2022年新年伊始，龍湖向資本市場拋出了一個重磅消息——分拆“物管+商管”業務赴港上市。

1月7日晚間，就在宣佈分拆物業板塊上市的同時，龍湖智創生活有限公司（簡稱“龍湖智創生活”）向港交所正式遞交了招股書。同日，龍湖集團官網也宣佈啟用“龍湖智創生活”這個全新品牌。

這一系列動作有序且迅捷，拉開了物業巨頭上市的“開年大戲”，物業資本市場也將再次誕生新的市值“巨無霸”，引發物業行業格局的新變化。

在管面積2.5億平方米，上市前“跑馬圈地”

根據招股書顯示，全新品牌“龍湖智創生活”，匯聚了龍湖集團智慧服務、商業運營兩個航道的核心能力，是提供物業管理及商業運營服務的“智慧生活”及“空間服務”品牌。

龍湖智創生活的業務不僅僅在住宅物業管理，而是同時佈局了“三個賽道”，即“住宅+商管+辦公”。招股書中這樣表述：“為居住空間提供的物業管理服務，為商業空間提供的商業運營管理和服務，以及為産業辦公等廣大城市空間提供的管理與服務”。 

從管理規模和結構來看，根據招股書披露，截至2021年12月28日，龍湖智創生活合約及戰略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米；截至2021年9月30日，來自獨立第三方的住宅及其他非商業物業在管面積佔比為59.8%，較2019年末的38.2%提升21.6個百分點。在商業運營服務板塊，截至2021年12月28日，龍湖智創生活為60個購物中心提供商業運營服務，合計面積580萬平方米。

2022年開年，龍湖選擇在此時分拆物業板塊上市看點十足。作為龍頭房企中物業板塊尚未上市的兩家巨頭房企，萬科和龍湖物業上市動作歷來受到資本市場的關注。此前，這兩家龍頭房企都曾對外表示“物業暫時沒有上市計劃”。

不過， 2021年11月，萬物雲宣佈啟動上市計劃，龍湖亦被傳出有上市動作。2022年開年，龍湖後來居上，搶先萬物雲一步，不僅對外宣佈分拆計劃且同步提交招股書，“動作之快”令市場驚訝。

在這一系列快速操作的背後，龍湖其實早有預謀和準備。在剛剛過去的2021年，龍湖在物業板塊並購動作接連不斷，先後收購了美好幸福物業、億達服務、楷林商服、九龍倉集團旗下的內地物管資産等，如今看來，也是在為上市“跑馬圈地”。

這些收購動作不僅僅幫助龍湖智創生活提高了在管面積，而且為其發力“三大賽道“提前佈局，彌補了寫字樓、産業園、公建等業態的物業佈局。

龍湖智創生活合約面積及在管面積變化情況

圖片來源：龍湖智創生活招股書截圖。

對於龍湖智創生活選擇在此時上市，中指研究院點評稱，2021年下半年開始，低迷的行情對物業服務企業投身資本市場增加了不少不確定性，龍湖智創生活選擇此時遞交招股書，説明其對未來港股市場充滿信心。如以2021年上市進程最快的越秀服務自提交招股書到正式通過聆訊103天推算，龍湖智創生活3個月後也將登陸港股。行業巨頭的加入不僅擴大了整個物業板塊的整體規模，也大大提振了行業發展的信心。

“物管+商管”，龍湖智創生活發力點何在？

對於即將加入上市物企競爭格局的龍湖智創生活來説，它所面臨的不僅是“巨無霸”之間的明爭，而且還有“細分賽道”之間的暗戰。

從目前的在管面積來講，龍湖智創生活的排名位於前十名之內。根據克而瑞物管最新發佈的榜單，截至2021年12月31日，中國物業服務企業在管規模排行榜中，碧桂園服務、萬物雲、保利物業位於前三，其對應的在管規模為8.24億、7億、5.1億平方米，龍湖智創生活暫時位列第九。

雖然在管面積上不敵碧桂園服務、萬物雲，但是，從此次招股書中可以看出，龍湖智創生活的發力點在於全賽道的佈局。 

尤其是商業物管賽道方面，龍湖智創生活納入了對購物中心的商業運營管理服務、零售商業空間內的資産管理和服務，為包括龍湖“天街”“星悅薈”等品牌在內的購物中心及其租戶、消費者和業主等更廣泛的客戶群體，提供商業運營服務和物業管理服務。

據龍湖智創生活方面披露，于2019年、2020年及截至2021年9月30日止九個月，在管購物中心的客流分別為4.722億、4.587億及5.043億人次；在管購物中心的銷售額分別約為267億元、305億元及446億元。

從佈局來看，截至2021年9月30日，龍湖智創生活一二線商業運營服務項目佔比超過90%，在中國所有購物中心運營服務提供商中排名第三。

不僅如此，龍湖智創生活還孵化出了輕資産業務，也就是説並不是將龍湖智慧服務和龍湖旗下商業運營服務和品牌的簡單相加，而是結合了兩個航道的輕資産屬性，打造了具有協同效應的輕資産旗艦平臺。

借助輕資産運營的核心能力，龍湖智創生活為購物中心提供全生命週期的資産管理服務，涵蓋開業前的資産定位、設計諮詢、招商管理，到開業後運營服務、租戶管理、品牌輸出和消費者服務等。

根據招股書顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創生活就128個購物中心項目訂立商業運營服務合約，總合約建築面積為1220萬平方米。其中，60個在管建築面積580萬平方米的購物中心已開業，餘下68個絕大部分預計于2022年至2025年間開業。

強調“一個龍湖”背後的協同考量

值得注意的是，龍湖智創生活也強調，在建議分拆及上市完成後，龍湖智創生活仍為龍湖集團的附屬公司。也就是説，龍湖智創生活有機融合了龍湖集團原有智慧服務、商業運營等業務的核心能力，是龍湖集團基於全新業務內涵、外延，在“一個龍湖”生態體系中生長出來的全新品牌。

這也意味著，龍湖智創生活仍然為“一個龍湖”的成員。尤其在當下，多賽道的物業佈局中，辦公、公建等物業成為物企爭搶的“新蛋糕”。受益於“一個龍湖”生態體系，龍湖智創生活的觸角就會更廣，可以遍及住宅小區、購物中心、産業、公共及其他物業類型，涉及消費、娛樂、餐飲、生活、醫養、教育、辦公、企業服務、不動産資産管理等多方面。

同時，作為“一個龍湖”生態體系的成員，龍湖智創生活還可以與龍湖的其餘主航道業務如地産開發、商業投資、租賃住房、房屋租售等相互協同。

此外，龍湖集團也助力龍湖智創生活進行科技賦能。比如，支援龍湖智創生活建立一套完整、系統化和行業領先的科技體系，通過人工智慧、AIoT及智慧應用，為業務流程以及員工和供貨商賦能。

中指研究院指出，龍湖智創生活建立了獨特的業務模式，其建立起住宅社區管理和服務、針對辦公和産業園等非商業態的管理服務，以及商業物業運營和管理服務三大業務板塊，並打造各業態之間的協同效應。 在“一個龍湖”生態體系下，也有利於提升客戶基礎，發掘增長潛力，利用科技改進産品和服務，強化自身業務。