港股年報季落下帷幕，房企用財報數據印證了一個趨勢：行業難再現爆髮式增長及“黑馬”企業。當房地産告別土地、金融、市場等各種“紅利”之後，業績表現正在向製造業等常規行業看齊。

如何在行業變局裏求生存？多家房企給出了統一回答：長期主義。但如何以及能否持續踐行長期主義是擺在房企面前的另一道命題。

與中國房地産市場共成長，迎來而立之年的合生創展于3月31日發佈了2021全年業績。數據顯示，期內合生創展憑藉多輪驅動實現業績的穩步上行：全年錄得合約銷售總額517.36億港元，逆勢上漲21.51%，營業收入307.34億港元，核心利潤47.56億港元，股權持有人應佔溢利達97.59億港元。

這份成績單更像是合生對行業的回應、對自己的內省。房地産行業高歌猛進時代，激進擴張的房企不在少數，而合生創展是少有的沉得住氣，始終堅持穩健發展策略的企業，在合生看來，成長與發展不應該僅僅體現在規模和體量上，更應該在認知和行動上。

只有知道“我是誰”，堅守戰略、創造價值，才能找到發展錨點；只有知道“我該怎麼做”，穩健務實、深度賦能，才能在不確定性中贏得未來。

善謀者勝，遠謀者興。基於對行業的前瞻性判斷及戰略轉型的定力，合生創展以科技賦能多元並舉率先回應了行業的時代命題，作為科技賦能及産業驅動的綜合性投資控股平臺，合生創展已然成為行業迭代創新、業績逆勢增長的優秀範本。

韌性凸顯 財務結構持續優化

過去一年，房地産行業面臨前所未有之大變局，現金流扼住多家房企命運的喉嚨，財務安全成為房企力爭的關鍵目標，而合生創展基於長期的穩健發展，以實打實的數據，向行業展示了優異的經營成效。

2021年，合生創展實現凈利潤103.45億港元，歸母凈利潤97.59億港元，毛利潤為131.45億港元，毛利率43%，該指標遠高於行業均值，盈利能力處於行業前列。

不僅如此，合生創展的融資成本維持在較低水準，公司加權平均財務成本6.3%，相比于2020年下降0.5個百分點。此外，公司于2021年5-6月合計發行5.375億美金，進行短期債務長期化，且境外發債成本明顯低於其他房企。

“三道紅線”監管下，資金命脈是房企存亡的關鍵。合生創展秉承“價值投資”理念，以利潤為導向、不盲目追求規模與速度，注重資産升值和財務穩健，凈負債率較去年下滑10個百分點達70%，剔除預收款後的資産負債率為63%，現金短債比1.05，三條紅線保持全線“綠檔”。

從企業負債情況來看，債務結構保持健康水準。根據年報，截至期末，合生創展總有息負債941億元，其中一年內到期有息負債233億元，佔比24%，且公司信用債僅佔總有息負債餘額8%。2022年1月，已償還5億美元債，年內無公開市場信用債到期，據悉，公司在境內無公司債、中票等信用債餘額。

此外，合生創展在手現金充裕，財報顯示，截至期末，合生創展現金及銀行存款為363.12億港元，較去年末上漲22.47%。加之1.79的流動比率，很大程度上保證了公司資金的使用效率，且償債壓力不大。

優異的成績為合生創展的股東帶來了真金白銀的回饋，年報顯示，合生創展每股基本盈利3.71港元，建議每股末期股息為每股15港仙。

較低的資産負債率、借貸成本逐年下降以及充足安全的現金流，構築起合生創展堅固的護城河，同時也得到多間評級機構的認可，目前，合生創展的主體信用及債券信用等級為AAA級，標普信用評級B級，惠普B+，評級展望均為穩定。

