2021年房地産十個關鍵詞:從“三道紅線”到“良性迴圈”

來源:澎湃新聞 2022-01-04 00:39:48

2021年,房地産市場經歷了“過山車”般的走勢,上半年部分城市房價上漲過快受到“約談”,隨著一系列政策落地,房地産市場不斷降溫。與此同時,房地産企業加速洗牌,部分房企出現債務違約的情況。

澎湃新聞通過盤點過去一年房地産行業的十大關鍵詞,一起來看看這一年都發生了哪些事。

1、三道紅線

上榜理由:房企融資新規全行業全面實行。

2020年8月20日,住房和城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地産企業座談會,會議指出,為進一步落實房地産長效機制,實施好房地産金融審慎管理制度,增強房地産企業融資的市場化、規則化和透明度,人民銀行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上,形成了重點房地産企業資金監測和融資管理規則。

監管部門為房地産企業財務指標劃定“三道紅線”,嚴格落實“房住不炒”,意在通過管控房企有息負債增長情況,管控房地産行業杠桿水準,築牢房企安全底線。

所謂的“三道紅線”是指企業剔除預收款後的資産負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況,房地産企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔,“紅檔”企業有息負債規模不能高於現有水準,“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%,“黃檔”企業不得超過10%,“綠檔”企業不得超過15%。

融資“三道紅線”新規于2021年1月1日起全行業全面推行。按照監管要求,從今年1月1日起,房企正式進入降杠桿測試期。到2023年6月底,12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標,2023年底所有房企實現達標。

去杠桿、降負債、預防系統性金融風險確保房地産市場平穩健康發展成為房企的必考題。

2、集中供地

上榜理由:土地拍賣市場迎來新的規則,22個重點城市住宅用地“兩集中”。

2021年2月24日,一份網傳文件顯示,按照住宅用地分類調控文件要求,22個重點城市土地出讓將實現“兩集中”,2021年發佈住宅用地公告不能超過三次。所謂“兩集中”,即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動。

2021年2月26日,自然資源部自然資源開發利用司負責人公開表示,今年要求各地進一步將住宅用地出讓資訊合理適度集中,重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應,讓各類市場主體和消費者充分掌握資訊,形成合理預期。

按照中指控股旗下“土地情報”消息,2021年集中供地期間,22城累計成交住宅用地2064宗,成交規劃建築面積24380萬平方米,累計完成出讓金超22804億元。

從市場表現看,2021年2月份“兩集中”供地提出以後,土地市場熱度依舊較高,同時在項目熱銷背景下,開發商拿地意願強烈,第一批次集中供地現場火熱,觸頂搶地不斷頻現。不過,下半場隨著“810”新規調整,提出購地自有資金並實施嚴格審查,資金緊張以及限購限貸等多重因素疊加開發商購地意願降低,躺平觀望情緒不斷體現,導致土地市場成交形成“前高後低”態勢。

從成交溢價率來看,全年整體明顯走低,第一批次平均溢價率為14.78%,第二批次平均溢價率4.04%,較一批次減少10.7個百分點;第三批次平均溢價率降低至2.39%。出讓金上第三批次共計成交5692.2億元,較二批次(6439.4億元)減少11.6%,較第一批次則大幅減少46.7%。

3、二手房指導價

上榜理由:二手房價格納入監管,15城推行二手房參考價。

2月8日,深圳建立二手住房成交參考價格發佈機制,共有3595個小區被逐一“標價”。由此,深圳也成為首個提出二手房成交參考價格發佈機制的城市。隨後,成都、東莞、寧波等城市跟進該機制。

據58同城、安居客數據,2021年11月全國65個主要城市二手房掛牌均價為16840元/平方米,環比微跌0.33%,65城中有14城二手房掛牌房價環比上漲。北京、深圳、上海二手房掛牌均價分別為58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。

值得關注的是,目前落實二手住房參考價制度的10個城市調控效果明顯,寧波、成都、三亞、西安、合肥和廣州6個城市掛牌價環比下行。

4、約談

上榜理由:約談房價上漲過快城市成為2021年房地産調控的一個重要特徵。

今年1月及2月份,住房和城鄉建設部副部長倪虹分別前往深圳、上海、北京調研督導房地産調控工作。3月初,他又帶隊赴杭州、無錫調研督導。3月下旬,倪虹帶隊赴成都和西安調研督導;3月25日,住建部再派出督導組赴南昌現場督導房地産調控工作。

4月8日,住房和城鄉建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負責人,並將東莞、南通市列入房地産市場監測重點城市名單。

7月29日,住房和城鄉建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志,要求堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地産作為短期刺激經濟的手段,切實履行城市主體責任,針對上半年房地産市場出現的新情況、新問題,加大調控和監管力度,促進房地産市場平穩健康發展。

5、學區房

上榜理由:中央政治局會議首提“防止以學區房等名義炒作房價”。

4月30日,中共中央政治局會議中提出:“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增加保障性租賃住房和共有産權住房供給,防止以學區房等名義炒作房價。”

其中,“防止以學區房名義炒作房價”首次在政治局會議中被提出。

與此同時,包括北京、深圳、上海、廈門、合肥等地紛紛出臺新政抑制高價“學區房”。

新華社旗下《半月談》評論文章指出,高價學區房問題是當前百姓重要焦慮問題之一,解決這一問題,還是要回歸義務教育公益屬性,回歸義務教育階段不能設置重點學校,回歸義務教育均衡發展。當前,有關部門和地方理應考慮繼續加強推進校長教師交流輪崗,制定嚴密的工作方案,讓優質教育資源順暢流動起來。

