廈門房價持續下行引發了市場關注，尤其是曾經的“高價地”入市後“賠本賺吆喝”，而廈門島內一貫堅挺的房價也有下探趨勢。

熱點二線城市廈門的房價曾經是“四小龍”之一，而根據國家統計局數據顯示，今年以來，廈門的新房房價指數已經連續4個月下跌。

廈門房價持續下行引發了市場關注，尤其是曾經的“高價地”入市後“賠本賺吆喝”，而廈門島內一貫堅挺的房價也有下探趨勢。那麼，廈門樓市的真實狀況如何？未來房價又會呈現怎樣的趨勢？

部分高價地項目“麵包價低於麵粉價”

位於島外海滄區臨港新城的海投自貿國際近期備受關注。作為2016年創下最高總價紀錄的高價地塊，海投自貿國際入市後一直面臨著“賠本賺吆喝”的境地，目前銷售均價為26000元/平方米起，按照其隱形樓面價37013元/平方米計算，售價比樓面價低了約10000元/平方米。

“2016年至2018年正值廈門島外市場的高峰時期，房價明顯攀升。一時間外來房企涌入，‘高價地’層出，然而這一波拿地的房企在2020年入市後大多面臨著利潤空間低或者虧損的情況。”廈門資深的房地産從業人士吳寅告訴新京報記者。

“這些高價地是踩在廈門市場最高峰時期拿的地，島外市場均價從2017年開始經歷回調、企穩，但目前位置相對差一點的項目依然去化艱難。”熟悉廈門樓市的業內人士向記者表示。

比如，另外一個位於島外的“高價地”項目融僑翔安南部新城地塊，彼時，融僑集團在2016年以42.18億元拿下該地塊，樓面價38345元/平方米，2019年開盤，目前在售均價為37500元/平方米，也是“麵包價低於麵粉價”。

“2016年至2018年是島外土地市場的高光時期，這一時期，很多外來房企比如新城、旭輝、陽光城、泰禾、綠地都房企都紛紛‘殺’入廈門。由於島內地塊稀缺，島外便成為必爭之地，地價不斷被推高，溢價率居高不下。但是，此後2020年當高價地入市的時候，島外市場已經趨冷，部分外來房企敗走，很少出現在土地競拍中，剩下了建發、中駿等實力較強的本土房企。”廈門本土開發商人士如是説。

島內外樓市分化現象明顯

在廈門人眼中，島內和島外有著天差地別，房價也不例外。

吳寅稱：“島外的市場以剛需為主，從去年至今，房價下行壓力比較大，尤其是位置較差的一些新盤去化艱難。但從島內來看，目前房價還是比較堅挺，一方面，由於‘限價’原因，島內房價比較穩定，部分熱門區域比如湖濱板塊，新房和二手房價格倒挂，新房仍然是一房難求；另一方面，受到市場購買力減弱等壓力，島內的新盤隨著未來供應量的增大也有價格鬆動的趨勢。”

廈門樓市的分化不僅體現在島內外的分化上。就島外而言，不同項目的去化情況也不一樣。上述開發商人士告訴記者：“需要看項目的具體情況，比如島外的建發縵玥長灘項目在4月廈門新房銷售榜排名前三。未來這種分化趨勢也會進一步加劇。”

綜合來看，廈門整體房價今年以來呈現下探趨勢，其中，新房價格下跌相對明顯。

據易居研究院智庫中心的數據顯示，廈門新建商品住宅房價最新成交均價為36378元/平方米。從近年來房價均價走勢來看，2017年，廈門房價均價由上一年的26810元/平方米攀升到35258元/平方米，邁上“3萬+”臺階，2020年的均價上漲到40423元/平方米，到今年又回落到“3萬+”區間。

根據國家統計局發佈的數據顯示，4月，廈門新房價格指數環比下降0.5%，已連跌4個月，跌幅居全國第22位；同比來看，新房價格指數上漲1%，漲幅進一步收窄；二手房價格環比上漲0.2%，連漲2個月，漲幅居全國第11位，同比持平。

1-5月新房成交面積降六成

而在新房房價連續下跌4個月的背後，廈門新房的成交面積和成交量均明顯下降，開發商信心不足。

據中指研究院監測，今年1-5月，廈門商品住宅成交面積同比下降60.8%。其中，5月份，在疫情零星散發影響下，市場活躍度顯不足，新房成交面積繼續下探，商品住宅成交同比降幅達71.9%，降幅較4月進一步擴大。

克而瑞機構同時指出，自2021年三季度以來，廈門成交量連續三個季度呈現負增長趨勢，今年一季度疊加農曆新年前後返鄉以及疫情的影響，往年傳統的黃金周已轉化為淡季。雖然3月份有3個新盤入市，供應量有所增加，但在4月份並未如願大幅推高成交。

“廈門住宅市場供求量雙雙走低，與往年同期相比，供應量甚至不如2020年。此外，今年1-4月成交規模低於廈門常規週期的成交量。”克而瑞方面這樣分析。

“鬆綁”後市場能否復蘇？

也正是基於成交大幅下降、銷售端趨冷等情況，廈門從多個角度對房地産調控政策進行了調整。

值得關注的是，5月底，廈門在多孩家庭購房、房貸利率、落戶等方面優化調整政策，其中包括，廈門戶籍的二孩及以上（其中至少1個未成年）家庭可購買第三套住房（面積180平方米以下）；非廈門戶籍在島外購房不需要學歷證明，但需提供半年以上工作證明等資料，如果在島內購房，需提供全日制本科學歷證明。

對此，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜預測：“未來，隨著政策顯效及疫情得到有效防控，購房者置業意願有望逐步修復。”

對於未來的市場走勢，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計：“過去兩年，廈門房地産偏弱，市場交易也偏弱，而後續市場交易是容易反彈的，有望帶動房地産市場行情和預期的復蘇，價格也會因為成交量的變化而出現上漲或回調。”