杭州市房地産市場平穩健康發展領導小組辦公室近日發佈《關於進一步加強房地産市場調控的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》從加強住房限購、完善新建商品住房銷售管理、規範市場秩序3個方面進一步加強調控。

提高購房門檻 遮罩投資炒作

在加強住房限購方面，《通知》規定，落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房。非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這裡體現出兩個變化：過去空挂戶口無實際社保的，也將面臨限購的壓力；過去外地戶籍社保繳納需要2年，而現在則為4年。此規定説明，杭州對於本地和外地戶籍的購房行為都進行了管控，打擊了各類炒房行為。

在完善新建商品住房銷售管理方面，《通知》規定，一是杭州市限購範圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售時，購房意向登記家庭數與公開銷售房源數的比例大於或等於10:1的，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。多個購房意向登記家庭均達到入圍最低社保月數的，一併入圍搖號。購房意向登記家庭社保繳納時間自2006年1月起算，按購房家庭成員中在本市限購範圍內社保累計繳納時間最長的一方計算。二是本市限購範圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售時，購房意向登記家庭數小于或等於公開銷售房源數的，開發企業應採取公證搖號方式確定選房順序並按序售房，剩餘房源可自行銷售。

在嚴躍進看來，無論是無房家庭、普通家庭還是高層次人才家庭，在進行購房意向登記時，要採取排序制度。排序制度明確，將按社保繳納月數從多到少排序，這有助於保障社保繳納時間長的購房者優先購房。此前，武漢推行了房票制度，實際上也是購房意向登記制度的優化版本。這些政策將促進市場的健康可持續發展，減少樓市虛火。

在規範市場秩序方面，《通知》明確，杭州市市區範圍內，新建商品住房公證搖號公開銷售過程中，購房者提供虛假資訊資料、隱瞞真實情況或惡意干擾公證搖號銷售的，3年內停止其新建商品住房的購房意向登記和合同網簽備案。

貝殼研究院高級分析師潘浩分析表示，以上政策均以社保繳納時間為參考標準，直接將購房資格與在本市實際工作/生活時間長度掛鉤，進一步確保真實自住需求得以滿足，遮罩投資行為。此政策或將在短期內縮小購房人群數量，調整市場供需關係。

調控逐步升級 避免市場過熱

據貝殼研究院統計，年內截至7月份，杭州住宅用地市場成交量與去年同期相當，且受集中供地政策影響，大部分土地在5月份集中成交，預計最快將在四季度形成對市場供應量的補充。在潘浩看來，此次購房資格的調控，旨在短期內緩解市場供需矛盾，避免因短期供應不足帶來的房價過快上漲，進而引發市場過熱。

杭州樓市調控局面正在逐步打開。億翰智庫認為，無論是“禁商墅”“競品質”這種保品質的動作，還是可轉商住的“共有産權房”來分流購房人群、篩選“真正的剛需”，再或是此次的限購升級，調控都逐步向供需雙向調控靠攏。

據貝殼研究院統計，此次調控升級為2020年下半年以來杭州第六次出臺房地産市場調控政策，相繼在限售、限購、商品房銷售管理、法院拍賣房産、房屋贈與、離婚購房等諸多方面進行查缺補漏和升級管理。

此外，6月底至7月上旬，杭州有一批預售證被壓制發放，隨後杭州一個月內連發3次調控，調控力度也逐漸提升：先是加大共有産權房供應，再是發佈土地拍賣新規、降低土地拍賣溢價率，最後從需求端入手調控，減緩一手住宅供應壓力。

連續調控下，杭州二手房市場開始減速。7月，杭州二手房成交6314套，與4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比，成交量再度下滑，達到近五年同期“冰點”。據第三方機構統計，除臨安、富陽外，7月杭州八區僅成交4608套，熱門區域房源有量價齊跌的跡象。

另有業內人士認為，目前幾個熱點城市的樓市調控舉措不斷相互借鑒，顯然杭州此次加碼調控參考了上海的舉措。今年2月，上海新一輪樓市調控“滬十條”首推積分制，綜合購房人的家庭、戶籍、擁有住房狀況後，根據在滬繳納社保年限選取進入公證搖號選房的人員名單。

杭州此前是出現新盤“萬人搖”次數最多的城市。今年上半年，杭州十區新房市場共推出60998套房源，累計報名登記共416887組，平均中簽率僅14.6%，最低中簽率僅1.58%。

該人士表示，新政之後，一批社保年限不夠的購房者將失去新房搖號資格，預計杭州樓盤“打新”熱度將下降，入圍購房者的中簽率將抬升。

在億翰智庫看來，預計未來三季度，整個杭州市場會出現一定程度的回調，一些市區的熱盤預售證可能也會加快發放以分流，以此落實新政效果。

在房住不炒的大前提下，各地陸續加強管控。杭州此次出臺調控政策，也是在周邊城市陸續升級調控的背景下，調控壓力漸顯的結果。

8月2日，金華發佈《關於進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》，內容包括三年限售、落實二手房參考價、優化土地拍賣規則等；8月4日，紹興發佈鏡湖新區住宅小區二手住房（第一批）成交參考價的通告，根據7月23日出臺的二手房價參考機制，在熱點區域先行試點。

值得一提的是，金華是住房和城鄉建設部約談後第一個出臺調控政策的城市。有分析人士預計，這個8月，銀川、徐州、泉州和惠州等已被住房和城鄉建設部約談的城市大概率會出臺類似政策。

此次政策進一步體現了當前調控導向，即堵住政策漏洞、繼續從緊從嚴。嚴躍進表示，今年下半年房地産調控呈現三個特點：第一，地方政府調控主動性增強。很明顯，近期各地地方政府都在及時發現問題和解決問題，真正促進市場健康發展。第二，調控的“顆粒度”明顯增強，即不斷細化，不斷發現各類鑽政策漏洞的做法，全方位進行調控。第三，有針對性地對一些新的炒房領域進行重點打擊，如人才購房、意向登記、本地戶籍購房等。受此影響，下半年房地産市場降溫概率增大，尤其是體現為一二線重點城市和過熱的三四線城市。