調架構、精管理,房企追求高品質增長

來源:新京報 2021-11-11 10:19:06

地産依賴土地紅利、金融杠桿紅利的時代過去了,在“三道紅線”等調控政策的制約下,房企逐步摒棄追求規模擴張的傳統發展模式,更加重視有品質的增長。2021年,房地産行業加速進入管理紅利時代,頭部房企率先開啟調整潮流,包括組織架構、業務類型、數字化行銷等。

通過精細化管理推動高品質增長,成為2021年房企競爭的核心。在此背景下,房企從管理要效益,不斷提升産品力和創新能力。未來,更精細的成本管控能力和運營體系再造成為房企取勝的關鍵。

管理紅利取代土地紅利、金融紅利

萬科董事會主席鬱亮在2020年度業績發佈會上表示,房地産需要完成從規模速度向品質效益發展的轉變,“三道紅線”、雙集中等政策的出臺,標誌著行業明確進入了管理紅利時代。

在此背景下,鬱亮認為,企業不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了,也不能再靠加杠桿、賺金融杠桿的錢。未來的競爭會更加全面和激烈,行業的出路只有一條,踏踏實實向製造業學習,通過勞動掙加工製造和服務的錢。

鬱亮提到,如果説政府最初提出“房住不炒”時,市場上還有些僥倖心理,那麼過去4年的政策調控,應該讓市場清醒地認識到了政策的穩定性、連貫性和堅定性。

另據“2021中國地産品牌價值研究”報告顯示,從過去18年來看,中國地産品牌企業發展迅速,銷售額均值從25.10億元增長到1686.29億元,增長了近70倍,凈利潤均值從2.30億元增長到139.84億元,增長了超60倍。但是,隨著房地産調控政策顯現成效,市場理性回歸,房地産行業步入弱週期、低速增長的階段。

綜合來看,在房地産行業逐漸從土地紅利、金融紅利步入管理紅利時代的背景下,品牌房企逐步摒棄追求規模擴張的傳統發展模式,更加重視有品質的增長。與此同時,優質資源將加速向品牌房企聚攏。

在中指研究院常務副院長黃瑜看來,2021年,房企加強輕資産和綜合運營的趨勢已越發明顯,其中以品牌、技術、管理、資本為輸出要素的輕資産運營模式加速發展。在深耕輕資産領域的同時,目前房企也在加強綜合運營能力。隨著房地産行業競爭加劇,單一運營模式已不再適合企業生存發展,而以品牌為驅動的綜合管理運營模式日益成為新的發展方向。

提升核心競爭力,實現有品質的增長

身處“管理紅利”時代,培育自身核心發展競爭力,成為房企的決勝之道。為此,多數頭部房企都提出要實現有品質的增長,挖掘價值增長潛力。從目前來看,房地産行業管理紅利主要來自於優化組織運營、提升精細化管理,同時把握住對外開源和對內節流的共同節奏。

在有品質增長的前提下,多元化成為很多房企的選擇。其中,金科在2021年到2025年五年發展戰略規劃綱要中提出,精耕地産主業,做強智慧服務,做優科技産業,做實商旅康養,在此基礎上進一步整合産業鏈生態圈。

值得關注的是,2021年上半年,金科新一屆管理層為了順應調控政策變化,推動高品質發展,確定了“一穩二降三提升”的經營策略。“一穩”指穩規模,量入為出,穩中求進;“二降”指降負債,降庫存;“三提升”指提升盈利能力,提升核心競爭能力,提升資産運營能力。

對於碧桂園來説,2021年是連續第三年將“全競提升”作為年度主題,繼續做好高效率、成本力、産品力、行銷力、服務力和科技力。與此同時,碧桂園集團總裁莫斌提出,當前形勢下要持續提升行銷力,保證供貨不脫節,實行以銷定産;同時要保障銷售回款和現金流,實行有序支出。各區域進一步提升投資標準、優中選優;加快推進數字化,讓數字化成為企業的核心競爭力之一。

眾所週知,近年來,碧桂園積極探索數字科技,通過智慧化、精細化過程管控提升安全管理水準,比如公司在部分項目推行“智慧工地”,運用大數據雲、勞務管理、綠色施工、工程巡檢管理、AI監控等十余個智慧化系統多維度監督生産的全過程。

組織扁平化,管理模式更趨成熟

易居企業集團CEO丁祖昱看來,管理紅利時代並不意味摒棄規模,而是規模、組織、客戶價值三者齊頭並進。尤其是在組織發展上,行業背景的轉變也在不斷倒逼企業進行管理思維的變革。自2020年以來,諸多房企對人力資本層面如組織戰略、組織架構、薪酬績效、文化等方面優化動作不斷加快。

今年上半年,融信將此前的10大區域集團或公司調整為7大區域。通過精簡組織架構,加強對所在城市及區域的深耕,進一步提升融信的綜合經營能力。

對此,融信方面表示,“扁平化”“顆粒度”“高效”……已逐漸成為融信組織架構調整的關鍵詞。為了向管理要效益,融信在內部提出了更多指標,比如將拿地到銷售的週期控制在平均6-7個月,設立專項回款小組和考核制度抓回款力度等。

此外,中國奧園在內部管理上也實現了管控扁平化,今年初,中國奧園完成組織架構的優化,成立幸福人居(房地産業務)與悅康生活(非房業務)兩大板塊,深化相互之間的協同發展;全面整合房地産板塊,推進管控扁平化,強化大運營及精益化管控。

而在組織內部的管理上,世茂集團方面表示,無論是營造公平競爭、多元共融且具有挑戰性的工作氛圍,還是通過有針對性的多元化培訓成長體系,世茂集團堅持實現員工與公司共成長。此外,世茂集團還從細節、品質上全方位提升社區服務,帶來溫度、有關懷的服務。

‍‍丁祖昱表示,為順應房地産行業走向“低增長”時期,各大房企在管理維度方面的提升力度普遍加大,同時也在積極探索新的增長點。除了多元業務上尋找業績第二曲線以外,對內通過科技賦能推動企業向精細化管理轉變,實現全面數字化轉型,是企業發展新趨勢。

對於未來,清華大學國家金融研究院副院長朱寧認為,房地産企業應該管理預期,調整戰略,把控風險,提升流動性;此外,還要擁抱變化,並保持清晰的定位,進行差異化競爭;最後是要精準執行、嚴控成本。

(責任編輯:王永超)
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