中新經緯12月31日電 (薛宇飛 林堅)“房地産企業間的項目並購是房地産行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。”12月30日，在由中國人民銀行舉行的小微企業金融服務和綠色金融新聞發佈會上，針對央行與銀保監會近日聯合出臺的《關於做好重點房地産企業風險處置項目並購金融服務的通知》，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾如是説。

據中新經緯梳理，近段時間以來，央行、銀保監會、國資委乃至中國銀行間市場交易商協會均發聲鼓勵房企間收並購，融資端也正在向國企、央企及優質民企傾斜。機構認為，央企及財務穩健的頭部民企或將實現對問題房企優質項目的整合，而最先被收購或許會是問題房企旗下的物業服務公司，而後擴展到開發項目。

監管層多次喊話房企並購

多家媒體12月20日報道稱，央行、銀保監會聯合對金融機構發佈《關於做好重點房地産企業風險處置項目並購金融服務的通知》(下稱通知)。當日，中新經緯亦從監管層相關人士獲悉該消息，但該通知卻一直沒有對外公佈。

到12月30日，針對通知內容，鄒瀾表示，房地産企業間的項目並購是房地産行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。中國房地産行業的市場化程度是比較高的，從近幾年的數據看，現有的10萬餘家房企中每年都會有將近500家的企業進入司法破産重整，這是行業優勝劣汰、實現出清的重要方式。

“對於已經出險和資金週轉困難的房企集團持有的優質項目子公司股權或資産，不少行業內的優質民營、國有企業是有購買意願的，這也就相應産生了專門的合理融資服務需求。為了充分發揮項目並購在防範化解房地産市場風險、推動行業健康發展和良性迴圈中的積極作用，同時進一步強調市場化、法治化風險化解原則，人民銀行、銀保監會聯合出臺了這樣一份文件。”鄒瀾稱。

梳理會發現，類似于“鼓勵房地産企業間的項目並購”的提法，在近段時間頻頻被提及。央行、銀保監會于近期召集部分銀行業金融機構進行座談，希望銀行業金融機構能夠積極推進並提供並購貸款，對出現風險的大型房地産企業不要盲目抽貸斷貸。

據財聯社，12月20日，在發佈上述通知的同時，央行、銀保監會就會同國資委召集部分民營、國有房地産企業和主要商業銀行召開座談會，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地産項目兼併收購，鼓勵金融機構提供兼併收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清。一些房企表示，目前是兼併收購的較好時機，正在實質性洽談多個並購項目。

上海證券報報道稱，12月10日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，將優先支援符合房地産調控政策的企業註冊債務融資工具用於並購項目或已售在建項目建設。據銀保監會官網，銀保監會新聞發言人在12月3日的答記者問中指出，要合理髮放房地産開發貸款、並購貸款。

收並購路徑優劣並存

就房地産行業而言，全國年商品房銷售額雖然達到十幾萬億元人民幣，但行業內的集中度並不高，即使年銷售額第一的房企，其市佔率也不及10%。因此，收並購事件在行業內不斷，尤其是每當市場進入下行週期，一些負債過高、經營不善的企業往往會被兼併。

對於上述通知，天風證券就認為，在地産信用復蘇不對稱的背景下，依靠行業並購消化不良資産可能會是本輪行業風險出清的主要路徑。北京大成(福州)律師事務所律師孟佳對中新經緯表示，收購方式主要有股權並購和資産並購兩種。過往的房地産並購項目中，大多是通過股權並購方式實施，這主要是基於納稅籌劃角度考慮。但上述通知對並購貸款的目的作了限定，明確金融機構發放的並購貸款僅用於房地産企業項目的收並購，不可用於出險房企的股權收購或企業自身。也就是説，監管部門鼓勵的是，金融機構對通過資産並購方式盤活出險房企的優質項目的並購者，提供融資支援和服務。

