30日，萬科公佈了2022年度報告，營收規模站上了5000億元，毛利率降幅變緩，歸母凈利潤基本持平。但是，若累積上2021年的數據，萬科盈利額在近三年內下滑近半。

在31日舉行的2022年度業績推介會上，萬科董事會主席鬱亮對未來的房地産市場做出判斷。他説：“市場既沒有狂飆，也沒有倒春寒。畢竟春天來了，草也變綠了，花也開了，房地産市場仍然處在一個溫和復蘇的階段，這個判斷仍是成立的。每年12萬億元人民幣商品房銷售額是有需求的，這就是保底線。”

業績推介會上，萬科對公司的多元業務做了較多介紹。鬱亮稱，萬科在這方面的“學費”交完了，經營服務類業務的營收在今年會有兩位數的增長，同時會有盈利貢獻。

三年時間盈利減半

2021年，萬科的盈利指標意外走低，當年歸屬於上市公司股東的凈利潤為225億元，同比下降45.7%。該公司上次凈利潤下滑，還要追溯至2008年。在2022年3月召開的業績推介會上，鬱亮進行了“檢討”，並定下2022年工作任務：止跌企穩、穩中提升。由於2021年歸母凈利潤的大幅走低，在這種低基數下，萬科2022年的盈利指標降幅變緩。去年，萬科實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬於上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為197.62億元，同比下降11.70%。

拉長時間看，2020年時，上述兩個盈利指標均在400億元以上，也就是説，3年時間裏，萬科雖然營收規模增加超800億元，但盈利額卻接近腰斬。其中，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤創下2016年以來的新低。

年報顯示，去年萬科整體的毛利率為19.55%，同比下降2.27個百分點。其中，扣除稅金及附加前，房地産開發及相關資産經營業務的毛利率為19.78%，同比下降1.96個百分點；物業服務的毛利率為14.42%，同比下降3個百分點。

業績推介會上，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華稱，公司2022年開發業務的結算毛利率為20.4%，放在行業看，屬於中等或偏上水準，但與過去相比則有明顯下降。由於行業的超量調整，公司地産銷售端的毛利率在未來仍有一定下滑壓力。

萬科聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海表示，公司在新增投資上更加謹慎，目前新增投資的毛利水準維持在20%左右，基本達到預期。“之前毛利率(的表現)給我們還是有一點壓力。所以，如果相關舉措能堅持下去，毛利水準的穩定和提升是有信心的。”

管理層薪酬下滑

根據規則，萬科總裁、首席執行官祝九勝以及鬱亮的薪酬與公司歸屬於上市公司股東的凈利潤增減幅度掛鉤，其他董事、監事和高級管理人員的薪酬根據公司整體經營業績情況和個人績效決定。由於近兩年萬科的盈利情況一般，萬科高管們的薪酬受到影響。

2022年，在萬科任職的8位董事、監事、高級管理人員合計獲得年度即時現金薪酬(稅前)3245.7萬元。2021年時，在公司任職的8位董、監、高合計獲得稅前報酬3409.6萬元，較2020年下降了50.0%。

2018年-2020年，鬱亮的稅前報酬均超過1200萬元。根據股東大會確定的薪酬方案，他2021、2022 年度即時現金薪酬總額(稅前)均為673.5萬元。2021年度，鬱亮因自願放棄年度獎金，實際年度即時現金薪酬(稅前)144.9萬元。2022年度，鬱亮自願從個人年度獎金總額中撥付280萬元(稅前)，專項獎勵公司“2022 年度主席特別大獎”之獲獎者，實際年度即時現金薪酬(稅前)為393.5萬元。

2018年-2020年，祝九勝的稅前報酬均超過1100萬元，2021年稅前報酬降至592.7萬元，2022年度即時現金薪酬(稅前)為582.9萬元。

其他管理層薪酬方面，職工代表董事王海武2022年度即時現金薪酬(稅前)為222.5萬元，2021年稅前報酬為437.8萬元，2020年時他的職務為公司董事、執行副總裁、首席運營官，稅前報酬為895.8萬元。

2020-2022年，萬科監事會主席解凍的報酬分別為874.6萬元、481.3萬元、471.4萬元；職工代表監事闕東武的報酬分別為523.8萬元、423.6萬元、265.4萬元；執行副總裁、財務負責人韓慧華的報酬為578.1萬元、434.8萬元、450萬元；董事會秘書朱旭的報酬為575.9萬元、434.8萬元、430萬元。2021年、2022年，執行副總裁、首席運營官劉肖的報酬為449.9萬元、430萬元。(注：2020年、2021年為“稅前報酬”，2022年為“即時現金薪酬(稅前)”)。