在房地産同行風聲鶴唳之際，1月12日，融資渠道依然順暢的合生創展發行2.5億美元可轉債，本次發售吸引了包括貝萊德在內的大量優質長線價值投資者的踴躍參與，這也表明，以長期主義為準繩，堅持審慎穩健財務政策的合生創展韌性十足。

強基固本 築牢地産主業“壓艙石”

近日，中指院發佈的數據顯示，2021年，百強房企銷售總額同比增速為3.9%，增速大幅下滑。在此背景下，地産板塊卻依然是為合生創展穩定貢獻現金流和利潤增長的壓艙石。

根據年報，去年全年，合生創展地産板塊實現營收226億港元，同比漲11%，合同銷售金額517億港元，同比漲22%，此外，盈利水準也在持續增長，2021年地産板塊毛利率45%，凈利率38%，較2020年上漲13個百分點。

良好的業績離不開對市場的精準佈局和好産品的助力。

一直以來，合生創展堅持以北京、上海、廣州為軸心，構築環渤海、長三角、大灣區三大經濟圈為一體的事業版圖。截至期末，合生創展土地儲備約2944萬平方米，地産板塊一線城市高質土儲高達1668萬平方米，佔比75%。秉承著理性投資，不盲目追高的理念，合生創展把握行業週期性，2022年地産投資取得舊宮、昆山玉湖兩宗土地，精準佈局，體現出公司謹慎的投資策略。

截止年末，公司總貨值約927億，且公司可售貨量高度集中于一線城市，佔比超60%，足以保障未來5-8年供貨需求，充足的土地儲備和精準的城市佈局為合生創展的發展提供了堅實的基礎。

在産品領域，優秀的産品力一直都是合生創展的鮮明標簽，從前期規劃到後期落地，合生創展著力打造産品差異化，不斷提升産品價值和創新意識。

多年來，合生創展堅持“中高端精品戰略”，打造了合生·縵係、悅係、帝景係、駿景係、國際城係等系列精品項目，同時，合生創展堅持推陳出新，築就了一批具有合生特點的城市高品質人居名片。

2021年，合創展向市場隆重推出合生•縵係産品線。合生·縵係開創中國首個世界級生活方式品牌，匯聚來自全球的超前理念，為當代精英帶來獨特的、不可複製的居住體驗。從設計、材質、施工、驗收、持續交付服務、智慧生活服務、鉑金管家服務、黑金會籍服務、高端私屬定制，向高端客戶提供極致的生活體驗，獲得5個國際設計獎項，彰顯出合生創展開創高端生活方式差異化的核心競爭力，該産品線合計貢獻銷售業績202億港元，在集團總銷售業績中佔比近四成。

發力高端産品線的同時，合生創展在全國五大區域的多個優質項目集中爆發。2021年，合生創展將目光鎖定當下新生代客群，全新推出的産品系列精品“悅係”，作為悅係首發産品，合生·ME悅一經入市便受到市場熱捧，位於廣州的合生•中央城表現也不同凡響，成為了黃埔區銷量及口碑俱佳的網紅大盤；位於杭州的合生創展名邸開盤即實現全盤高達95%去化。位於上海昆山的合頌蘭亭、合樾蘭亭、廣州的湖山國際等項目持續熱銷貢獻現金流。

産品的升級迭代也同樣體現在擇址標準、産品規劃、空間設計、園林美學、智慧安防等多方面，合生創展深研業主需求，産品設計風格及效果品質上緊跟市場主流趨勢，更敏銳的洞察業主關注點，在産品上尋求創新突破，著力打造同時具備“産品力優勢+價值觀情感共鳴”的社區，凸顯年輕時尚活力。在強調實用和功能最大化的同時，更人性化也更藝術性，滿足時代生活方式的需求，營造美好生活全週期場景，不斷煥發新生機。