中信證券更是指出，政策鼓勵優秀房企並購困難房企項目後，預計後續的項目轉讓將逐漸增多，最初的案例可能多為持有物業。輕資産的並購在2022年可能更為活躍，因為産業鏈較之開發活動更具規模經濟效應。

當前，多家陷入債務危機的企業，都已經或計劃出售旗下物業服務公司，例如，今年上半年，陷入危機中的藍光發展，就將旗下的藍光嘉寶服務71.17%股份以54.32億元賣給碧桂園服務。9月，碧桂園服務又分別以不超過100億元、33億元相繼拿下富力物業和彩生活服務的核心資産。恒大也計劃出售恒大物業，暫時還沒有找到合適買家。

但也要指出的是，收並購並非易事。一家頭部房企的相關人士對中新經緯説：“自從行業形勢在下半年發生急轉，公司已經減少對外投資，連拿地都很謹慎，如果去收並購同行的話，肯定很小心。當然，只要價格合適，也會給老闆做建議。”

天風證券提醒，雖然再融資對優質房企的偏好已經兌現，但行業景氣度能否順利修復依然是收並購推進的最大前提，在銷售預期不明朗的情況下，再投資預期偏謹慎仍是目前最大的堵點。也就是説，行業信用及基本面能否好轉，都要看需求側的變化。

誰來當“白衣騎士”？

從鄒瀾的講話以及此前央行、銀保監會等部門召開的座談會不難發現，優質民企、國企將會是未來收並購的主力軍。相對應的是，自四季度融資端開始顯露鬆動以來，少數國企、優質民企率先獲得彈藥補充，資金明顯有向國企、央企及部分優質民企集中的態勢。

就在11月9日中國銀行間市場交易商協會召開房企座談會後兩天，11日，保利發展率先在銀行間市場啟動發行中期票據，12日，招商蛇口、建發集團也啟動發行中期票據。

到12月初，萬科、碧桂園相繼宣佈計劃發行供應鏈ABS産品，金地集團的2021年一期2號資産支援專項計劃獲得通過，龍光集團發行公司債券獲批准，龍湖則完成發行不超過10億元的中期票據。有媒體還稱，招商蛇口、碧桂園等企業計劃在中國銀行間市場交易商協會註冊發行並購票據，募集資金用於房地産項目的兼併收購。

據同策研究院監測，11月份40家典型上市房企共完成約668.62億元的融資，環比上升98.7%，其中，債權融資金額佔比達86.37%。該研究院分析，11月房企債權融資大幅回升，國企、央企憑藉其穩健性開始在融資市場嶄露頭角，融資主力從民企轉移至國企、央企。

“相對於民企，國企、央企在中期票據、海外銀團貸款和其他債權融資方面更具融資優勢，除融資利率較低外，金額也更為巨大。當然，民企中不乏有‘優等生’，擁有穩健的財務表現的房企將更受金融市場青睞。”上述研究院稱。

資金相對充裕的國企、央企接下來的動作，受到關注。孟佳認為，無論是從企業資産品質、經營穩健角度，還是財務狀況和融資能力角度，國有房企在並購中更具優勢。但國企也要考慮對並購行為本身的合規管理。國企房企在實施並購時，應當符合國務院國資委和地方國資委關於國有企業對外投資的相關監管規定，比如，並購行為不能涉及所屬國資監管機構印發的國有企業投資項目負面清單內的“禁止投資類項目”，投資行為應當符合國家産業政策以及“主業投資”的要求，還要符合國家和地方關於國有企業債務管理規定，控制好投資規模和資産負債率等。

華泰證券認為，數家央企及財務穩健的頭部民企已經啟動多種融資渠道發行，未來如果能借助並購業務實現對問題房企優質項目的整合，有望看到優質房企在下一輪週期中邁向新的成長軌道。不過也應注意，儘管優質房企會積極發行相關債務融資産品，但還有些細節有待明確，才能助推並購步伐，比如，並購貸款、債務融資工具是否會佔用“三道紅線”等監管指標。(中新經緯APP)