今年，在房地産流動性危機的背景下，商業地産大宗交易頻發，既有交易額超百億的資産包，也有交易額超90億的單體項目。與此同時，投資機構、自用型買家可選餘地及議價空間都在增加。

10月21日，在戴德梁行舉辦的THINK-IN論壇上，業內人士在探討商業地産大宗交易熱點話題時表示，按照慣例，四季度是大宗交易比較頻繁簽單的時候，目前市場上還有幾個商業的資産包正在推動交易，因此預計今年大宗交易或會有大幅上漲。

市場反彈明顯，自用型買家持續活躍

2021年以來，全國商業地産大宗交易市場形勢見好。戴德梁行數據顯示，2021年前三季度，全國錄得共計1671億元的商業地産大宗成交，交易額同比增長超過20%，市場活躍度穩步提升，反彈明顯。從具體城市來看，上海以833億元佔據榜首，北京以457億元位居第二。

其中，北京連續出現多宗大額交易引人關注，包括和諧健康保險90.6億元購買北京SK大廈，首開、金茂及高和資本聯合26.5億元收購北京啟迪科技大廈D座，以及快手28億元購買上地·元中心寫字樓等。

對於今後的商業地産大宗交易，戴德梁行中國資本市場部副董事總經理、北區資本市場部主管劉兵表示，四季度往往是大宗交易比較頻繁簽單的時候。目前，市場上還有幾個商業的資産包正在推動交易，所以今年交易數字可能會漲幅比較大。

據劉兵透露，最近四五個月的時間內，戴德梁行接觸到很多開發商諮詢大宗交易市場的退出機會，以及什麼樣的客戶群能購買等話題。

眾所週知，今年以來，“三道紅線”等金融監管政策對房地産企業帶來不小的資金壓力。為了緩解資金流動性危機，出售部分重資産減壓，成為很多房企主動或者被動的選擇。從最近案例來看，今年10月13日，遠洋集團發佈公告稱，擬以64.15億元出售北京CBD核心區甲級辦公樓項目。

自疫情以來，在商業地産大宗交易市場，自用型買家也持續活躍。戴德梁行數據顯示，前三季自用型買家佔比達到33%，而四季度還有增加的趨勢。

而在當前的市場環境下，劉兵認為，自用型企業面臨更多的選擇，而且價格可能會有更大的談判空間。值得一提的是，今年很多TMT行業的獨角獸企業，原本只是在北京買地、買樓，現在去上海進行大筆投資。  

9月26日，字節跳動以逾20億元的價格在上海楊浦區購得一塊地，用於建造寫字樓。而在兩個多月前，字節跳動收購了鐵獅門正在開發的辦公項目上海尚浦領世，總面積約19.5萬平方米，未來其將成為字節跳動區域運營中心。

“資産包”交易愈發頻繁，金額屢創新高

“今年商業地産大宗交易有一個特點，資産包交易愈發頻繁。”據劉兵介紹，在中國內地，以前這種交易很少，現在越來越多，“過去能做到百億交易，算是一個世紀交易。但是今年交易標的在增大，很多是相同類型物業的資産包，比如酒店資産包。”

6月3日，全球另類資産投資管理巨頭博楓（Brookfield）從阿布扎比投資局投資的合資企業手中，收購了包括五個購物中心的資産包，價格為14億美元，約合人民幣89億元。資産包包括上海悅薈、青島悅薈、西安悅薈以及位於昌平區的北京悅薈廣場等。

當時，悅薈資産包的交易被稱為自疫情以來在中國的最大的商業地産收購。但是隨後，這一數字就被刷新。6月28日，平安人壽330億收購凱德北京、上海等6個來福士項目部分股權。本次合作涉及項目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心。該資産組合的總資産價值為467億元，平安人壽收購其中部分股權，總投資金額不超過330億元。

在劉兵看來，資産包中同類型的項目多，意味著資産管理團隊、投資人可以減少管理成本，提高效率。

核心商圈城市更新仍將是交易熱潮

從投資者的角度來説，中海晟融董事總經理李浩認為，投資者更加關注傳統核心的區域，區域內一些商業物業或公寓年代比較久，但是由於過去不是市場化的項目，或者説不是一個按照市場價格交易的項目，如果能夠充分梳理其債權債務關係，同時能夠把前期的産權包括物業糾紛得到很好梳理之後，它的價值能夠得到很大的提升。

“從去年和今年北京的大宗交易來看，在中關村核心區域，過去的老舊超市，被改成甲級寫字樓；在CBD附近，有破敗的商業被打造成網紅地標，能夠更大價值地把低效資産盤活。”李浩表示，“這也是我們看好北京的原因，一方面人口和資金承載力能夠滿足價值提升的需要，另一方面有很多這樣的低效資産，我們會關注這個領域。”

“一線城市核心地段以及城市更新是市場交易的永遠主題。舊項目老了，更新賦予新的職能。”劉兵認為，未來，一線城市多中心化趨勢明顯，核心商圈城市更新仍是交易熱潮，區域一體化助力中心城市周邊區域大宗交易市場發展。相比之下，新基建、長租公寓等受政策支援物業類別投資熱度上升。

對於未來北京寫字樓市場，戴德梁行北區項目及企業服務部主管廉峰哲表示，經歷過疫情之後，市場將愈加成熟，産業佈局優化，形成多商務中心的格局。寫字樓産品也將進一步向品質提升、增值服務以及綠色低碳的方向全面發展。

而在戴德梁行高級副董事、可持續發展服務平臺聯席執行主管陳宬看來，環境友好型的商業地産項目通常享有更高的租金和更高的資本價值，在面對市場低迷時也往往更具彈性。