近期，淄博燒烤火了起來，對此網上有各種聲音，借此引發了不少有關産業轉型、營商環境、城市運營等探討。

事實上，通過淄博燒烤的爆火，筆者從中看到了中國三四線城市房地産發展的一種新模式。即如何通過促消費，聯動上下游供應鏈、本地旅遊、消費和住宿，共同穩定居民就業預期後，帶來的新住房消費可能。

淄博出圈是多元素帶動

2022年，淄博居民平均可支配收入為4.49萬元。以此平均數筆者推測，除極少數高收入居民外，預估淄博絕大數居民月薪在3000元左右。2022年，全國城鎮居民年可支配收入中位數是45123元，月平均收入為3760元。扣除重點城市的高收入人群，絕大多數城市居民收入和淄博差不多。

而類似淄博這種三四線城市，全國有160多個，組成了中國城市發展主體，且此類城市總人口保持在10億人左右，絕大多數居民月收入在3000元左右，年收入在3-5萬元。而每人平均年收入能邁過5萬元門檻的城市，主要為一線城市，以及長沙、武漢等熱點二線城市。

剛剛結束的政治局會議就提出，“三重壓力得到緩解，經濟運作好轉，但主要是恢復性的，內生動力還不強，需求仍然不足”。此處所謂內生動力不強，指的就是這一類月收入在3000元左右，作為內需絕對主體的消費人群的熱情並未真正得到釋放。

本世紀前二十年，城市化速度發展很快，“十三五”規劃提出建設19個城市群以後，人口紛紛涌入大城市(淄博也是人口超百萬的大城市)。但疫情之後，對中低收入群體來説，城市化紅利在減弱。

一方面，外部環境今非昔比，外貿導向的製造業受到較大衝擊；另一方面，在實現環境友好型、科技主導型的高品質發展背景下，部分製造業面臨轉型、遷出或淘汰局面。在新舊産業交替的空檔期，就業仍是一個困擾。

於是，近年來涌入大城市的人口開始向第三産業(生産生活服務業)轉移，或不得不通過第三産業來消化。當然，人口大規模在熱點城市集聚，也帶來了休閒娛樂等生活服務業發展，反過來促進相關行業就業增長，而移動互聯、高鐵等基建快速發展則加速了這一進程。

可以説，沒有移動互聯和高鐵基建，淄博燒烤不可能火遍全網，而這恰恰就是中國打造內迴圈為主的發展新格局希望看到的微觀場景。近年來，中國在加速建設一張無形(網際網路、統一市場體系)加有形的大網(高鐵、充電樁)，將腹地廣、潛力大、韌性足的消費市場優勢發揮到極致。

每個人都可以很便利、低成本地分享到全國不同地域獨特的旅遊、文化、餐飲等，就像淄博燒烤一樣。若各消費行業都能像淄博燒烤一樣打造出本地的特色消費、服務行業，吸引外來人群，提供踏實真誠的産品和服務，城市居民就業就會最大程度得到保障，也能進一步釋放本地城鎮化潛力，內生動力就會得以修復。

如何看待向上的淄博樓市？

據報道，與淄博燒烤一齊火出圈的還有淄博的商品房市場。易居研究院對全國50個重點城市的1-4月新建商品房成交面積，進行了同比增速的高低排序，表現較好的5個城市分別為長春、杭州、南寧、淄博和惠州，同比增速均超過50%。三四線城市中，淄博樓市表現最好。

當然，淄博樓市的這種“熱”與外來遊客關係不大。筆者總結主要受兩方面影響：

一是旅遊和餐飲帶動上下游服務消費，就業利好促進了居民收入預期好轉；二是有收入、有就業，居民對城市未來發展有信心，其中就包括住房消費。

近期，筆者曾到不少地方城市調研樓市。業內普遍反映，樓市低迷的主要原因是信心不足。怎麼提振信心？還像過去那樣刺激樓市，帶動房價上漲預期？絕對不是。老百姓一旦有穩定的就業和收入，對當下的生活感到滿意，這就是最大的市場信心。

當前，樓市普遍存在一種“三分法”式的結構性分化現象：

其一，享受到發展紅利的少數高收入人群，戶均至少擁有2套房，這部分人群買房意願不大。

其二，主要集中在機關、國企、事業單位普通員工等這一波群體基本都有房，且部分人群在上一波樓市火爆時實現了置換，餘下人群在當前市場情形下存在較大置換壓力。

其三，集中在中國三四線城市，且月均收入集中在3000元左右的這部分人群。他們或無力購房，或住在沒有經濟價值的破舊小區中。能否讓這部分人群消費得起商品房、融入主流市場經濟，分享城市化發展紅利，成為房地産行業能否平穩發展的關鍵。

近期，淄博樓市企穩，生動詮釋了如何打造樓市內生動力，也詮釋了什麼是房地産發展的新模式——即城鎮化、産業、就業和房地産多項協同發展。

以淄博為例，燒烤爆火背後是消費服務業的繁榮，廣大普通百姓就業和收入實現穩定增長，居民消費就有可能升級，住房消費也會隨之繁榮。這還會吸引更多居民進入城市，特別是下轄縣鄉鎮村的居民、村民。因此，人口集聚創造需求、創造就業，也創造出房地産的持續動力。

這是淄博這座城市火出圈後帶給我們的行業發展啟示，而與之呼應的是，近期政策風向也很明顯。近期的政治局會議表示，要把“質的有效提升”放在“量的合理增長”前面，顯然就是要保持促進行業轉型、“不刺激”樓市的定力。由此，在守住風險底線前提下，適配月均收入在3000元左右的龐大消費群體，房地産在長週期內實現“量價”的無痛軟著陸，大概率將成為一個必然結局。