在“房住不炒”的整體基調下，“三道紅線”監管新政等壓力倒逼房企把關注點轉移回産品這一核心且根本的競爭力上。房地産市場回歸“初心”，房企意識到只有“賣好房”才能“好賣房”，打造現象級“紅盤”、大幅回籠資金成為其共同選擇。

不同於工業化流水線，打造“紅盤”沒有固定模板可參照。而在業內看來，只有真正切合購房群體的需求，在産品設計上用心創新、呈現亮點，才能獲得市場青睞，打造出熱銷的爆款樓盤。

居住體驗被重視，多居室戶型成潮流‍

“南向三面寬、智慧人居、270度觀景客廳、組團景觀……”當這些詞頻繁地出現在樓盤銷售説辭中時，我們或許可以從中一窺近些年産品的主打賣點，感受市場風向變化。

在後疫情時代，人們的購房需求也發生了變化。對於房子，片瓦遮頭不再是唯一要求，因為室內活動時間的大幅增加，從前滿足居住的一方空間裏，如今還要承載社交、休閒娛樂、學習工作等功能，大眾對於戶型設計、景觀佈置、物業服務等各個方面都有了更高的要求。

如今，多數“紅盤”在戶型設計上強調産品南向三面寬的特點，向陽明廳，光照充足。三面寬的優點不僅體現在採光上，因為戶型利用率的提高，整體空間感也被提升，從視覺上給人更加開闊的感覺。呈現同樣效果的還有270度觀景客廳設計，可以同時在採光、觀景、空間感三方面給居住者帶來更好的體驗。

就客廳而言，橫廳似乎已經成為設計主流，將餐廳、客廳設計為一體的橫廳對於小面積戶型來説是很不錯的選擇，因為減少與餐廳間的隔斷，兩個空間帶來的可活動面積大大增加，社交功能也得以增強。

戶型面積方面的變革也在進行中。從建面約90平方米的兩居到同樣面積下的三居或四居，多數“紅盤”偏愛設計多居室。大戶型也同樣熱銷，今年5月“三孩”生育政策出臺，提出實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支援措施。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，“三孩”家庭增多的情況下，三居、四居甚至更大戶型的住宅需求會顯著增加。

而在居住服務方面，近年來興起的“智慧人居”系統也幾乎被暢銷樓盤重點提及。智慧化走進社區、走進家庭，科技重構了生活場景，比如家庭智慧管家等智慧設施可以實現反饋直達物業、語音遙控家居等功能，方便人們的日常生活。

除了房屋本身，紅盤還格外注重對社區內部建設。如社區園林的規劃更為精細講究，強調業主能在四季欣賞到不亞於公園的綠植景觀；又如建設全齡化設施，不僅有兒童專屬的娛樂空間，還有青壯年的健身跑道、中老年人的無障礙空間等，照顧到各個年齡段的休閒需求。

打造“紅盤”需迎合用戶需求、凸顯亮點

對於所謂“紅盤”，業內一直沒有準確的定義。但毫無疑問的是，拋開行銷手段、大眾口碑、産品設計等參考項，要想成為“紅盤”就需要在銷售上有亮眼的成績。

項目成為爆款，幾乎是每個開發商在設計産品時的願望。但這種野心易有，相匹配的實力難得。在如今信貸收緊、融資不易的行業形勢下，對於房企而言，樓盤的暢銷能夠帶來最直接的收入來源，盤活現金流。

若“紅盤”不僅暢銷盈利，還具備經過市場檢驗、購房者認可的品質，能夠為該房企打下口碑，成為其“代表作”，則可以實現“名利雙收”。一個成功的代表作可以為企業打開知名度，更有甚者則會引起同行的爭相模倣，引發一波風潮。

舉例來説，在本世紀初開盤的榮豐2008就因首創“小戶型”的單身公寓創造了當時的銷售紀錄，引得業內爭相模倣，颳起“小戶型”之風。又如SOHO現代城，首次向市場推出“小型辦公，居家辦公”（SOHO）概念，受到市場熱捧，一時風光無限。

“紅盤”雖然沒有固定模板，但可以確定的是，能夠順應消費者需求，在設計上推陳出新且産品不斷升級的樓盤會更容易贏得市場，實現熱銷。

多功能空間、園林精裝化等或將成為趨勢

而在業內人士看來，在位置、戶型、園林、節能、物管五大指標方面都達到基礎性的標準，然後在這個基礎之上，還要有亮點出現，才可能創造“紅盤”。

從位置來看，依然以臨近地鐵為標準。中指研究院指數事業部分析師王建梓表示，步行約500米即可抵達地鐵站，1.5公里生活圈內擁有較豐富的生活配套資源，如大型商超、三甲醫院、景觀公園等，車行30分鐘內可抵達城市中心。

除了軌道交通外，也有新的變化，合碩機構首席分析師郭毅表示，如今産業園區與軌道交通一同作為核心主軸線，以吸引相對應人群。她舉例稱，如海淀北、亦莊就是以産業園區為核心，最終呈現很好的銷售業績。

從戶型打造的發展方向來看，郭毅認為，需要分類型判斷，剛需人群需要實現功能的集約化，在總價可控的前提下，滿足更大的需求，比如在一定面積段、總價段能夠實現三室或者兩室兩衛的戶型，既保證戶型均好性，又能控制合理的總價。而對於改善家庭，則是考慮對品質的判斷，比如大面寬、多套房、全民空間、餐客廚一體化等，最好還有多功能空間，比如獨立玄關、獨立家政間等，這對特定人群形成吸引。

與此同時，在園林方面，中原地産首席分析師張大偉判斷稱，園林精裝化將是趨勢。郭毅則表示，園林的功能性將更受重視，要能夠滿足購房家庭日常休閒、健身、運動、社交等一系列的生活場景。

此外，從節能指標來看，王建梓認為，項目周邊需要配置綠色出行交通工具，如共用單車或充電樁；項目建築材料要安全、綠色、耐久，擁有節水與水資源利用系統，衛生器具用水效率較高。而就物管而言，王建梓表示，最好能具備以客戶為中心的服務體系，實現“人防＋技防＋物防”三位一體安全管理模式。