近日，萬物雲空間科技服務股份有限公司(下稱萬物雲)公佈了上市後的首份年度業績公告，並在28日舉行了業績發佈會。

2022年，物業服務行業出現一波劇烈調整，上市物企股價紛紛走低，高市盈率光環不再。作為行業內的龍頭企業，萬物雲管理層如何看待市場變化，成為外界的關注點之一。業績發佈會上，萬物雲董事長、執行董事兼總經理朱保全稱，房地産行業正在從增量市場轉到存量市場，“2022年對大家來説，是一個反思年。”

三年時間營收翻倍 科技板塊毛利較高

根據業績公告，2022年，萬物雲實現營業收入301.06億元人民幣，同比增長27.0%。拉長時間看，2019年該公司的營收為139.27億元，萬物雲用了3年時間實現規模翻倍。

在物業服務行業，與萬物雲旗鼓相當的是碧桂園服務，後者2021年的營收為288.43億元。根據碧桂園服務今年3月初的公告披露，其2022年全年的營收將有超過40%的增長，也就是説，其營收規模或仍要高於萬物雲。

按照業務板塊劃分，萬物雲主要有社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務三個板塊，在營收中的佔比分別為55.1%、37%、7.9%。AIoT及BPaaS解決方案服務是萬物雲的科技板塊，該業務的規模雖不大，但增幅比較明顯。具體看，來自AIoT解決方案的收入為13.85億元，同比增長13.9%；來自BPaaS解決方案的收入為9.93億元，同比增長56.7%。

脫胎于地産開發公司的物業服務企業，其管理項目很多都來自地産母公司，在逐漸做大的過程中，物企能否獨立從市場上獲取新的管理項目，顯得很重要。數據顯示，2022年，萬物雲來自萬科及聯合營集團的項目佔比進一步降低，住宅物業在管項目中，來自第三方的為2036個，來自萬科及聯合營集團的項目為1410個；商寫物業的在管項目中，來自萬科及聯合營集團的項目為295個，來自第三方的為1534個。

碧桂園服務雖然營收規模高於萬物雲，但根據3月初的公告，該公司去年的凈利潤及歸屬於公司股東的凈利潤，將較2021年分別下降45%-51%、51%-57%。

盈利方面，萬物雲的一些指標也有所下降，但調整幅度相對較小。2022年，萬物雲實現毛利為42.31億元，同比增長5.2%；凈利潤為15.86億元，同比下降7.47%；毛利率為14.1%，較2021年的17.0%下降了2.9個百分點。公告還顯示，公司2022年經調整的毛利率為15.9%，較2021年經調整毛利率下降1.8個百分點，主要受外部客觀因素及經濟環境影響，居住相關資産服務及開發商類增值服務等業務的毛利率有所下降。

　　分板塊看，2022年，社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務的毛利率分別約為12.7%、12.4%、31.6%。可以看出，科技板塊的毛利率維持高位。

　　蝶城效果顯現 管理層進行四大反思

從2020年起，萬物雲不斷探索蝶城模式。根據2022年業績公告介紹：在3公里半徑的地理空間內，打破傳統住宅物業圍墻，通過智慧物聯硬體對服務流程做出系統性改變，人員調度從小區內變為跨小區，效率得到改變，這就是“蝶城+物業”。

“從數據上看，蝶城數量從459個增長到584個，2022年我們已經完成提效改造38個蝶城，涉329個項目，實現收入8.2億元，相關投入改造約1.6億元，在當年實現超過3000萬元的提效，作用至全年可提升4%的基礎住宅物業服務毛利率。”朱保全在業績公告中稱。

萬物雲稱，去年已實現38個蝶城的試點計劃，初步驗證該戰略的可行性，計劃在2023年完成超過100個蝶城的改造，到2025年完成300個蝶城的打造。萬物雲認為：“這將帶來中國物業管理行業的質變。”

在這份業績公告中，萬物雲管理層從開發商依賴、收並購、增值服務、行業的脆弱與韌性四個方面，對物業服務行業進行反思。對於過去幾年市場上出現的大規模並購，管理層稱，根據中指院數據顯示，2021年，上市物業企業市盈率中位數一度高達46.7倍，通過融資歷史收購一度成為行業熱點。被並購標的的價格也水漲船高，由此體現到財務報表上則是高額的商譽與無形資産。突如其來的行業整合，對物業企業的管理能力、經營能力都帶來了極大的挑戰。2022年，伴隨開發商景氣度持續下滑，物業行業估值中樞同步下移，行業增長模式遭受挑戰與質疑，部分開發商出險也導致了被並購物企的經營波動和壞賬增加，對賬面的商譽帶來挑戰。

數據顯示，截至2022年末，萬物雲的無形資産增加至85.07億元，高於2021年末的82.44億元，主要由於期內歷史收購公司確認的客戶關係産生約8.32億元。2022年，萬物雲客戶關係攤銷、其他壞賬及折舊計提一共是8.5億元。

對於一些盈利指標的下滑，碧桂園也在前述公告中進行解釋，除了疫情原因外，此前的收並購帶來的商譽及其他無形資産減值，也是原因之一。

業績會上，朱保全稱，房地産行業正在從增量市場轉到存量市場，“2022年對大家來説，是一個反思年。”