文章指出,加大教育投入和改革力度也必不可少。建議有關部門用改革思維推動義務教育階段提質增效,把部屬、省屬和部門所屬的優質教育資源統籌起來盤活,讓校長教師流動起來,從而讓百姓在改革進程中分享更多的紅利。

6、限跌令

上榜理由:部分三四線城市迎來“逆向”調控,“限跌令”在各地落地。

在一線城市及熱點二線城市紛紛加碼樓市調控的同時,部分三四線城市正迎來“逆向”調控,“限跌令”在各地落地。

據不完全統計,已有近20城通過約談房企或出臺政策的形式,限制房企降價行為。但在降價行為背後,債務壓力大,資金回籠慢是部分房企不得不面對的現實,一場房價保衛戰正在上演。

截至目前,包括株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、唐山、鄂州、張家口、桂林、株洲、東陽等地公佈房價“限跌令”。

之所以稱為“限跌令”,是因為部分房企或仲介在採取降低銷售價格並明顯低於市場正常價格銷售或代理新建商品房時,受到了政府官方約談或制止。

7、購房補貼

上榜理由:多地出臺鼓勵性購房政策,“人才補貼、購房補貼”提振市場。

中原地産研究中心統計數據顯示:隨著信貸政策的穩定,各地房地産穩樓市政策頻繁發佈,最典型的政策內容是人才補貼、購房補貼。對近一個月來的不完全統計顯示,包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍裏、六安金寨等在內的超25個城市都拿出了真金白銀,以期提振房地産市場。

8、債務違約

上榜理由:部分房企出現到期債務或理財産品兌付逾期情況。

今年以來,各類房地産調控政策頻出,融資環境收緊不放鬆,加之正逢“償債高峰年”,房企債務違約事件頻發,其中部分房企出現到期債務或理財産品兌付逾期等問題。

中指研究院指出,隨著房地産行業進入嚴監管的調整期,部分房企在經營管理方面未能根據市場形勢變化審慎經營,反而盲目擴張,導致經營和財務指標惡化,最終爆發風險。

近期,政策有所調整,隨著市場轉暖,融資放鬆微調,房地産企業流動性困難將有所緩解。

9、地産稅

上榜理由:房地産推進有新的思路:先深化地方試點,再國家統一立法。

10月15日,《求是》雜誌發表重要文章《紮實推動共同富裕》,文章指出,要“積極穩妥推進地産稅立法和改革,做好試點工作”。

10月23日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定,授權國務院在部分地區開展地産稅改革試點工作,標誌著地産稅改革正式啟動試點工作。

12月13日,中國人大網披露兩份關於開展地産稅改革試點的相關文件。其中,財政部部長劉昆在2021年10月19日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議上對《關於授權國務院在部分地區開展地産稅改革試點工作的決定(草案)》中提到,在總結上海市、重慶市個人住房房産稅改革試點經驗的基礎上,結合新形勢新情況,進一步深化地産稅改革試點,可以發揮試點對整體改革的示範、突破、帶動作用,強化房地産調控需求側管理,穩定市場預期,也為今後全國統一立法積累經驗、創造條件。為此,建議“先深化地方試點、再國家統一立法”,由全國人大常委會依法授權國務院在部分地區開展地産稅改革試點工作,為穩妥推進改革試點提供法律保障。按照以上工作考慮,財政部、司法部會同全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局等方面研究起草了《關於授權國務院在部分地區開展地産稅改革試點工作的決定(草案)》。

10、良性迴圈

上榜理由:對房地産市場説法有變,中央政治局會議首提“良性迴圈”。

12月6日,中共中央政治局召開會議,分析研究2022年經濟工作。會議強調,明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進。房地産方面,會議明確,要推進保障性住房建設,支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地産業健康發展和良性迴圈。

以往中央政治局會議對房地産業的表述,主要提及“房住不炒”、“促進房地産市場平穩健康發展”,而今年對於房地産市場的説法有變,提到了促進房地産業“良性迴圈”。“良性迴圈”一詞也是首次在中央政治局會議中提出。

中國社會科學院城環所研究員、房地産藍皮書執行主編王業強指出,良性迴圈反映的是一個更加積極的政策信號,對房地産不是單純限制,要讓它與國民經濟形成良性互動。

全國房地産商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧雲昌對澎湃新聞表示,房地産市場有一定的週期性,過去一般是二至三年一個週期,房地産市場由供求關係決定了它的週期性變化,房地産的週期性也和國家的整個經濟週期密切相關。“過去,樓市比較熱的時候,我們通常採取嚴格的調控措施,包括限價、限售以及一些金融方面的政策,市場遇冷,就會放鬆調控。如果房地産市場的週期變動性太大,也會對經濟造成影響,對房地産市場本身也不利。”

顧雲昌説,良性迴圈就是讓房地産業的週期變化和波動不要太大。“市場過熱的時候要澆冷水,但水也不能澆得太多了,總的來説就是要適量。”

中指研究院報告提到,下半年以來,隨著房地産信貸以及預售資金監管收緊,銷售市場及土地市場均明顯降溫,疊加個別房企風險問題暴露,市場信心進一步受挫,從企業融資到投資拿地、開工建設、銷售回款、竣工交付等環節均不同程度遇阻,現階段良性迴圈對行業發展尤為重要。中央提及“良性迴圈”,亦表明監管層已關注到當前市場迴圈路徑遇阻帶來的風險。

(責任編輯:王永超)
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