7月7日，由北京中指資訊技術研究院主辦，中國房地産指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“中房指數2022房地産市場趨勢報告會”在北京隆重召開，研究主持單位現場發佈了《2022上半年中國房地産市場總結&下半年趨勢展望》。

一、2022年上半年中國房地産市場形勢總結

2022年以來，在中央“因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展”“支援各地從當地實際出發完善房地産政策”的指引下，各地積極結合自身情況出臺相關調控措施。2022年上半年，全國已有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放鬆了房地産調控政策，需求端政策不斷發力，政策出臺頻次近500次。熱點一二線城市需求較為旺盛，因此政策調控優化較為謹慎；普通二線及三四線城市房地産市場調整壓力較大，政策調控頻次較高，但市場對調控措施優化的敏感性弱，政策效果不明顯。

市場方面，2022年上半年，百城新建住宅與二手住宅價格累計均微幅上漲，漲幅分別為0.15%和0.17%，較2021年同期均大幅收窄。受多地疫情反覆、市場活躍度不足等多重因素影響，二季度百城新建住宅與二手住宅價格各月環比漲跌幅均在0.05%以內，房價整體呈現企穩橫盤態勢。上半年重點100城新建商品住宅成交面積同比下降超四成，三四線城市同比降幅最大。5-6月，政策優化疊加疫情影響逐漸弱化，市場需求邊際修復，熱點城市房地産市場略有恢復，重點100城成交面積同比降幅持續收窄，5月環比轉增，6月環比繼續增長。土地方面，受房地産交易市場活躍度不足、企業資金壓力大等因素影響，政府供地力度放緩，上半年全國300城住宅用地供求規模均縮量明顯，成交樓面價基本平穩，溢價率保持低位。企業方面，上半年9家房企銷售額超千億，國央企仍為拿地主力，房企傾向佈局熱點二線城市。

二、2022年下半年中國房地産市場趨勢展望

宏觀環境方面，面對國際地緣政治衝突加劇、美聯儲加息步伐加快等因素，我國經濟運作的外部環境仍嚴峻複雜。隨著穩經濟所有政策的加快落地以及國內疫情影響的逐漸減弱，下半年國內經濟有望持續復蘇。貨幣政策繼續從總量上發力穩定宏觀經濟大盤，下半年不排除繼續非對稱降息，房貸利率短期仍有一定下降空間。房地産調控，回顧過去幾次地産小週期，通常在調控政策大幅放鬆一段時間後，市場才會逐步恢復。本輪市場下行過程中，政策在今年二季度改善力度加大，因此傳導到市場銷售端仍需時間，同時考慮到當前房地産行業的外部環境已發生明顯改變，市場恢復過程也將趨緩。從短期政策來看，在市場未明顯好轉前，各地政策發佈頻次或將維持高位，供需兩端均有改善空間，一線城市以微調為主，二線和三四線城市政策放鬆力度繼續加大。

在此背景下，根據“中國房地産業中長期發展動態模型”分析，預計2022年全國房地産市場將呈現“銷售規模高位回落，新開工面積明顯下降，投資面臨調整壓力”的特點。需求端，樂觀情形下，預計下半年商品房銷售面積同比小幅增長，帶動全年銷售面積同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房銷售面積與去年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲觀情形下，下半年全國商品房銷售面積同比仍小幅下降，全年商品房銷售面積同比降幅或超13%。供應端，土地明顯縮量預計將拖累新開工修復節奏，新開工面積難改下降趨勢，悲觀情形下，全年新開工面積同比降幅或超20%。下半年竣工逐漸修復進一步帶動投資好轉，但全年投資仍面臨調整壓力。悲觀情形下，若交易市場修復不及預期，企業資金面壓力未得到更好改善，企業投資端或仍面臨調整壓力。