“三道紅線”自發佈至今已有將近三年之久，2022年房地産行業進入深度調整期，房企生存難題日益凸顯，部分房企爆發流動性危機，大型房企猶不能倖免，活下去成為行業的重要共識。進入2023年初市場復蘇跡象明顯，行業現築底回升態勢，但是短期內房企風險尚未能完全出清，行業分化加劇上演。諸葛數據研究中心選取100家典型上市房企，基於2022年年報數據，盤點房企三道紅線情況，據統計，2022年100家上市房企中綠檔佔比29%，黃檔房企佔比20%，橙檔房企佔比21%，紅檔房企佔比30%。且21家房企較2021年升檔，僅6家房企實現降檔。具體榜單如下：

2022年，中國房地産進入“黑鐵時代”，整個行業進入深度調整期，房企生存壓力凸顯，行業大洗牌、房企債務違約、銷售承壓、爛尾樓風波等壓力席捲而來，進入2023年初，在政策多輪救市、疫情防控放開等因素下，市場現底部復蘇態勢，房企紓困也取得進展，年初包括佳兆業、景瑞控股、融創在內的房企成功復牌，走出了關鍵性的一步，但與此同時，很多房企仍然處於停牌中，截止至目前，包括恒大、世茂、奧園、花樣年等在內的房企仍未刊發2022年報。根據諸葛數據研究中心監測的重點100家上市房企來看，2022年100家房企的平均凈負債率為174.8%，較2021年擴大49.8個百分點，剔除預收款後的資産負債率為73%，較2021年底擴大0.4個百分點，現金短債比為1.09，較2021年下降0.17。與2021年相比，三道紅線指標呈現惡化跡象，可見，2022年在整體行業大環境的影響下，房企銷售失力、債務壓頂、經營困難，導致各項財務指標均不理想。

 二、房企“三道紅線”合格率不足3成，紅檔房企增加9家

根據諸葛數據研究中心監測的100家上市房企來看，2022年三條紅線均未踩中、處於安全區間的綠檔房企為29家，較2021年減少6家；只踩中一條紅線，處於黃檔區間的房企有20家房企，較2021年減少2家；踩中兩條紅線，處於橙檔區間的房企有21家房企，較2021年減少1個，三條紅線全部踩中的紅檔房企有30家，較2021年增加9個。整體來看，房企三道紅線的合理率不足3成，紅檔陣營房企最為集中，變動最大的集中于紅檔和綠檔房企，兩極分化現象凸顯，且紅檔房企成為四檔中唯一數量增加的。

從各項指標來看，現金短債比合格率最低，2022年踩中這條線的房企佔比為60%，較2021年擴大10個百分點。也就是説超半數房企在現金短債比這一指標上未達到監管部門的標準，通常來看，該指標大於1則説明企業手中的現金及等價物足夠用於償還短期負債，而該指標小于1，則表明2022年多數房企現金流難以覆蓋短期債務，面臨著短期償債壓力。其次為剔除預收款的資産負債率指標，踩中該線的房企佔比為49%，較2021年回落1個百分點，資産負債率指標反映的是企業資産和負債的平衡程度，剔除預收款後該指標大於70%，則説明負債佔比過高，長期來看企業面臨的債務壓力較大。凈負債率指標的踩線率為43%，較2021年擴大15個百分點。2022年凈負債率指標惡化最為嚴重，而凈負債率大幅上升的背後，則是企業經營現金流減少，銷售回款變緩，融資惡化，負債壓力增大的現狀，對於企業而言，2022年是艱難求生的一年，銷售業績不佳，資金回流承壓，加上高額的債務壓頂，企業面臨著空前的生存壓力。2022年末，中央端祭出“金融16條”以及支援房企融資的“三箭齊發”，助力解決房企資金難題，改善融資環境，預計接下來房企的資金壓力將逐步緩解。

根據三道紅線標準，綠色檔指的是三條紅線均未踩中，未來有息負債增速不得超過15%。從29家綠檔房企來看，不難看出國家隊佔據半數以上份額。其中，萬科、保利、招商蛇口、金地、龍湖、華潤等都是連續多年位居綠檔區間，長期處於優等生行列，財務狀況穩定，償債能力良好，這些房企不是國央企背景就是優質頭部民企，企業運營狀況穩健，佈局合理，現金流充足，短期內償債無憂。

黃色檔代表踩中一條線，有息規模負債不得超過10%，監測100家上市房企中，居於黃色檔的房企為20家。根據數據顯示，黃色檔大部分集中于現金短債比這一指標踩線。該檔位以中部陣營房企為主，如綠城中國、金科股份、雅居樂、旭輝、弘陽地産等。其中，綠城中國連續兩年處於黃檔區間，踩中一條紅線，僅剔除預收款後的資産負債率指標略微超出70%，預計今年有望進入綠檔區間。金科股份在2021年失守綠檔落入黃檔，現金短債比降至1以下，2022年仍然處於黃檔區間，預計隨著今年市場觸底回升，銷售端回溫，2023年有望回歸綠檔。

