2022年8月24日，蘇新服務(02152.HK)在港交所上市。資料顯示，蘇新服務開盤價報8.2港元，較發行價8.6港元低開4.65%，截至24日收盤，蘇新服務每股報價8.59港元/股，跌幅0.12%，總市值為8.59億港元。

公開資料顯示，蘇新服務擬全球發售2500萬股股份，每手500股。在扣除就全球發售應支付的包銷費用、佣金以及估計開支並假設超額配股權未獲行使的情況下，蘇新服務將取得全球發售所得款項凈額約為1.67億港元。

稟賦突出 國企背景賦能發展

資料顯示，蘇新服務成立於1994年，成立之初主要向蘇高新集團開發的物業提供住宅物業管理服務。1996年，蘇新服務開始向蘇高新集團合營企業開發的物業提供商業物業管理服務。自2006年起，蘇新服務開始向獨立第三方物業開發商開發的物業提供住宅物業管理服務。除物業管理服務外，蘇新服務還提供城市服務，並在2003年開始向蘇州圖書館提供公建項目管理服務，自此，蘇新服務進一步將城市服務的客戶群擴大至包括地方政府及其他公共管理部門，並將服務組合多元化，同時業務範圍還包括市政基礎設施服務與垃圾集運中心的運營。

不難發現，依靠國企背景以及關聯方的支援，蘇新服務在短時間內從一家傳統的住宅物業服務提供商升級成為多元服務組合提供商，業務範圍和邊界不斷延伸。

蘇新服務在招股説明書中也表示，經過過去20年的發展，其業務和運營得到長足發展，已成為深耕長三角地區尤其是蘇州的領先的綜合性城市服務及物業管理服務提供商。

區域聚焦 發展空間有待拓寬

資料顯示，截至2022年4月30日，蘇新服務共訂約為78個項目提供公建項目管理服務、住宅物業管理服務和商業物業管理服務，總合約建築面積為8.0百萬平方米，其中，77個項目的在管總建築面積超過6.8百萬平方米。

與此同時，蘇新服務還訂約為13個項目提供市政基礎設施服務，並表示截至最後實際可行日期，其已在蘇州建設及運營兩個垃圾集運中心，最大産能為每天合共處理800噸生活垃圾及50噸大件垃圾。同時，蘇新服務還在蘇州建設另外一個垃圾集運中心，預期將於2023年初投入運營。該三個垃圾集運中心合共每天將能夠處理總計1200噸的生活垃圾及50噸的大件垃圾。

不難發現，蘇新服務發展區域高度聚焦，業務來源高度依賴關聯方。蘇新服務也坦承，得益於與蘇高新集團（蘇州領先的城市開發商及運營商，擁有豐富的城市運營、綜合物業開發及行業投資經驗）的緊密合作，蘇高新集團的多元化物業組合能為其提供大量潛在的優質項目渠道。

上限有限 城市突圍影響明天

資料顯示，在2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個月，蘇新服務的營收分別為4.36億元、4.37億元、4.62億元、1.53億元及1.62億元，期內利潤分別為0.44億元、0.48億元、0.57億元、0.19億元及0.19億元。

雖然蘇新服務在招股説明書中表示，其也在通過管理更多由獨立第三方物業開發商開發的物業以擴大自身的業務規模，並表示在2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四個月，其向獨立第三方物業開發商單獨開發的物業提供物業管理服務産生的收益分別約佔自身商業物業管理服務總收益的45.8%、44.6%、44.5%、45.6%及50.7%，及分別約佔住宅物業管理服務總收益的13.7%、19.7%、20.1%、18.4%及23.0%。但止步不前的總營收無疑表明，蘇新服務的發展空間和上限似乎都遇到了無形的阻礙。

來源：招股説明書

截至2022年4月30日，蘇新服務在管項目共77個，其中76個項目都位於長三角地區。而這76個項目之中，73個項目都位於蘇州。

在當下房地産行業遭遇發展困境、物業行業市場競爭加劇的大背景下，自身實力有限、在管項目高度集聚蘇州的蘇新服務，如果不能有效整合資源、建立競爭優勢，未來發展無疑將面臨嚴峻的挑戰。