與此同時，合生創展通過“優生活”價值體系的深化輸出，全方位提升品牌力、服務力和客戶關懷力，持續為業主打造便捷、舒適、智慧化的生活方式。

除了穩紮穩打的産品力之外，合生創展逆勢增長也得益於行銷層面的創新實踐。通過科技賦能，合生創展搭建起全場景智慧行銷平臺，將客戶管理、智慧案場、線上交易、智慧交付串聯打通，如打造VR看房、全景樣板間、線上售樓處、直播賣房等平臺，形成“網路看房、實景體驗、行銷預約跟進”的服務閉環，線上線下聯動的行銷模式創新，降本增效的同時，進一步夯實了行銷實力。

基於科技賦能及地産板塊的全方位發力，在眾多房企以價換量的2021年，合生創展平均合約售價達47081港元/㎡，同比上漲79.91%，購房者為好房子和理想生活買單，正是合生創展地産實力的最好佐證。

科技賦能 “多邊形戰士”實力爆發

行業深度整合期，培育第二條增長曲線成為房企的必修課。

作為綜合性投資控股平臺，合生創展積極推進輕重資産並重發展的戰略，依託優質項目，加快地産、商業、合生活、基建和投資等板塊的資源整合優化，構建起五大板塊並驅發展的全産業鏈。如今，多元戰略轉型步入收穫期，各項指標逆市高增背後，正是合生創展投資矩陣産生的協同發展效應。

合生創展商業板塊已逐漸發展成投資性房地産和合商科技雙平臺業務，2021年，合生創展商業板塊成績斐然，實現營收48.34億港元，經營毛利為35.75億港元，毛利率達71%，凈利潤80.83億港元，凈利潤率128%，目前在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個城市擁有近百餘個在營項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米。

其中，投資性房地産業務中，一線城市土儲佔比95%，擁有27個籌備及在營項目，4個建設期項目。合商科技“精細化”、“差異化”與“內容創新”的運營思路也讓其經營數據相當亮眼，2021年合商科技板塊錄得8億港元營收，擁有合生匯、MOHO、泛文娛、MAHA四大産品線，旗艦品牌合生匯2021年出租率動態保持在99%，北京、上海區域的單項目日均客流突破12萬人次，物業租賃收入持續穩定地為集團貢獻現金流。

作為提升用戶粘性的重要路徑，合生活板塊成為合生創展近年發力的重點領域，優質服務之下，2021年實現營收44.76億港元，凈利潤上升94%達3.09億港元，在管面積突破性達到1.67億㎡，同比上漲75%，全年為近100萬戶家庭提供貼心服務，自主開發的合生活APP用戶量近300萬，客戶轉換率達74%。

此外，基建板塊和投資板塊也正在成為公司新的利潤護城河，與集團産業生態圈互為賦能，各個板塊間之間的良性迴圈，形成了合生創展的內生動力，帶動合生創展穩步前行。

管理紅利時代，房企數字化轉型是大勢所趨，如何借力數字化手段向精細化運營和多元化經營轉型是擺在房企面前的必修課。在這方面，合生創展同樣也是先行者。

近幾年，合生創展積極行動，將科技賦能作為轉型戰略重點，加速模式創新和轉型升級，以科技平臺為載體，構建從城市更新、地産開發、商業運營管理、物業管理、金融投資、基金管理到智慧服務全生命週期、全産業鏈的智慧管理平臺，從而實現各平臺全鏈條的生態閉環。

可以説，無論是産品創新、內外部運營效率提升，還是平台端的服務賦能上，無不滲透著科技的力量。合生創展通過擁抱新科技，加速企業科技化、資訊化賦能及不斷拓展的業務觸角，已經鑄就領先同業的硬核實力，成為其內外部革新、提升自身競爭力的利器。

2022年恰逢合生創展成立30週年，回首來時路，“穩健”、“創新”、“突破”都是合生創展鮮明的標簽，也是其穩步向前的驅動力。隨著行業邏輯發生深刻變化，與房地産共同走過的合生創展將如何繼續挺立潮頭，我們拭目以待。