贖債、增持、保剛兌 房企祭出“安全過冬”三要訣

來源:新京報 2021-11-10 10:15:22

“求人不如求己,他救不如自救”。在房地産行業步入寒冬之際,多數房企採取了“自救”措施力求安全過冬。

從近期房企實施的舉措來看,在融資端,密集回購美元債、老闆親自出手增持股票,“斡旋”評級機構,提振投資者信心;在銷售端,大力促銷,主抓回款,力求完成銷售目標;在資産端,分拆物業板塊上市,出售優質資産解困等,都成為房企“自救”的方式。凜冬已至,如何“活下去”“活得好”已成為各家房企的第一目標。

贖美債

近幾個月,美元債爆雷逐漸演化成整個地産行業的危機。據不完全統計,今年以來,中資美元債市場出現違約的情況已高達9家,包括花樣年、華夏幸福泰禾集團、新力控股、泛海控股、藍光發展等多家知名房企,全部延期兌付或未兌付金額高達280多億美元。

房企美元債爆雷進而引發信用危機、融資困境已經引起國家高層重視。10月26日,國家發改委和外匯監管局召集部分企業在北京參加會議。據媒體報道,與會的各大企業都是地産美元債的發行大戶,會議旨在摸底房企美元債到期情況、兌付資金準備情況、再融資計劃和資金安排等。

然而,在美元債成為行業“黑天鵝”之際,“多米諾骨牌效應”正在顯現。一些正常兌付的房企也遭遇“誤殺”。比如,就在11月5日,世茂集團先是陷入了“世茂陸家嘴信託談延期”的傳聞,而後遭遇市場上“股債雙殺”。對此,世茂集團董事局副主席、總裁許世壇緊急召開投資者會議,表示“今年沒有到期美元債務。公司近期會啟動對美元債、股票的回購,希望給市場更多信心。”當晚,世茂集團發佈公告稱,已于公開市場贖回本金合共150萬美元的票據。

風聲鶴唳,整個地産行業對任何一絲風吹草動都格外敏感。在房企的信用危機遭受空前考驗的時候,不少房企主動提前回購美元債以提振市場信心。

據新京報記者不完全統計,截至11月9日,已經有包括正榮地産新城控股、金輝控股、建業地産陽光城融信中國、祥生控股、旭輝集團、中國金茂中國奧園等超20家房企回購美元債。

據克而瑞機構于10月20日發佈的相關數據統計,今年下半年以來,有18家房企回購美元債,回購次數達到100次,回購境外債券及票據累計金額達到15.6億美元,佔初始發行金額的4.07%。這其中,僅中梁控股一家就進行了25次境外債券贖回動作。克而瑞認為,房企密集回購美元債一方面是為了進行債務置換、緩解短期內到期的壓力,另外一方面主要在於提振市場信心及維穩。

頻增持

不僅是境外美元債下跌,不少房企的股價也一路下滑。根據Wind金融終端,2019-2020年底和2021年至今,港股市場房地産開發板塊的總市值分別為30275.73億元、24163.46億元和18308.38億元,呈現逐年走低態勢。對比疫情暴發前的2019年底,如今房地産開發板塊的整體市值已經跌去了39.53%。

為了拯救股價,不少房企大股東開始逆勢增持,提振市場信心。據新京報記者不完全統計,截至目前,已經陸續有包括碧桂園世茂集團、富力地産中南建設、禹洲集團、綠城中國、上坤地産房企大股東繼續出手增持,以求提振股價,增強二級市場投資者的信心。

這其中,增持動作最為頻繁的是禹洲集團董事長林龍安。在剛剛過去的10月,林龍安就4次增持自家股票,累計增持1122.2萬股,共耗資1028.31萬港元。

綠城中國的大股東中交地産也出手不凡、大手筆“護盤”。10月25日,中交地産以每股均價10.96港元增持綠城中國496.55萬股,涉資約5442.2萬港元。

11月還未過半,碧桂園執行董事兼聯席主席楊惠妍已經連續兩次大手筆增持。11月2日,楊惠妍先是在場內以每股均價約7.23港元增持500萬股,涉資約3616.4萬港元;11月9日,根據聯交所最新權益披露資料顯示,楊惠妍近日在場內以每股均價約7.35港元增持1000萬股,涉資約7349.1萬港元,其持股比例由60.83%上升至60.88%。

此外,近十年來從未在二級市場增持股份的金地董事長淩克也首次出手,于9月16日增持金地集團10萬股,以應對金地股價出現的暫時波動。

“保剛兌”

除了積極贖回美元債、大股東增持股份提振信心外,就房企層面來看,集中力量“保剛兌”也正成為其避免爆雷的自救之舉。

許世壇在11月5日的投資者會議上表示:“現在是保剛兌,集中資金保證債券的償付,其他的還是要看市場,如果後續融資正常了,還是會買地的。”作為符合“三道紅線”指標的“綠檔”房企世茂集團也感受到了來自行業和現金流的壓力。“我們本來銷售目標是3300億,這個就要求每個月都要到300億左右,現在這幾個月都是200億左右,所以今年大概2900億左右。”許世壇坦言,今年很難完成預設的銷售目標。

佳兆業相關負責人表示,目前,公司正在進行“四保”,包括保交付、保財富和剛兌、保工程款支付、保員工工資,其也建議稱:“希望對企業不停貸、不抽貸,適當給予展期。”

在業內看來,一方面,境外美元債遇阻,而房企長期以來賴以生存的開發貸、按揭貸款也並未到位,這就造成了房企資金流動性的緊張;另一方面,在各地提高預售資金監管力度等背景下,房企銷售回款的資金有時也難以及時補充到“集團層面”。

“以往高杠桿的模式難以為繼。”萬科相關負責人在深圳房地産形勢座談會上直言,“過去在高週轉模式下,項目公司一有預收款就被集團層面抽走繼續拿地擴張,項目的建設資金後面再陸續轉回”的情況難以繼續。在新的市場形勢下,如何安穩度過2021年的最後兩個月成為房企的考驗,多數房企認為已經來到了“生死線”。

一家去年上市的中小型房企相關負責人告訴記者:“我們下半年沒有拿地,低調再低調,‘保命’最重要。我們有一筆美元債是明年上半年到期,目前已經在準備資金,這個時候無論如何不能逾期。”

(責任編輯:王佳瀅)
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