商業地産大宗交易持續“暗戰” 前三季度交易額同比增兩成

來源:新京報 2021-10-25 07:52:46

今年,在房地産流動性危機的背景下,商業地産大宗交易頻發,既有交易額超百億的資産包,也有交易額超90億的單體項目。與此同時,投資機構、自用型買家可選餘地及議價空間都在增加。

10月21日,在戴德梁行舉辦的THINK-IN論壇上,業內人士在探討商業地産大宗交易熱點話題時表示,按照慣例,四季度是大宗交易比較頻繁簽單的時候,目前市場上還有幾個商業的資産包正在推動交易,因此預計今年大宗交易或會有大幅上漲。

市場反彈明顯,自用型買家持續活躍

2021年以來,全國商業地産大宗交易市場形勢見好。戴德梁行數據顯示,2021年前三季度,全國錄得共計1671億元的商業地産大宗成交,交易額同比增長超過20%,市場活躍度穩步提升,反彈明顯。從具體城市來看,上海以833億元佔據榜首,北京以457億元位居第二。

其中,北京連續出現多宗大額交易引人關注,包括和諧健康保險90.6億元購買北京SK大廈,首開金茂及高和資本聯合26.5億元收購北京啟迪科技大廈D座,以及快手28億元購買上地·元中心寫字樓等。

對於今後的商業地産大宗交易,戴德梁行中國資本市場部副董事總經理、北區資本市場部主管劉兵表示,四季度往往是大宗交易比較頻繁簽單的時候。目前,市場上還有幾個商業的資産包正在推動交易,所以今年交易數字可能會漲幅比較大。

據劉兵透露,最近四五個月的時間內,戴德梁行接觸到很多開發商諮詢大宗交易市場的退出機會,以及什麼樣的客戶群能購買等話題。

眾所週知,今年以來,“三道紅線”等金融監管政策對房地産企業帶來不小的資金壓力。為了緩解資金流動性危機,出售部分重資産減壓,成為很多房企主動或者被動的選擇。從最近案例來看,今年10月13日,遠洋集團發佈公告稱,擬以64.15億元出售北京CBD核心區甲級辦公樓項目。

自疫情以來,在商業地産大宗交易市場,自用型買家也持續活躍。戴德梁行數據顯示,前三季自用型買家佔比達到33%,而四季度還有增加的趨勢。

而在當前的市場環境下,劉兵認為,自用型企業面臨更多的選擇,而且價格可能會有更大的談判空間。值得一提的是,今年很多TMT行業的獨角獸企業,原本只是在北京買地、買樓,現在去上海進行大筆投資。  

9月26日,字節跳動以逾20億元的價格在上海楊浦區購得一塊地,用於建造寫字樓。而在兩個多月前,字節跳動收購了鐵獅門正在開發的辦公項目上海尚浦領世,總面積約19.5萬平方米,未來其將成為字節跳動區域運營中心。

“資産包”交易愈發頻繁,金額屢創新高

“今年商業地産大宗交易有一個特點,資産包交易愈發頻繁。”據劉兵介紹,在中國內地,以前這種交易很少,現在越來越多,“過去能做到百億交易,算是一個世紀交易。但是今年交易標的在增大,很多是相同類型物業的資産包,比如酒店資産包。”

6月3日,全球另類資産投資管理巨頭博楓(Brookfield)從阿布扎比投資局投資的合資企業手中,收購了包括五個購物中心的資産包,價格為14億美元,約合人民幣89億元。資産包包括上海悅薈、青島悅薈、西安悅薈以及位於昌平區的北京悅薈廣場等。

當時,悅薈資産包的交易被稱為自疫情以來在中國的最大的商業地産收購。但是隨後,這一數字就被刷新。6月28日,平安人壽330億收購凱德北京、上海等6個來福士項目部分股權。本次合作涉及項目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心。該資産組合的總資産價值為467億元,平安人壽收購其中部分股權,總投資金額不超過330億元。

在劉兵看來,資産包中同類型的項目多,意味著資産管理團隊、投資人可以減少管理成本,提高效率。

核心商圈城市更新仍將是交易熱潮

從投資者的角度來説,中海晟融董事總經理李浩認為,投資者更加關注傳統核心的區域,區域內一些商業物業或公寓年代比較久,但是由於過去不是市場化的項目,或者説不是一個按照市場價格交易的項目,如果能夠充分梳理其債權債務關係,同時能夠把前期的産權包括物業糾紛得到很好梳理之後,它的價值能夠得到很大的提升。

“從去年和今年北京的大宗交易來看,在中關村核心區域,過去的老舊超市,被改成甲級寫字樓;在CBD附近,有破敗的商業被打造成網紅地標,能夠更大價值地把低效資産盤活。”李浩表示,“這也是我們看好北京的原因,一方面人口和資金承載力能夠滿足價值提升的需要,另一方面有很多這樣的低效資産,我們會關注這個領域。”

“一線城市核心地段以及城市更新是市場交易的永遠主題。舊項目老了,更新賦予新的職能。”劉兵認為,未來,一線城市多中心化趨勢明顯,核心商圈城市更新仍是交易熱潮,區域一體化助力中心城市周邊區域大宗交易市場發展。相比之下,新基建、長租公寓等受政策支援物業類別投資熱度上升。

對於未來北京寫字樓市場,戴德梁行北區項目及企業服務部主管廉峰哲表示,經歷過疫情之後,市場將愈加成熟,産業佈局優化,形成多商務中心的格局。寫字樓産品也將進一步向品質提升、增值服務以及綠色低碳的方向全面發展。

而在戴德梁行高級副董事、可持續發展服務平臺聯席執行主管陳宬看來,環境友好型的商業地産項目通常享有更高的租金和更高的資本價值,在面對市場低迷時也往往更具彈性。

(責任編輯:王永超)
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