2022年7月，廣東省物業管理行業協會（以下簡稱“廣東省物協”）換屆大會成功舉行，新一屆理事會揚帆起航，團結帶領全體會員單位沿著正確的發展方向堅定向前。

“立足新情境、展現新作為、引領新發展”，廣東省物協聯手中國網地産共同推出廣東物業行業引領者系列專訪，以期凝聚各方智慧，為物業行業與物業企業轉型升級賦能，全面展示廣東物業行業新方向、新思考、新動態。

本次訪談對象為廣東省物業管理行業協會副會長洪毅玲，訪談主題為“延續、民生、博弈”。

廣東省物業管理行業協會副會長 洪毅玲

延續 始於地産著眼長遠

1981年，伴隨著改革開放的春風，內地物業管理行業在廣州和深圳同時起步，並逐步向全國發展。但一個無法否定的事實是，直到1998年，內地物業管理行業一直在緩慢而艱難的前行，無論是在管面積、從業人員數量還是企業數量，物業管理行業都是一個存在感和影響力極低的行業。

但這一切都隨著1998年房改而發生了翻天覆地的變化。

1998年，根據《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號）精神，全國各省市穩步推進住房商品化、社會化進程，逐步建立適應社會主義市場經濟體制要求的城鎮住房新制度，停止住房無償實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系，讓房地産真正走入了市場化。

與此同時，為了更好的適應房地産市場發展的新形勢與新變化，住房補貼、公積金、房貸開始大規模登場，中國房地産在市場化的同時，金融屬性開始逐漸增強。

隨著中國房地産行業走向真正的市場化，物業管理行業也進入了發展的快車道。

“物業行業的快速發展與影響力和社會地位的提高，離不開房地産行業的發展，房地産行業發展形勢的變化對物業管理行業的發展有著舉足輕重的影響。某種程度上，我們也可以説，物業管理是地産開發生命的延續，是為了讓建築物及其附屬設施能夠長久、安全並健康的存續下去。”洪毅玲分析道。

當下，房地産行業已經走過了高速發展期，正向高品質發展階段轉型。面對發展的放緩以及隨之而來的影響，物業管理行業也遭遇了發展的陣痛。

洪毅玲表示，隨著地産遭遇發展的瓶頸，物業管理行業不得不從內生性增長轉向市場化競爭，導致存量項目競爭激烈，物業公司往往需要在不同的項目間做出權衡與取捨，才能不斷提高中標概率，降低無謂的成本開支與浪費。

“這也是物業行業重新證明自己的機會。物業行業在地産的蔭庇下較為舒服的發展了很多年，這也導致房地産企業、資本市場以及社會各界對物業行業的獨立性持懷疑態度。新冠肺炎疫情已經證明物業行業可以勇挑重擔，我們接下來還要立足長遠，向社會證明我們可以獨立發展並做出更大的貢獻，而不是一個需要地産扶持才能存活及發展的行業。”洪毅玲進一步表示。

民生 正確認知有得有失

民生是人民幸福之基、社會和諧之本，是構成社會生活的最基本內容，也是國家和社會組織活動的重要目的。不斷助力保障和改善民生這一目標的實現，實現人民對美好生活的嚮往一直是物業行業與廣大物業企業生存與發展的前提。

隨著經濟社會的發展與人民生活的改善，民生的重要性和內涵外延進一步延伸，給物業行業帶來機遇的同時也帶來了不小的挑戰。

其中最突出的便是人民群眾對物業企業越發嚴格的要求和物業企業收入基本固定、成本開支不斷增加的矛盾。

一個普遍認可的共識是，盈利是企業存在的根本，是可持續性發展的關鍵，是公司商業模式可行性的有力證明。但隨著上述矛盾的加劇以及個別頭部物業公司在各地瘋狂墊資爭搶優質項目的短視操作，物業企業的分化進一步加劇，物業行業陷入盈利與口碑雙失的概率正快速提升。

洪毅玲表示，疫情之下不少行業遭遇了發展的困境，物業行業作為發展相對穩健的行業，也迎來了行業形象與社會認知的相應改變。“現在大家對物業行業的觀點變了，不少高素質人才也願意來物業公司工作，但這並不是物業行業自身發生了大的變革，而是在不確定的時代物業行業穩定可預期的特性使然。我們要清醒的認識到，是時代變局帶給了物業行業機會，給企業發展以加持，也讓物業行業成為不少高學歷人才的保底選擇，而不是物業行業自身高科技與高毛利帶來的。這也是物業行業民生行業的重要特點與無可奈何之處，更是我們對經濟社會發展重要性的體現。”

