中新經緯10月15日電 (薛宇飛)如果不是因為新交付的房子出現品質問題，中海首鋼·長安雲錦項目(下稱長安雲錦)的業主也不會知道，他們的毛坯房本該以全裝修形式交付。在該項目的土地出讓公告中，政府部門明確要求該地塊的住宅産品實施全裝修，但從銷售到交付，開發商對此卻只字未提。

事後，項目操盤方中海地産承認全裝修改為毛坯未事先徵得業主同意，工作程式上存在不足，並提出以300元/平方米的價格進行賠償，但被業主以標準過低而拒絕。

近兩年來，圍繞建築品質、室內裝修、産品減配等問題，限競房項目業主與開發商頻頻發生糾紛，“交付即維權”，似乎成為了北京限競房市場的一個魔咒。這背後，暴露的不僅僅是一家開發商的問題，而是限競房産品整體的短板。

因房屋品質糾紛發現的秘密

1200多戶家庭搶購440套房源、開盤當天去化接近九成，這兩組數據不管是放在哪座城市的任何一個樓盤，都可以説是非常優異的。

2019年5月25日，長安雲錦一期開盤，儘管頂著政府最高限價銷售，但仍不礙其取得去化近九成、當天熱銷18.5億元的亮眼成績。該項目也成為當年北京的“網紅”樓盤之一。

長安雲錦的開發商是北京金安興業房地産開發有限公司，工商資訊顯示，該公司分別由中海地産、首鋼集團持股80%、20%。2018年10月，中海、首鋼聯合體以底價48.34億元拿下北京石景山區包括上述地塊在內的居住用地。其中，1612-806、813地塊為“限競房”用地，以“控地價、限房價、競自持”的方式出讓，地塊中商品住房銷售均價不超過58802元/平方米，且最高銷售單價不得超過61742元/平方米。806、813地塊就分別為後來的長安雲錦項目二期、一期。

 
長安雲錦一期管線鋪排混亂。圖片來源：受訪者供圖

搶到房的人是幸運的，並期待著項目交付。2021年初，長安雲錦一期交付，但業主們隨即發現房屋存在一些品質問題。業主高博(化名)對中新經緯表示，不少業主家中電線管記憶體在積水，裏面的電線都是濕的；管、線鋪設也存在問題，有的管線甚至被埋在了鄰居家；幾場雨過後，頂層出現了滲水現象。

高博稱，發現這些問題後，他們要求開發商進行維修，但有不少問題遲遲沒能得到解決，為此，業主們開始尋找更多證據維護權益。但不經意間，業主們發現了一個更大的秘密：長安雲錦一期應該是全裝修交付，而不是現在的毛坯房。

長安雲錦一期所在地塊土地出讓公告。圖片來源：受訪者供圖

今年3-4月份，業主們查閱原北京市國土委于2018年9月發佈的上述地塊出讓公告發現，公告要求，該項目應採用裝配式建築，而根據相關標準，裝配式建築則應採用全裝修。公告還明確要求：按照本市有關規定，應實施全裝修的項目，商品住房銷售限價中含全裝修費用。

中新經緯注意到，自2017年開始，北京大規模出讓了“限競房”住宅用地，並成為之後兩年市場供應的主流，一般而言，政府部門都會要在土地出讓公告中明確要求開發商對項目進行全裝修。

對於全裝修一事，業主更是被蒙在鼓裏。高博説：“從該樓盤前期銷售開始，開發商對外宣傳的就是毛坯交付，購房合同中也約定的是毛坯，直到查到土地出讓公告，業主們才知道的。”

開發商承認工作程式上存不足

全裝修住宅為什麼變成了毛坯房？開發商為什麼對全裝修只字不提？長安雲錦一期又是如何通過相關部門驗收的？帶著這些疑問，業主們與開發商進行多次交涉。

高博表示，最開始，開發商那邊並不承認全裝修一事，讓業主以購房合同簽署的是毛坯房為準。之後，他們轉而向政府熱線和相關部門進行投訴，今年6月，北京市住建委的工作人員向一位業主反饋稱，長安雲錦一期為全裝修交付項目。

高博稱，後來，或許是受業主投訴量增多的影響，開發商開始主動與業主進行協商，對業主進行賠償。開發商稱，經過公司的專家評審，決定以套內面積300元/平方米的價格賠償業主。

