3月21日，招商蛇口發佈2021年年度業績報告。數據顯示，2021年招商蛇口實現簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；實現簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。其中，住宅開發項目權益銷售額1658億元。據悉，2022年招商蛇口銷售金額目標為3300億元，全年可售貨值6200余億元。從城市能級佔比方面來看，一線城市佔比28%，二線城市佔比48%，三四線城市佔比24%。

3月22日，招商蛇口董事長許永軍在年度業績發佈會上表示：2021年招商蛇口推動“三個轉變”：堅定從開發為主向開發與經營並重轉變；堅定從重資産為主向輕重結合轉變；堅定從同質化競爭向差異化發展轉變。2022年招商蛇口將進一步堅持“行穩致遠、守正創新、追求卓越”的經營理念，持續推進“雙百”戰略落地和數字化賦能，助力公司轉型發展。

三檔全綠 融資成本持續降低

根據2021年年度報告顯示，招商蛇口2021年營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%。其中，社區開發與運營收入為1279.11億元，同比增26.32%，佔比79.63%；園區開發與運營收入為325.33億元，同比增15.24%，佔比20.25%；郵輪産業建設與運營收入為1.99億元，同比增49.54%，佔比0.12%。期內基本每股收益1.16元。業績發佈會上，許永軍表示：招商蛇口決定將2021年度公司歸母凈利潤的40%進行現金分紅，總共派發約42億元現金。從2015年底上市至今，招商蛇口累計派發現金股利326億元。

2021年，招商蛇口實現歸屬股東凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。對於公司利潤下滑明顯，董事總經理蔣鐵峰在業績發佈會上表示，當前行業紅利逐漸消失，行業規模見頂，不斷提高經營管理能力，優化業務結構是行業大勢所趨。對於招商蛇口來説，通過各環節各維度精細化管理等方式，加大各業務的協同。

【圖片來源：招商蛇口官微】

數據顯示，2021年招商蛇口剔除預收賬款後的資産負債率61.67%，未剔除預收賬款後的資産負債率68.94%，凈負債率42.82%，現金短債比1.25，“三條紅線”持續綠檔。此外2021年招商蛇口綜合資金成本為4.48%，較2021年的4.70%下降22個BPs，融資成本持續降低。對於2022年的融資計劃，招商蛇口財務總監黃均隆在會上透露：將會考慮多種融資渠道，綜合考慮債務的安全性和融資成本。同時指出，招商蛇口在秉承穩健策略的基礎上，會充分考慮並購貸。

多元擴儲 把握城市更新和並購機會

2021年招商蛇口累計獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1559萬平方米，權益面積886萬平方米。在劃定的“強心30城”中權益地價投入佔總投資額的比重達90%。在兼併收購和參與城市更新方面，招商蛇口年內落地的單項目收並購共12宗，累計補充項目資源106萬平方米；斬獲14個舊改項目排他資格，預估土地儲備面積510萬平方米、貨值超1200億元。

在産城聯動方面，2021年招商蛇口共獲取項目9宗，包括雄安新區、武漢神龍、合肥新站、寧波雷公巷等，補充土儲約215萬平方米。隨著行業規模的見頂，未來房地産行業發展規模將逐漸下降。招商蛇口總經理蔣鐵峰預計：未來行業規模或將下降30%以上。在此情況下，招商蛇口將培育第二條增長曲線，圍繞客戶需求，盤活存量資産，提升存量資産價值是未來利潤增長的必由之路。因此，把握城市更新和收並購機會成為擴儲的新渠道。蔣鐵峰表示：招商蛇口2022年新開工計劃1400萬平方米。除了繼續發力城市更新外，未來在資産品質、風險可控、價格合理等情況下，招商蛇口會以積極態度謹慎推進收並購機會，順應國家大勢。

開發與經營並重 綜合發展成效顯著

近年來，綜合發展成為企業的轉型突破新方向。招商蛇口已在商業、寫字樓、酒店、公寓、園區等多元産業持續佈局，發展成效顯著。在商業項目方面，數據顯示2021年招商蛇口獲取4宗項目、體量43萬方，分別位於上海、南京、成都和廈門。截至2021年末，招商蛇口主要在營集中商業項目共計25個。招商蛇口副總經理聶黎明表示，目前商業業務是招商蛇口的成長型業務，在2022年或者十四五期間，將繼續按照我們的戰略規劃和雙百目標努力。在寫字樓方面，截至2021年末，招商蛇口全國主要在營寫字樓項目21個，集中佈局在北京、上海、深圳、武漢等城市。

産業新城方面，目前佈局8個大型産業新城項目，總合作管理面積468平方公里。同時，招商蛇口在特色産業園區方面的動作是主要運營管理的網谷、意庫和智慧城三條産品線共計25個項目（含建設期），佈局15個城市。在運營策略的制定上，招商蛇口蔣鐵峰表示，網谷、意庫和智慧城堅定推進"一園一策"，提升項目經營效益開展産業投資與孵化，強化"産業+基金"模式，實現 "投帶聯動"。

此外，2021年招商蛇口租賃業務出租率、酒店業務客流量及入住率不同程度提高，租賃業務和酒店業務收入有所上升。其中，2021年實現出租收入為34.14億元，同比增加17.98%，總體出租率84%；酒店收入為6.10億。據悉，招商蛇口自有酒店品牌伊敦及伊敦睿選正式落地，打造壹棧人才公寓、壹間精品公寓、壹棠 /CM+服務式公寓等産品體系，加強産品迭代更新、夯實客戶服務，精細化管理。

針對未來長租公寓業務的發展，副總經理兼總法律顧問劉曄回應稱：招商蛇口是長租公寓領域資深的參與者，業務已開展近30年，目前擁有長租公寓房間數3.6萬間，佈局于一線城市和強二線城市。未來，招商蛇口將加強輕資産管理輸出，預計2022年招商蛇口長租公寓業務取得一些突破，為股東創造更大價值。

堅持戰略定力 加快轉型步伐

回顧2021，百年變局加速演進，新冠疫情始終反覆，宏觀經濟增速和房地産市場雙雙下行。在極為嚴峻的形勢下，招商蛇口始終保持戰略定力、防範行業風險、加快轉型步伐，堅持踐行“一城一模板”、“一業態一模板”和“一園一策”的三個一工程，持續對標優秀同行，提升公司經營管理效率，實現企業逆市穩步發展。

未來，招商蛇口將新時期的發展中嘗試借助新産業、新技術，助力企業經營管理和産品結構的再度轉變，在發展結構上加速培育持有經營、創新經營和新興業態的業績增長點，打造創新蛇口、智慧蛇口、綠色蛇口、科技蛇口。