3月20日晚間，招商蛇口發佈2022年度財務報告。報告顯示，2022年招商蛇口營業收入逆勢增長，“三道紅線”指標持續優化，同時堅持城市聚焦策略、穩步推進“三個轉變”，聚焦培育第二成長曲線。

招商蛇口在年報中表示，2022年是招商蛇口的“品質年”。基於對行業變化和發展趨勢的研判，公司明確了“四個聚焦、三個轉變、兩個降低、一個提升”的戰略轉型要求。多年來招商蛇口堅持穩健的財務策略，核心財務指標始終保持穩定，融資渠道多元且綜合資金成本較優，為長期可持續發展奠定基礎。

招商蛇口董事長許永軍在業績發佈會上表示，三年來外界對招商蛇口最大的評價就是一個“穩”字，“穩”是招商蛇口未來發展的基礎，也是這幾年招商蛇口好于同行、優於大勢的本質。

營業收入逆勢增長 “三道紅線”指標優化

經營業績方面，2022年招商蛇口實現營業收入1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元。其中，開發業務實現營收1655.6億元，佔比達90.47%；資産運營業務實現營收42.2億元，城市服務業務實現營收132億元。

報告顯示，期內招商蛇口主動佈局，持續夯實資産負債表。截至報告期末，招商蛇口剔除預收賬款的資産負債率62.42%、凈負債率48.09%、現金短債比為1.30，“三道紅線”始終處於綠檔並進一步優化。截至2022年末綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59BP。

受益於較為寬鬆的融資政策，2022年招商蛇口緊抓市場融資窗口，全年新增50億元中期票據、100億元公司債、100億元超短期融資券額度註冊；完成市場首單並購中票、綠色中票等創新品種發行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創下同期內房企債券利率新低。

董事總經理蔣鐵峰在業績發佈會上表示，目前招商蛇口在手現金超過了860億元，為公司接下來的發展提供了非常雄厚的財政基礎。此外，近期招商蛇口擬發行股份購買前海中國投資6.83%的權益，並募集配套資金85億元。

受益於開發業務的深耕、城市聚焦策略的堅持、以及“三個轉變”的持續推動，國金證券和開源證券分別給予招商蛇口買入評級。

堅持城市聚焦策略 2023年計劃實現簽約銷售額3300億

銷售業績方面，招商蛇口2022年全年實現銷售金額2926.02億元，實現銷售面積1193.65萬平方米。根據克而瑞數據統計，2022年招商蛇口銷售規模位居行業第六，銷售表現優於行業平均。

董事總經理蔣鐵峰在業績發佈會上表示，今年行業重塑之後，穩健型企業、綜合發展的企業又迎來了新的機遇。招商蛇口在新的三年提出了新的目標，要躋身前五強。

蔣鐵峰強調，“五強並不僅僅是一個規模指標，更多的是利潤、品質、效益和轉型、經營、收入、品質等多維度，我們內部有一系列的指標在落地分解，包括繼續穩健地投資，我們要在保證持續經營現金流為正的前提下，選擇五好項目進行投資、聚焦發展。”

高能級城市深耕卓有成效。報告顯示，2022年招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市佔率超10%，上海單城銷售金額突破740億元；此外，在全國12個城市進入當地銷售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州進入TOP3；溫州、西安、無錫、重慶、金華位居TOP5。

值得注意的是，2022年招商蛇口不斷深化行銷全流程産品建設，數字化行銷應用顯著提升，全年線上成交金額達680.6億元。

土地儲備是房企長期發展的基礎。2022年招商蛇口累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，需支付地價為766億元。

報告期內，招商蛇口在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額佔比分別達94%和90%，單城投放權益地價高達31億元，先後獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗優質土地。公司2022年新增項目中有22個項目實現當年拿地當年開盤，首開當天平均去化率77%，為報告期貢獻銷售金額約300億元。

此外，招商蛇口積極拓展優質城市更新項目，截至2022年末累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規劃計容建築面積約1200萬平方米。年內先後與佳兆業集團、半島城邦房地産、富力集團簽署戰略合作協議，積極探討合作的可能性。

對於2023年的發展規劃，招商蛇口在年報中表示，將堅定區域聚焦和城市深耕策略，堅持“以銷定投”原則，持續更新優化並運用好“強心30城”、“核心6+10城”分檔、板塊地圖與競企對標等策略工具，重投核心城市；2023年計劃實現簽約銷售金額3300億元，計劃新開工計容面積約1000萬平方米，計劃竣工計容面積約1600萬平方米。

積極拓展優質資産 提升經營管理能力

在做強主賽道、夯實開發業務基本盤的同時，招商蛇口持續推動資産運營和城市服務業務的發展，推動公司轉型發展。

其中，資産運營業務主營包括集中商業、産業辦公、公寓酒店等持有物業運營與資産管理。財報顯示，2022年招商蛇口管理範圍內全口徑資産運營收入（未扣除租金減免金額）57.1億元，實現EBITDA30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%。

