經歷2022年的中國經濟深度調整期後，宏觀經濟形勢趨於明朗，房地産市場逐步進入新的發展週期。在政策頻出的整體背景下，有多家房企陸續動作，展開再融資、並購重組方案。繼2022年12月招商蛇口南油收購預案獲通過後，今日則再次披露了正式收購及配套融資方案。

據了解，本次交易標的資産為南油集團24%股權、深圳前海實業2.89%股權，核心資産為其對應前海自貿投資合計約6.83%權益。前海自貿投資是深圳前海片區重要的土地持有主體與開發建設及投資運營主體，擁有位於深圳前海媽灣約80.62萬平方米土地，規劃計容建面約455萬平方米。近年來，媽灣片區建設如火如荼，已經開發建設的包括了領璽一二期、領尚公館、錦尚公館等住宅和公寓項目。此外前海産業聚集愈加濃厚，如前海深港商貿物流小鎮等項目重點吸引了香港貿易、航運、物流、供應鏈、商貿零售企業入駐。

在近期行業披露的多次收並購案例中，招商蛇口動作頻繁，近一年來先後與佳兆業、招商平安資管、深圳半島城邦地産、富力地産等簽訂戰略合作協議，並在存量資産運營、城市更新等多個領域開始了長線佈局。業內人士指出：核心優質資産一直是房企的競爭焦點。近年來，招商蛇口保持戰略定力，投資聚焦度持續提升。2022年，在“強心30城”“深耕6+10城”的投資佔比均超90%，先後在上海、深圳獲取多宗優質土地。而本次重組有助於招商蛇口順利加碼佈局前海核心資産，同時通過企業多次佈局動作，未來招商蛇口在深圳的區域優勢必將得到進一步鞏固。

得益於區域聚焦、城市深耕策略，招商蛇口的銷售具有較強的韌性，表現在百強房企中位於前列。2022年全年銷售金額完成近3000億元，行業排名提升至第六，持續做強開發業務的主賽道。

看好行業發展前景 堅定佈局優質資産

具體來看，在本次資産重組中，深圳投資控股將以其所持深圳南油集團24%股權作價67.64億元，戰略入股招商蛇口；招商局集團將以其所持深圳招商前海實業2.89%股權作價21.64億元增持招商蛇口。而深投控和招商局集團在本次重組中所獲得的股份鎖定期都達36個月，可見在助力招商蛇口整合前海資源的同時，其對招商蛇口中長期發展及價值兌現也充滿信心。

在本次交易中，招商蛇口還擬向包括招商局投資發展在內的不超過35名特定投資者非公開發行股票募集配套資金，募集資金金額不超過85億元，其中42億元用於補充流動資金及償還債務，43億元用於存量項目的建設使用。值得注意的是，招商局投資發展承諾認購本次募集配套資金不超過20億元，業內人士認為，這體現了招商局集團對前海資産的認可，彰顯了其對招商蛇口長期發展的信心。

自2021年以來，黨中央、國務院對前海片區定位不斷提升。目前前海片區已成為深港聯動發展、粵港澳大灣區協同發展的重要軸心，對粵港澳大灣區發展具有引擎作用。其中，香港特區政府在《北部都會區發展策略》中提出，港深兩地“雙城三圈”新空間格局，推動及深化與前海在金融及專業服務業、現代物流業和科技服務的高端經濟合作發展。

據悉，本次招商局集團、深投控資源注入，有利於招商蛇口進一步提升發展品質，在前海片區發展新態勢下，招商蛇口加快前海開發建設，價值兌現與發展前景可期，助力公司中長期發展。在前海片區利好持續的情況下，此次並購體現了招商蛇口對前海地塊開發加速的信心，若並購順利不僅有利於招商蛇口充實開發業務資源儲備，也有利於進一步提升企業資産運營業務品質，促進企業可持續發展。

優化佈局 業務聚焦 瞄準高品質發展

眾所週知，核心優質資産一直是各行各業的競爭焦點。隨著行業風險的逐步出清，自2022年末開始，樓市利好政策加速出臺，而隨著“改善優質房企資産負債表計劃”的出爐，行業頭部效應愈發明顯，優質房企的市場價值在當下經濟環境中更加凸顯。

2023年1月10日，中國人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，指出要有效防範化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資産負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資産激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資産負債表回歸安全區間”。

具體來看，“資産激活”包括通過保交樓專項貸款、收並購等方式盤活存量資産；“負債接續”包括支援增信發債、銀行授信、債務展期等；“權益補充”即通過股權融資補充權益資本；“預期提升”即提升金融機構、購房人對房企和市場的信心。

中指研究院指出，在“房住不炒”的大背景下，新政的出臺讓系統重要性優質房企迎來利好，其將在資産盤活、融資等方面將獲得更大支援。而通過發行股份購買優質資産，在不增加杠桿的同時，增強企業後期拿地能力，也提振行業整體信心和預期。資料顯示，在現有大型國央企房企中，招商蛇口的資産負債率和凈負債率較為平穩，尤其是凈負債率低於50%，資産負債表獲得進一步優化發展。

行業回歸良性發展 市場聚焦優質企業

從長期趨勢來看，2022年新房銷售的陡峭跌幅折射出行業供需兩側的深刻變化，一方面新房需求中樞進行長週期下行區間，不支援短期快速反彈，另一方面供給側杠桿風險在本輪週期快速出清，市場主體系統性地回歸理性。

2月2日，中金研究發佈《2023年展望報告》認為，2023年房地産行業基本面將呈現“緩築底、慢復蘇”態勢，商品房銷售或將經歷一個緩慢的漸進式復蘇歷程。短期行業供給側政策以“三支箭”為抓手迅速發力，在資産、負債、權益等方面多管齊下，有助於改善優質企業資産負債表、化解受困房企風險，也有望帶動企業和居民預期扭轉與修復。

當前企業分化發展邏輯已進入迴圈實現階段，2022年強信用優質房企在銷售增速、拿地強度、融資規模、盈利表現等方面均于行業內領先，出現穩健擴表、份額提升的良性迴圈，中期維度上強分化格局的圖景逐漸清晰。

縱觀行業發展的短、中、長期視角，專注主業經營、持有優質資産、審慎管理杠桿的企業才能穿越下行週期，把握不同階段的發展機遇。在宏觀經濟大背景下，隨著南油收購案的穩步推進，招商蛇口開發業務、資産運營、城市服務三大業務協同發展，進一步深化資金安全、財務穩健的優勢，探索行業新發展模式，為公司的價值提升奠定基礎。