多元業務掙的是“辛苦錢”

萬科很早之前就開始多元經營。業績會上，鬱亮稱，新房市場不可能回到2021年的歷史峰值，這是天花板，但從人口流動、住房改善的速度看，每年12萬億元商品房銷售額還是有需求的，這就是保底線。“基於這樣的判斷，就需要認清大勢，這個行業再也回不到對住宅開發過於依賴的狀況，對大企業而言，要做到開發、經營、服務並重。”

年報稱，2022年，萬科的經營、服務業務保持快速發展。其中，萬物雲實現營業收入303.2億元(含向萬科集團提供服務的收入)，同比增長26.1%；物流業務(含非並表項目)實現經營收入35.6億元，同比增長17.9%；租賃住宅業務(含非並表項目)實現營業收入32.4億元，同比增長12.1%；商業業務(含非並表項目)營業收入87.2億元，同比增長14.3%。酒店與度假業務實現業務收入2.8億元，同比增長11%。

鬱亮稱，過去，經營性不動産投資回報率低，但隨著社會整體投資收益下行，兩者的差距正在縮小，前者長期穩定的回報、低風險、抗波動能力強的優勢逐漸凸顯，受到投資者歡迎。另外，相關政策的開放，讓經營性業務在投、融、建、管、退的閉環形成，例如，REITs、私募股權基金、租賃住房的長期貸款等工具的相繼出現，讓經營性不動産投資過重的問題得以解決。

“截至2022年，公司經營服務業務對報表貢獻是0，這是巨大的成績了，因為以前都是負的，要吃掉很多利潤。我們的學費付了好長時間，付得很大，終於付完了，開始有正向貢獻了。轉成0我都很高興，終於不再成為負擔了。”他還稱，萬科在經營服務業務的佈局較早，有先發優勢，而且在物業、物流倉儲、租賃業務、商業業務等方面都做到了行業領先。

鬱亮預測，萬科經營服務類業務的營收在今年還有兩位數的增長，同時會有盈利貢獻。但他也稱，相較于地産開發業務的高利潤率，這些業務掙的都是辛苦錢、小錢，短期內對公司收入、利潤帶來較大增量是有難度的，需要保持耐心。

年報顯示，截至2022年末，萬科旗下的租賃品牌泊寓共運營管理租賃住房21.51萬間，累計開業16.66萬間，業務佈局全國34個城市，開業數量在26個城市排名前三。祝九勝表示，公司今年的目標是要在成本法下實現租賃住房業務的正向盈利。

需要指出的是，2022年，萬科來自房地産開發及相關資産經營業務的營業收入為4704.5億元，佔總營收的 93.4%。這意味著，多元業務的佔比依舊很低。

短期償債壓力減輕

2022年融資工具的不斷創新，讓萬科獲得了不少流動性。去年，萬科累計發行信用債301億元，3年期平均融資成本為3.07%；新增融資的綜合融資成本為3.88%，年末存量融資的綜合融資成本降至4.06%，較上年進一步降低。

截至2022年末，萬科“三道紅線”指標繼續符合“綠檔”要求，但凈負債率指標出現反彈，達到43.68%，較上年上升了13.99個百分點；公司有息負債3141.1億元，同比上升18.1%，其中一年內到期有息負債645.2億元，同比上升10.1%；一年內到期有息負債佔全部有息負債的比例為20.5%，同比下降了1.5個百分點，短期償債壓力降低。

另外，截至2022年末，萬科貨幣資金1372.1億元，同比下降8.1%；貨幣資金對於短期債務的覆蓋倍數為2.1倍，低於2021年末的2.5倍。

2022年，萬科繼續選擇分紅，擬合計派發現金股息80.63億元(含稅)。由於去年公司以集中競價方式回購了部分股票，根據規則規定，公司以現金回購股份視同現金分紅，因此，現金分紅總額為93.55億元，佔歸屬於母公司股東的凈利潤的比例為41.36%。2019年-2021年度，萬科均進行大筆分紅，現金分紅額分別約為118.11億元、145.22億元、112.77億元。

截至2022年末，萬科共有在冊員工131817人，較2021年末減少了7677人，降幅為5.50%。