財務穩健，守牢“三條紅線”

財務方面，合生創展“三道紅線”指標保持全部達標，報告顯示，2021年合生創展凈負債率70%，剔除預收款後的資産負債率為63%，現金短債比1.05。在境內外評級上，標普信用評級B級，惠普B+，評級展望均為穩定。得益於經營業績穩健和信用水準優質，合生創展2021年其加權平均財務成本約為6.3%，處於同行低位，相比于2020年下降0.5%。

在債務結構上，有息負債品種配置合理，90%以上均為資産抵押貸款，其中開發類佔比38%、商業運營類佔比26%、城更舊改類貸款15%、信用債佔比8%、信託貸款佔比7%、境外貸款佔比6%。期內，合生創展有息負債941億元，其中一年內到期有息負債233億元，佔比24%。整體來看，負債到期分佈均衡，經營安全穩定性較高。

得益於穩定的財務數據，在業績上，合生創展也獲得了長足的增長，報告期內，合生創展實現全年合約銷售額517.36億港元，同比增長22%。其中，商業板塊營業收入48.34億港元，毛利潤35.75億港元。多元業發展進入收穫期，差異化優勢顯著

“三條紅線”金融監管及“兩集中”供地的提出，讓房企發展邏輯隨之改變，以往單靠房産開發“一元業務”推動增長的傳統模式已現疲態。在這樣的背景下，絕大多數房企都已開展多元化佈局，合生創展也不例外。

憑藉豐厚優質的土地資源，向房地産行業延伸，如今合生創展已形成以地産、商業、合生活、基建、投資五大板塊並驅發展的科技賦能及産業驅動的綜合性投資控股平臺。

其中，商業板塊的表現尤為亮眼。合生創展集團商業板塊已發展輕、重兩大管理平臺，即投資性房地産業務和合商科技業務。一方面，報告期內，投資性房地産業務為合生創展貢獻了40億港元收入，同比上升23%。另一方面，合商科技業務，僅合生匯産品線收入就獲得超出行業標準2倍的業績水準。綜上不難看出，多元化的商業版塊，為合生創展貢獻了穩定的現金流。

此外，合生商業業務線已經在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市擁有近100余個在營項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米。與此同時，合生創展于2021年新納入IP物業為3個，分別為廣州珠江帝景商業、霄雲路八號商業、駿景北商業，預計在未來5年內完成孵化。值得一提的是，2022年內濱江苑項目也將轉化為IP物業，預計新增的IP物業可為集團提供超200萬平方米商業面積，預計商業板塊可實現收入超100億港元。

在物業管理上，2021年合生活社區科技的增長表現出眾。報告期內，合生活科技及社區板塊營業收入44.76億港元，毛利14.99億港元，毛利率22%，凈利潤3.09億港元，與2020年同比基本保持穩定。其中，合生活智慧社區科技平臺以物業管理切入點，已服務超30座城市，近200個項目，經營管理面積過1.3億平方米。

此外，合生活社區科技平臺不論在月活率；復購率、客戶轉換率、GMV的複合增長率、GMV的同比增長率等方面，均領先同業。其中尤以客戶轉換率達74%最為特出，顯示出平臺市場推廣及行銷團隊的優秀。主營業務穩增長，長期成長能力顯現

多元業務全面開花的同時，合生創展主營的地産業務也實現了持續穩健的利潤增長，近三年複合增長率達41%。在2021年地産行業下行的情況下，2021年仍實現約517億港元合約銷售額，同比上升22%。此外，合生創展截止2021年12月31日總貨值約927億，且其可售貨量高度集中于一線城市，佔比超60%，足以保障公司5-8年供貨充足。不難看出，合生創展的供貨結構優勢明顯，城市佈局亦合理佈局。

值得一提的是，合生創展豐富的一線土地儲備為其長遠發展奠定了重要基礎，據了解其總土地儲備為2944萬平方米，地産板塊佔2217萬平方米，一線城市高達1668萬平方米佔比75%。産品能力出色疊加土地資源豐富，不難看出，合生創展的長期成長性突出。

與此同時，産品結構不斷優化。據界面樓市了解，2021年合生集團向市場隆重推出的合生•縵係産品線獲得5個國際設計獎項。公開資料顯示，合生·縵係從設計、材質、施工、驗收、持續交付服務、智慧生活服務、鉑金管家服務、黑金會籍服務、高端私屬定制，向高端客戶提供極致的生活體驗。

發力高端産品線的同時，合生創展在全國五大區域的多個優質項目集中爆發。2021年合生創展全新推出的産品系列精品“悅係”，打造符合年輕人喜好的格調首置産品，推出新一代生活方式品牌——ME悅；合生·ME悅一經入市便受到市場熱捧。

如果説改善和剛需型産品確保了合生創展資金的快速回籠；那麼，高端産品則穩定了合生創展的利潤增長。科技創新賦能全産業鏈

科技賦能是近年來合生創展創新發展和戰略轉型的重點。科技賦能之下，合生創展的行銷能力、管理模式不斷創新升級。

在行銷方面，合生創展將科技賦能推送至行銷的各個環節合生創展將客戶管理、智慧案場、線上交易、智慧交付串聯打通，如打造VR看房、全景樣板間、線上售樓處、直播賣房等平臺，形成“網路看房、實景體驗、行銷預約跟進”的服務閉環。

在管理方面，合生創展依託資訊化管理系統、智慧管理駕駛艙、智慧管控模型、工單結算系統、智慧移動辦公等系列科技平臺，將整個流程分解到每個人的每項工作的每一個維度，打造自動驗收結算代替傳統審批的智慧化管理體系，進行全業務流程的智慧化管控，實現“去中心化、去審批化、去層級化”，完成“平臺+個人”的科技賦能。

在平臺賦能方面，通過雲建設科技平臺、全場景智慧行銷平臺、智慧交付、智慧社區運營及商業管理自主研發的“合生活、合生通”APP等一系列智慧科技管理系統，快速提升服務管理品質和運營效率，更好的服務於客戶。

整體來看，合生創展通過科技賦能各個環節，以新模式、新打法帶來行業變革，建立競爭優勢。為其高品質增長提供了充足保障，從更多維度彰顯了合生創展的投資價值，成為企業持續長期增長的有力保證，引領行業發展新潮流。

2022年，合生創展迎來而立之年。未來，在穩健的財務狀況上，持續不斷地提升運營管理能力及水準，一定可以充分展現出其優秀與實力。