隨著樓市調控的常態化和精細化，房地産行業的金融屬性持續減弱，製造業屬性增強，投資與開發分離趨勢明顯。疊加今年“保交樓”的民生主線，代建行業以其高收益、無負債、輕資産等優勢進入發展機遇期。

數據同樣顯示，我國代建行業有著很大的發展市場。據中指研究院預計，代建市場規模行業佔比將以年均21.3%的速度高速增長，到2025年行業規模預計滲透率將達到12.5%。按照歐美模式下代建業務佔比可做到20%-30%，以平均值25%估算，國內代建行業的滲透率還有5.2倍的空間。

近日，“代建第一股”綠城管理控股發佈2022年中期業績。報告顯示，綠城管理不斷完善“3+3”業務模式，在政府代建、商業代建、資方代建三大主業的基礎上疊加金融服務、産城服務、産業鏈服務三大配套服務，于上半年實現營收與凈利穩步提升、毛利率創近五年新高、新拓代建項目合約面積持續增長……逆週期優勢盡顯。

營收、凈利穩增

報告顯示，上半年綠城管理控股歸屬股東凈利潤3.6億，同比增長33.4%；實現收入12.59億元，同比增長16.4%。其中商業代建收入7.65億元，佔整體收入的60.8%；政府代建收入達3.81億元，同比增長73.5%；其他服務收入為1.125億元，佔整體收入的8.9%。

可以看出，商業代建依然是綠城管理最大的收入和利潤來源。需要指出的是，商業代建，是指向國有企業和私營企業提供房地産項目全過程開發管理服務，通過品牌賦能、標準導入、管理增值以及供應鏈能力整合等方式，提供高品質的居住産品與生活服務，提升項目開發效率，提高項目經營效益。

毛利、毛利率是衡量企業盈利能力的重要指標。報告期內，綠城管理實現毛利約6.35億元，同比增長23.7%。其中商業代建毛利率49.7%，比去年同期提升4.6個百分點；綜合毛利率約50.4%，較去年同期提升2.9個百分比。

于2022年6月底，公司經營活動現金凈流量達3.63億，同比增長40.5%；銀行存款及現金人民幣17.39億元，流動比率為1.68倍，杠桿比率為1.17%。充足的現金流為公司後續發展提供有力支撐。

得益於良好的業績表現，天風證券、國盛證券、中信建投等多家機構給予綠城管理控股“買入”評級。

綠城管理控股表示，將進一步完善代建全週期委託方溝通機制、項目全週期標準化客戶服務體系等制度標準，以此強化與委託方的信任體系建設。繼續加大“數字蜂巢”資訊化平臺建設，通過數據驅動持續為各專業提供決策依據，提升運營效率與效益。

加速業務佈局

公司的長期發展需要依靠業務場景的持續拓展。上半年綠城管理持續拓展業務、整合代建資源、增強核心能力。

年報顯示，上半年綠城管理新拓代建項目合約總建面達1320萬平方米，同比增長約9.9%。截至2022年6月末其在107座主要城市擁有390個代建項目，合約項目總建面9430萬平方米，同比增長12.3%；在建面積4480萬平方米，同比增長2.7%。

在全國化的佈局下，長三角、珠三角、京津冀、環渤海等主要經濟區域持續保持較大比重：合約項目預估總可售貨值達人民幣4400億，規模佔整體可售貨值的75.1%；其中長三角經濟圈項目1865億佔31.9%，環渤海經濟圈、京津冀城市群項目1430億佔24.4%，珠三角經濟圈項目981億佔16.7%，成渝城市群124億佔2.1%。

此外，綠城管理控股於今年年初完成對浙江熵裏建設管理有限公司的股權收購，收購核心標的為管理團隊及其代建業務，目前其經營情況良好。對於此次收購事項，綠城管理方面表示，上述收購能夠使公司整合代建行業優秀團隊力量，助力推動集團核心能力建設，提升集團規模及公司競爭力。

同時，上半年綠城管理與廣州資産、中控集團、浙建工、中基城投、北谷金融、喜神資産等公司簽訂戰略合作協議，未來將持續推進粵港澳大灣區城市更新業務、政府城投項目、産業園區代建業務、不良資産及紓困項目等，積極創新業務模式和服務內容。

綠城管理控股在半年報中表示，後續將繼續整合産業鏈上下游輕資産類企業、代建核心團隊及創新業務，旨在推動代建生態系統構建，強化核心能力建設，釋放輕資産模式價值。

開拓資方代建

去年下半年以來，受宏觀調控和金融政策雙重影響，房地産行業進入下行週期，房企“爆雷”頻現，來自金融機構的不良資産處置市場巨大。在“保交付”的民生主線下，綠城管理憑藉品牌效應、專業團隊等優勢，積極開拓資方代建，變現不良資産。

據德邦證券統計，2021年房地産項目停工率約為6.6%。據克爾瑞諮詢統計數據，截至2021年底，全國24座主要城市中，尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，佔2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。可以看出，資方代建市場需求增多。

年報數據顯示，上半年綠城管理金融機構客戶的合約總建築面積和當期在建面積分別達到320萬平方米、100萬平方米，取得明顯突破。同時，資方代建新拓項目代建費預估將達5.5億元，增量顯著。

需要指出的是，資方代建，是指憑藉強大的主體信用與品牌背書、專業的開發團隊及供應鏈資源，服務各類金融機構與資本方，幫助其分析前端投資機會、實現中端價值變現、以及整合後端運營能力。

據悉，綠城管理已攜手多家金融機構深度賦能並購類項目、重組類項目、破産重整類項目，落地包括恒大江陰項目、奧園廣州雲和公館項目，以及廣西柳州官塘破産重整項目在內的多個資方代建項目。

除此之外，綠城管理還致力於承接金融機構主動投資、搭設金融服務平臺等。在承接金融機構投資方面，綠城管理已與北谷金融落地浙江溫州和義烏兩大項目，通過在項目勾地和融資階段與金融機構對接，前置鎖定代建業務。同時綠城管理為有融資需求的項目積極提供金融撮合服務，探索與各類資方設立合資公司。目前已完成與喜神資本、北谷金融、前海潤和等機構的戰略合作簽約。

政府代建擴容

除資方代建外，政府代建也是綠城管理髮展的重要領域。政府代建，是指通過招投標形式，為政府或行使政府職能的機構提供保障房、租賃性住房、未來社區、産業園區、公建配套、市政場館等多元業態的開發管理及諮詢服務。

自十九大首次提出“多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”以來，多層次的住房保障體系建設已成為住房供給的重點工作之一。“十四五”規劃中更是提出全國40個重點城市新增保障性租賃住房650萬套（間）的初步計劃。

在共同富裕背景下，困難群體和新市民住房問題將成為政府關注的重點，政策紅利及房地産開發供給側變革為代建行業帶來新的發展機遇。

年報數據顯示，截至2022年6月底，按當期在建面積測算，綠地管理拓展的政府委託項目為1350萬平方米，佔比30.2%。據悉，綠城管理政府代建項目已佈局全國六大省份，合約建築面積約472萬方。

需要指出的是，目前綠城管理已落地軍改房、城市更新、人才租賃住房、青年公寓、産業園、寫字樓、綜合基地、鄰里中心等多種物業樣態。

業內人士表示，政策和市場的變化將帶來全新的需求。同時隨著存量時代的到來，城市更新成為當下發展規劃的重要課題，這在很大程度上擴大了代建行業的規模和市場容量，為行業未來的快速發展帶來巨大想像。