如何化危為機，實現物業行業社會地位的改善並平衡好口碑與效益，成為洪毅玲一直思考的問題。

“伴隨著地産行業的起起伏伏與政策法規的調整，物業行業正在波動起伏中實現螺旋式的發展。經過地産行業起伏波動以及資本市場洗禮的物業行業，更應該認識到物業行業是一個名利很難兼得的行業，這就需要我們樹立正確的認知，不能既要又要，要做好有得有失的準備。”

洪毅玲坦言，當下新建小區對物業管理的技術要求越來越高，適配新建樓盤管理要求所需要的能力也越來越高，但物業管理費並沒有顯著上漲。“在這樣一個仍需要不斷發展與進化的行業，在這行業成長的關鍵時期，需要的是大家共同樹立良性競爭的意識，共同面對困難。而不是利用自身的體量優勢、上市公司地位與融資優勢等瘋狂墊資爭搶優質項目，不管不顧老舊小區等‘困難’項目，靠體量耗死部分中小物業公司，這種行為必將反噬自身。我們要早早認識到，就是部分物業公司盈利與口碑的雙失將不可避免的波及全行業，最終損害所有物業企業的利益。”

博弈 關注變化陽光透明

隨著經濟社會發展步入深水區，物業企業之間競爭持續加劇。在業主主體意識覺醒及相關部門規範和引導的影響下，物業行業多主體、多種要素間的博弈也越發激烈。

一是技術與人的博弈。洪毅玲表示，當下物業行業迎來了難得的員工隊伍相對穩定的時期，但在成本的壓力以及服務提質增效的大背景下，物業企業不得不向資訊化、科技化等方面轉型。但隨著2016年以來人員頻繁流動帶來的行業管理模式的趨同以及各種工具設備的普遍運用，物業行業通過管理精進的利潤空間已經很小。“如何做好人與技術的平衡，如何讓技術在産生乃至創造新的價值的同時不降低物業行業從業人員隊伍的數量，無疑是一個艱巨的挑戰。”

二是服務領域的延伸與專業能力提升的博弈。洪毅玲透露，當下僅僅依靠傳統的物業服務已經很難維持物業企業的生存，如何擴大外延並積極開源正成為所有物業公司關注的重點。“我們已經介入了城市街區、産業園區、工業廠區物業管理，以及基於後勤服務的物流分揀配送、飯堂管理等眾多領域，同時除了設備工程類的各系統工程師，公司還招聘培養了一批廚師、營養師、園藝師等專業人才，以更好的適應公司發展戰略和新的業務需求。但是物業行業較低的規範化程度與薪資待遇以及不完善的人才培養體系一直是行業高品質發展的痛點，這需要行業協會、相關機構及企業持續思考，不斷尋求新的突破。”

三是行業社會責任與經營現實之間的博弈。洪毅玲坦言，新冠肺炎疫情暴發以來，物業企業承擔了太多的責任與義務，其中很多都是無償服務，還付出了大量的人力物力財力。但以中小型物業公司為主的物業行業風險承受能力實在有限，部分物業公司的運營更是因此陷入困境。如何平衡好物業公司的成本與收益，關乎著物業行業的健康發展與承擔社會責任的能力和積極性。

四是業主權利意識的覺醒與物業公司管理規範化的博弈。洪毅玲表示，物業行業以中小物業公司為主的實際情況就決定了物業行業整體的規範化、標準化程度有限。但隨著社會主要矛盾的變化以及業主權利意識的覺醒、對細節的關注以及越來越多不合理要求的提出，都要求物業公司要提高法律合規意識，積極履行合約範圍內職責，並做好資訊公示，在陽光下做透明的、可預期的服務，同時針對業主需求的變化與不合理要求，在分析需求與自身能力的基礎上，做精準的匹配與處理，從而更好滿足客戶需求，降低矛盾衝突發生的概率。

五是業務邊緣的嘗試與較弱的産業鏈、供應鏈矛盾。當下物業行業正積極地延伸服務領域並開展多種嘗試。但受限于薄弱且不成熟的供應鏈體系，部分物業公司不得不採用重資産的運營模式，新零售便是其中的典型代表，這也給物業公司平添了很多風險和負擔。“物業公司如何在居家養老、社區服務等方面做的更好，産業鏈、供應鏈的完備與強弱在一定程度上起著決定性的作用。”

“做物業要對業主負責，要把基礎服務做好，要把業主的物業設備管理好，比如物業設施設備通過不同的管理維護使用時間是不同的，一般可以用15年左右，維護好了可以用20年、30年甚至更久，這樣才不負物業服務的初心，也不忘物業服務的本心。”洪毅玲最後表示。