橙色檔代表踩中兩條線，有息負債規模不得超過5%，監測100家上市房企中，橙色檔的為21家。其中引人注目的是央企出身的中國鐵建和中梁控股也連踩兩條紅線，進入橙檔區間，在面臨行業下行、銷售降溫等壓力下，即使是國央企背景也不能成為永久的護身符，企業仍然要以降負債、穩資金為主要導向。榮盛發展兩道越線，剔除預收款後的資産負債率超70%，現金短債比小于1，落入橙檔。自2019年以來，榮盛發展杠桿拉滿，加速擴張，在業績突飛猛進的同時，利潤卻連年下滑，榮盛發展自2022年開始調整戰略，放緩拿地擴張步伐，但是不得不説企業高杠桿、高擴張的隱患已經埋下，加上2022年疫情等負面因素的影響，企業不可避免的陷入危機，股價閃崩、債務違約等接踵而來，由此企業正式開始自救之路。

紅檔房企意味著連踩三條紅線，對於房企本身來説也意味著進入危險區，有息負債不能超過當前水準。在監測的100家上市房企中，紅色檔的房企達到30家，多數房企已經發生長期違約甚至暴雷，陽光城、藍光發展、富力地産、融創中國等均在其列。其中，融創中國于近期刊發了2022年報，成為頭部房企中首個成功復牌的房企，境外債重組方案已經獲得超75%的債權人支援，也就是實際上宣告了重組成功。從2022年報數據來看，三道紅線全部踩中，儘管已經成功復牌並且債務重組取得突破進展，但是當前來看企業的債務壓力仍然突出。無論如何企業已經邁出了恢復正常運營的關鍵性一步，後續財務狀況有望好轉。身處央企陣營的中交地産也邁入紅檔，近年來追求規模突破的中交地産積極拿地擴張，開拓新興業務板塊，但是在業績表現上卻並未有實質性突破，財務狀況也開始急劇惡化，2022年凈負債率達185%，剔除預收款的資産負債率達82%，現金短債比為0.45，三道紅線全部踩中。

 三、100家房企中21家房企升檔，僅6家房企降檔

根據諸葛數據研究中心監測的100家上市房企來看，2022年實現降檔的房企有6家，維持不變的房企有73家，21家房企較2021年升檔。具體來看，降檔的房企中，有3家房企由黃轉綠，有2家房企由橙轉黃，1家房企由紅轉橙。升檔的房企中，有6家房企由綠檔升至黃檔，3家房企由綠轉橙，2家房企由黃轉橙，4家房企由黃轉紅，6家房企由橙轉紅。在2022年行業整體承壓的環境下，碧桂園、美的置業、廣宇發展成功實現轉綠之路，作為民企中的頭部力量，2022年碧桂園與美的置業、龍湖等一起被監管機構選為示範企業，發債並啟用保護工具，成為民企中恢復融資的標桿。自三道紅線出臺後，碧桂園就一直致力於進入綠檔之路，到2021年僅剔除預收款的資産負債率一條紅線未合規，2022年成功實現進入三檔全綠的陣營，這主要得益於碧桂園前瞻性的戰略部署，從早期就積極調整節奏，慢下來，穩經營。美的置業也成功進入“三好生”的行列，2022年三條紅線全部合格，凈負債率為53%，剔除預收款的資産負債率為68%，現金短債比為2.56%，在2021年唯一踩線的剔除預收款的資産負債率指標也轉綠，美的置業秉承著聚集核心一二線的城市戰略方針，重倉長三角、大灣區等熱點經濟圈，銷售集中度進一步提升，為保證穩定的銷售回款奠定了堅實的基礎。並且在過去一年裏，面對行業的波動，美的置業以穩杠桿、穩資金為核心原則，保證財務狀況的優良運作。

在行業新舊週期輪動之間，房地産企業經歷了一輪大浪淘沙，許多房企經歷了起起落落，有些成功脫險走出困境，也有一些房企仍未脫離危機，甚至進一步惡化。升檔房企中，有10家房企進入紅檔危險區，其中佳兆業、遠洋集團、時代中國、龍光地産等均在起列，佳兆業在2021年末出現首筆債務違約，正式進入出險房企陣營，使得2021年還處於黃檔的佳兆業在2022年升至紅檔，2022年凈負債率為375%，剔除預收款的資産負債率為87%，現金短債比為0.02，三條紅線全部踩中，究其原因，佳兆業多年來激進擴張，橫跨多個板塊，後遺症逐漸顯現，導致債務風險拉升。

三道紅線新規已經出臺了兩年多的時間，從最開始成為房企降負債、降杠桿的重要催化劑，到現在已經很少提及，但仍然是衡量房企財務穩健性的重要指標。從2022年來看，房地産企業經歷了起起伏伏、優勝劣汰，行業面臨重新洗牌，綠檔房企數量正在減少，不少曾經的黃檔、橙檔房企掉入紅檔，兩極分化現象凸顯。隨著2023年政策端繼續發力，疫情防控的全面放開，銷售回暖，市場預期轉好，房企資金端壓力有望逐步緩解，預計2023年房企三道紅線情況將會好于2022年。