黨的二十大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。有關專家認為，各地因城施策，降低貸款利率或者取消利率下限，重點解決居民的首套房居住問題，這與我國堅持“房住不炒”的政策一脈相承，更好地降低了居民的融資成本，進一步拉動房地産市場回暖。

近一週內，又有多個城市下調了首套房貸利率。近日，隨著大連市、瀘州市、溫州市等地的部分銀行陸續降息，安慶市取消首套房貸款利率下限，已有15城首套房貸款利率進入了“3時代”。

房子牽動著很多老百姓的心，很多人都很關注，多城降低首套房貸款利率釋放了怎樣的信號？這與房地産市場未來走向有什麼關係？接下來，首套房貸款利率走勢如何？下一步樓市如何企穩回暖？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這些城市通過靈活調整首套房貸款利率，降低居民的購房成本，提振市場需求，一定程度上有利於穩房價、穩地價和穩預期。

中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地産研究中心主任、商學院教授況偉大表示，各地因城施策，降低貸款利率或者取消利率下限，重點解決居民的首套房居住問題，這與我國堅持“房住不炒”的政策一脈相承，更好地降低了居民的融資成本，進一步拉動房産市場回暖。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，低利率環境結合放鬆限購、限貸，將明顯減輕首套房購房群體的購房成本，加速購房者決策，這有助於增加市場成交量，推動市場年底前改善。

政策工具變多了 因“城”施策的靈活性增加了

國慶節前後，“所有”調控樓市的舉措密集出臺，其中包括降低房貸利率、降低首付比例、取消限購等。

其中，公眾較為關注的是，9月29日，人民銀行、銀保監會發佈通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

政策“工具箱”裏的工具變多了，一些城市“因城施策”的空間變大了。多個城市隨後便宣佈降低首套房貸利率。目前，廣東省清遠市的首套房貸利率已降至3.7%。

在廣東清遠，老百姓算了一筆“買房賬”，如果買一套房貸款金額為100萬元，貸款時間為30年，按此前4.1%的利率計算，本息合計約174萬元，而按當前3.7%的利率計算，本息合計約為166萬元，約省下8萬元。

李宇嘉觀察到，首套房貸利率進入“3時代”的城市呈現明顯特點，即今年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降。另外，一些城市的房屋供給規模較大，而人口卻呈現凈流出的特徵。

值得關注的是，階段性調整差別化住房信貸政策的時間節點限制在了今年年底。李宇嘉指出，這一政策窗口期正好卡在了第四季度，正是保交樓、穩樓市壓力較大的階段，新政策工具的加持對於市場需求回暖以及促進穩增長較為重要。

李宇嘉也指出，這一政策的窗口期限定為3個月，在一定程度上，也是擔心房貸利率過低或取消首套房貸款利率下限，市場上的資金可能會過度流入房地産。

著重改善住房品質

隨著越來越多城市的首套房貸利率進入“3時代”，人們開始關注未來，房地産市場將會走向何方？

黨的二十大報告指明瞭方向。報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

況偉大認為，從黨的二十大報告來看，堅持房住不炒的定位是我國房地産市場的基礎性長效機制。我國在“保障房子是用來住的”方面的力度非常大，無論是降低首套房貸款利率，還是進行公積金制度改革、減免相關的稅收，實際上都是來解決居民的首套房或者改善性需求。

況偉大指出，黨的二十大報告也進一步強調了要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。他認為，這一套制度不僅是要保證購房者的權益，同時也強調了要防範房地産開發企業的債務風險。

與此同時，況偉大表示，黨的二十大報告進一步明確了中國房地産市場未來的發展的方向，“堅持租購並舉，將來要大力發展租賃市場，最終目的是實現房地産市場的良性迴圈和健康發展。”

李宇嘉同樣認為，進入新時期，住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購並舉”。前者是統攬住房工作全局的準繩，後者是供給側改革的抓手，二者結合，才能推進住房高品質發展。

對於未來是否會有更多城市的首套房貸利率進入“3時代”？李宇嘉表示，這一方面取決於每個銀行的風險定價，另一方面也取決於LPR（貸款基礎利率）是否會下降。他認為，從大概率來講，很多城市的首套房貸款利率會降到4%以下。

況偉大認為，在銀行方面，房貸利率下降，意味著銀行利潤空間的縮減，當房貸利率降至一個很低的水準，能否滿足銀行、金融機構的正常運轉下對利潤的需求，這也將是一個較大的挑戰。如果房價過高，則難以解決居民的住房問題；同時，單純地大力發展房地産市場，也可能會引發一定的金融風險。

他希望，通過加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，實現房地産市場的良性迴圈、健康發展，這與防範化解系統性的金融風險的目標是一致的。

許小樂則表示，“房住不炒”的定位不變，彰顯了房地産領域的政策定力。同時也為房地産市場實現平穩健康發展和完善住房保障體系指明瞭方向，未來，房地産市場的發展將更加聚焦在保障民生和住房品質改善上。

如何進一步促進樓市企穩回暖

當前，房地産行業釋放出了一些積極信號。例如，房地産開發貸款增速提升，一定程度上意味著行業投資正在漸漸回暖。10月28日，人民銀行發佈的《2022年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，三季度末，房地産開發貸款餘額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個百分點，比上年末高1.3個百分點。

同時，9月全國商品房銷售面積、銷售金額同比降幅均收窄。10月24日，國家統計局發佈的最新數據顯示，9月，商品房銷售面積約為1.4億平方米，同比下降16.2%，單月降幅較8月收窄6.4個百分點。商品房銷售額約為1.4萬億元，同比下降14.2%，單月降幅較8月收窄5.7個百分點。

況偉大指出，在全球經濟下行風險增加，新冠肺炎疫情衝擊以及俄烏衝突等多重因素的疊加下，我國房地産市場調控面臨著兩方面問題，即一手要抓滿足老百姓剛性以及改善性住房需求，另一手要抓防範風險的問題。

當前，保持房地産協調穩定的發展趨勢十分重要。況偉大表示，特別是一些三、四、五線城市，尤其是房屋庫存較多、人口又出現明顯下滑的城市，這些城市更需要加強防範，採取有力措施，保持房地産市場的健康穩定。

“老百姓想住上好房子的願望依舊強烈，老百姓的改善性住房需求空間仍舊不小，這也是房地産市場的機遇。”李宇嘉指出，各地首先要摸清楚本地房地産市場的需求特點和新變化，例如，當地房屋供需環節是否失衡，房屋價格是否過高或者交易成本是否過高，找出其中的痛點和堵點，對症下藥，例如，降低房價、降低交易成本，減少交易環節，提供更便捷的仲介服務等。

此外，新市民、青年等群體數量龐大，他們的住房需求亟待解決。李宇嘉認為，相關主體還需加大對保障性租賃住房的供給，加強對租房市場的監管，保障租賃雙方的權益。