對於商業地産來説，2020年的關鍵詞是疫情影響，而2021年的主調則是復蘇。

1月6日，仲量聯行發佈的2021年第四季度北京房地産市場回顧報告顯示，強勁市場需推動項目快速去化，北京辦公樓市場空置率已恢復至2019年疫情前的水準。同時，疫情對於零售物業的退租撤鋪影響也已基本消解。此外，商業地産大宗投資市場活躍度持續提升，2021年成交總額超600億元。

未來，受減量發展規劃影響，北京市區新增商業地産項目有限，存量改造和城市更新將成為市場供應主要來源。而隨著北京城市更新政策支援力度增強，將利於低效物業改造，給增值型投資項目帶來新機會。

商業地産大宗投資持續活躍

“北京甲級辦公樓市場的單季及全年可租賃凈吸納量均創下過去十年最高紀錄，強勁復蘇態勢顯著提振市場各方信心。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示，“在過去一年復蘇勢頭持續增強的情況下，北京穩定向好的經濟基本面，極具韌性的優質資産，以及長期的增長前景，將會吸引投資者越發看好北京商業地産市場。”

事實上，在北京寫字樓強勁復蘇的同時，2021年北京商業地産投資市場整體回暖，這從全年大宗成交總額超600億元的數據可見一斑。該數據水準為過去五年第二高值，僅次於疫情前2019年的800億元。

其中，辦公物業投資熱度不減，2021年成交佔比約56%。去年第四季度，重點辦公物業成交包括某自用型買家以4.3億元購入的西三旗金隅科技園。

另一重點成交項目是，遠洋集團將位於CBD核心區的Z6項目出售給其聯合數家國際投資人一同設立的核心寫字樓基金。同時，隨著鵬博士向“輕資産、重運營”轉型，將酒仙橋、三元橋兩個數據中心項目分別以7.5億元、6.5億元出售給寶能地産。

值得關注的是，除了辦公物業外，北京優質零售物業交易的機會增多，2021年零售物業成交總額同比上升34%，知名案例包括全球另類資管巨頭博楓（Brookfield）資産管理公司對悅薈萬科廣場的收購。

仲量聯行中國區投資及資本市場業務負責人龐樹東表示：“後疫情時代，北京商業地産投資市場活躍度和流動性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個交易處於談判階段。北京強勁的基本面增強了資本信心，預計2022年將有更多優質物業進入市場，市場交易將更為活躍。”

“退租撤鋪”疫情影響已基本消解

過去一年，隨著北京商業地産市場整體回暖，零售地産市場空置率已達到疫情前水準，市區市場空置水準降至5.3%，核心物業平均空置率則降至1.7%，疫情期間退租撤鋪所帶來的影響已基本消解。而太古裏等部分表現優異的購物中心銷售額已超過2019年同期水準，將引領租金止跌。

值得一提的是，去年第四季度，餐飲在零售業態新開業面積中的佔比超過40%，成為市場需求的主力來源。其中，主題餐廳品牌表現活躍，推動了大面積餐飲鋪位租賃需求。

與此同時，中式糕點類品牌也受到年輕消費者追捧，在資本的推動下加速擴張。隨著國內運動品牌銷售額迎來大幅增長。也在通過發佈新品牌來拓寬消費群體，例如李寧1990首店亮相僑福芳草地。

在消費品開店需求的帶動下，去年第四季度，北京市區零售地産項目租金環比略降0.1%。北京市區市場中領先的優質項目營業額穩健增長，使得更多商業地産的業主進一步上調租金。而核心市場的表現更是優於預期，其租金環比上漲0.4%。

與此同時，郊區零售地産的市場空置壓力已得到較大程度緩解，2021年空置率同比下降3.0個百分點至6.2%；租金降幅也在持續放緩，環比下降0.5%。

在新開業項目方面，去年第四季度，北京新開業了四座零售項目，其中，包括位於CBD核心區的正大中心商業部分以及太古裏西區。

仲量聯行華北區研究部董事紀明表示，北京市區新增商業項目有限，太古裏西區等存量改造類項目成為市場供應的重要組成部分。

未來供應來源於存量改造

説到商業地産存量改造，不得不提2021年發佈的《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》，到2025年，北京將推動500萬平方米左右的低效老舊樓宇改造，並完成22個傳統商圈升級。

在2021年，北京市區內有3個老舊商業物業經過改造升級後重新面世。在西單中心區域，原77街更名為西單更新場重裝開業，項目改造歷時6年。西單更新場定位青年潮流，引入品牌近半數為北京首店，成為北京城市更新的標誌性案例。

另一個備受關注的項目就是，2021年11月正式開業的太古裏西區，即原服裝批發市場雅秀大廈。2017年，太古集團接手該物業進行重新定位和升級。改造後，新建西區與既有的太古裏南北區形成了品牌和功能的流動互補，引入陶陶居等首入北京的餐飲品牌，提升了三里屯的消費承載力和商圈氛圍。

此外，預計2022年上半年，位於王府井步行街的東安市場將以買手店的形式重新開業，計劃引入超600個品牌，有望進一步提升王府井商圈的消費活力。值得關注的是，工人體育場復建完成後，地下將釋放近10萬平方米的商業面積，未來將引入文化體育和高端消費品等業態。

在仲量聯行華北區研究部負責人米陽看來，受減量發展規劃政策限制，北京市區未來新增商業地産項目有限，存量改造和城市更新預計將成為未來供應的重要組成部分。