但業主們對此並不滿意。300元/平方米是一個什麼概念？高博稱，他購置的是88平方米的房子，按照套內約72平方米的面積計算，他能拿到約21600元的賠償。他説：“我的房子已經請外面的裝修公司裝好了，硬裝花了接近30萬元，而開發商只賠付2萬多元，實在是少得可憐，全北京都沒有這個價。”

針對全裝修改毛坯一事，10月14日，中海地産相關人士對中新經緯記者表示，公司之所以將全裝修改為毛坯，是考慮到全裝修標準較低，不能滿足業主的居住需要，即使全裝修交付，部分業主也會自行拆除、重新裝修。他也承認，全裝修改為毛坯並未事先徵得業主同意，工作程式上存在不足。

該人士還解釋稱，全裝修不等於精裝修，不能與市場上其他住宅産品進行簡單對比。同時，中海地産擁有較強集中採購能力，可以將各類建材的集採價格做到行業較低水準，300元/平方米的標準就是以集採價格為依據進行賠付的，公司只能以這一價格賠償。

中新經緯注意到，今年10月3日，有網友在北京市住建委網站諮詢商品房全裝修交付的規範依據，市住建委于10月9日回復稱，“目前沒有規範依據，根據合同約定交房。”

一位房地産業內人士對中新經緯表示，北京的限競房項目一般不會對外宣傳裝修價格，他估計，大部分樓盤的裝修成本在600-800元/平方米之間。他還稱，中海地産的産品在北京的口碑是不錯的，但長安雲錦一期直接從全裝修改為毛坯，還是比較大膽。

限競房的“得”與“失”

長安雲錦一期地下車庫漏水視頻截圖。圖片來源：受訪者供圖

在業主與中海地産方面就賠償問題進行協商的同時，他們還發現長安雲錦一期存在的其他問題。在雨水的沖刷下，除了頂層，該小區地下車庫也出現漏水情況，受訪業主稱，“就是外面下大雨，地庫也下大雨，漏得很嚴重。”業主提供的視頻顯示，長安雲錦一期嶄新的地下車庫內，雨水正刷刷地往下流，地面也有一些積水。

長安雲錦反映出來的裝修與房屋品質問題，是近幾年北京限競房産品投訴最集中的兩個方面，除此之外，虛假宣傳、産品減配、違規贈送、延遲交付等情況也屢見不鮮。

多位購房人曾向中新經緯反映，北京的招商·臻瓏府項目起初以招商蛇口“臻係”房源向外推介銷售，但購買後卻發現，早期的宣傳並未落到實處，正在施工的項目更像是檔次低一級的“雍係”産品，該項目因虛假宣傳被住建部門暫停了網簽。

由中糧、天恒、旭輝、恒基聯合開發的祥雲賦，在交房前被業主發現小區建築外立面凹凸不平，大面積鼓包等嚴重工程品質問題。金地悅風華業主反映，該項目空調架破壞了防水層，導致建築外立面起泡不平，屋內施工與承諾戶型不符等多處品質問題。

2017年至今，北京供應的限競房地塊超過百餘塊，合計入市高達10萬套住宅，由於這些項目都被限制了最高售價，加上批量供應，讓北京的房地産市場在過去幾年保持了平穩運作。同時，“90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%”的限制，讓小戶型産品供給增加，對剛需人群更為有利。

但另一方面，限價和以小戶型為主的開發限制，以及大量供給導致的激烈競爭，使得開發商難以獲得較高利潤，甚至不少項目在拿地之初就註定虧損。中原地産首席分析師張大偉對中新經緯分析稱，多數限競房項目都是虧損的，“前期供應的70-80個項目中，盈利的只是極少數，後面市場好了一點，盈利的項目有所增加。現在清盤的項目有60-70個，盈利的可能只有20來個。”

他認為，盈利變差使得開發商有意降低了交付標準，進而導致産品達不到業主的心理預期，“比如，有的項目對外宣傳的是公司的‘府’係産品，但實際交付卻低一個檔次，業主自然不滿意”。品質問題頻發，則還與裝配式建築等大量新技術的規模應用導致工人操作不熟練，進而影響了施工品質有關。

張大偉稱，今明兩年依舊是限競房交付的“大年”，業主與開發商的摩擦可能還會不斷上演，但整體不會出現過於嚴重的品質問題。(中新經緯APP)