具體來看。集中商業方面，2022年實現收入（未扣除租金減免金額）為12.89億元，實現EBITDA4.69億元。年內旗下7個集中商業項目順利開業，開業率均超過90%。截至2022年末，招商蛇口管理範圍內集中商業在營項目33個，總經營建築面積約288萬平方米；在建及籌開項目41個，總建築面積約404平方米。

寫字樓方面，2022年實現收入（未扣除租金減免金額）為11.59億元，實現EBITDA8.28億元。年內新開業6個寫字樓。截至2022年末，招商蛇口管理範圍內寫字樓在營項目30個，總經營建築面積約113萬平方米，其中80%佈局在一線城市；在建項目11個，總建築面積約111萬平方米。

産業園方面，2022年實現收入（未扣除租金減免金額）為12.14億元，實現EBITDA8.16億元。招商蛇口目前主要運營管理網谷、意庫和智慧城等産業園産品線，佈局國內核心一二線16個城市，規劃建築面積475萬平方米。2022年末，産業園在營項目33個，總經營建築面積約257萬平方米。

長租公寓方面，2022年實現收入（未扣除租金減免金額）為10.25億元，實現EBITDA6.84億元。年內新開業4個“壹間”項目，新開業房源691間。截至2022年末，招商蛇口管理範圍內的長租公寓佈局21個城市，在營項目41個，總經營建築面積約108萬平方米，房源2.67萬間；在建及籌開項目28個，總建築面積約64萬平方米,房源總數1.39萬間。

值得注意的是，2022年招商蛇口重資産拓展聚焦獲取保障性租賃住房以儲備REITs的優質底層資産，在深圳、上海共落地3個保障性租賃住房項目，新增管理面積4.9萬平方米，新增房源1,262間；輕資産拓展聚焦深耕重點城市，2022年在深圳新增輕資産管理面積6.2萬平方米，房源2644間。

酒店方面，2022年實現收入（未扣除租金減免金額）為5.43億元。截至2022年末，招商蛇口酒店業務佈局國內15個城市和2個海外國家，在營酒店項目15個，總經營建築面積50萬平方米；建設期項目23個，總建築面積79萬平方米。。

培育輕資産管理能力 實現高品質發展

除了資産運營業務外，城市服務業務也在加速，聚焦培育第二成長曲線。招商蛇口城市服務業務主營包括物業管理、郵輪、會展、康養等城市運營服務。

其中，招商積余作為旗下物業管理和輕資産運營服務平臺，2022年全年實現營業收入130.24億元，同比增長22.97%；歸屬股東凈利潤5.94億元，同比增長15.72%；實現新簽年度合同額31.75億元。

數據顯示，截至2022年末，招商積余物業在管項目達到1884個，覆蓋全國127個城市，管理面積3.11億平方米，其中，非住宅管理面積1.82億平方米，住宅管理面積1.29億平方米。

值得一提的是，招商積余收並購再創佳績，實現對標的公司上航物業、南航物業、匯勤物業、新中物業的財務並表；積極推動重資産剝離，成功轉讓三家子公司股權；多路徑發展持續深化，平臺增值業務營業收入實現翻倍式增長。

董事總經理蔣鐵峰進一步表示，2022年招商蛇口獲得了58個代建項目，通過代建業務，獲得43萬平方米的物業管理面積，同時還新儲備增加近100萬平米的輕資産運營面積，包括産業園、商業、物業管理，還有會展等業態。

招商積余非住宅業態的優勢進一步鞏固，非住業態管理面積佔物業管理面積近六成，實現營業收入69.04億元，業績貢獻超五成。招商積余積極佈局公共服務、園區、辦公、城市服務等細分賽道，其中公共物業管理面積在非住業態管理面積中佔比32%，並在多個細分賽道具有較強競爭力。

康養業務方面，招商蛇口聚焦深圳南山蛇口探索社區居家業務模式，以招商街道、蛇口街道為重點，攜手招商積余，推進機構社區居家、康養醫護兩個融合，構建“機構-社區-居家”的服務網路。依託機構向社區居家延伸，新簽約規模同比較大增長；年內新獲取4個外部管理輸出類項目，輕資産能力進一步夯實。按計劃推進太子灣、常熟兩個醫院的建設及籌開工作，其中常熟醫院預計于2023年開業。

招商蛇口董事長許永軍在業績發佈會上表示，招商蛇口會持續推動“133341”的戰略落地，做強開發業務的基本盤，為非開發業務轉型培育爭取時間，提供資源支援，充分利用REITS盤活存量資産，形成商業邏輯的閉環，助力資産運營業務和城市服務業務發展壯大，引領行業新發展模式。

隨著房地産行業重塑，穩健型企業、綜合發展的企業又迎來新的機遇。2023年在國家對地産行業的支援下，房地産行業的市場預期和信心將逐步回暖。招商蛇口也將持續深化轉型，堅持輕重結合，培養新的業績增長點，為長期可持續發展奠定基礎。