由廣州市物業管理行業協會發起，廣東省物業管理行業協會、廣州市物業管理行業協會等聯合主辦的2021廣州國際智慧物業博覽會將於10月在廣州舉行。作為內地物業管理的發源地，廣東一直承擔著內地物業行業排頭兵的角色，並不斷為行業的發展貢獻經驗與智慧。

恰逢內地物業行業發展四十週年，中國網地産專訪廣東省物業管理行業協會副會長、中奧到家副總裁梁兵，探討資本熱潮下物業企業的應對與變革。

廣東省物業管理行業協會副會長、中奧到家副總裁梁兵

二十余載堅守行業 見證過去更盼未來

2015年11月25日，中奧到家正式宣佈在港交所上市，成為繼彩生活、中海物業後第三家登陸港交所的物業公司。

時光荏苒，中奧到家即將上市滿六年，公司辦公地點也從番禺舊址搬到了全新的寫字樓。六年時間裏，物業行業上市公司數量已經增長到52家，物業公司在資本市場如魚得水，但同時也出現了第一家摘牌的物業公司。

與此同時，物業行業也經歷了不少跌宕起伏的大事件。

2021年1月5日，住房和城鄉建設部等十部門印發關於加強和改進住宅物業管理工作的通知，鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智慧等技術，建設智慧物業管理服務平臺，提升物業智慧管理服務水準。隨後，上市物業公司股價迎來一波拉升。

2021年7月23日，住房和城鄉建設部等八部門聯合印發關於持續整治規範房地産市場秩序的通知。通知要求，要力爭用3年左右時間重點整治房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等四方面的問題。其後，上市物業公司股價連續兩日暴跌。

作為一個物業行業的老兵，梁兵對物業行業的記憶顯然不止於此。“我是1996年底因為參加物業管理培訓而偶然進入了物業管理行業，當時拉我進入珠島物業的總經理後來又帶領我們幾個人一起籌建了恒大的金碧物業，1999年我以總經理助理身份加入當時的奧園物業，2005年正式加入中奧到家，成為創始團隊成員並擔任副總裁至今”。

回憶過往，梁兵不由得感慨道，“作為見證了2003年第一部《物業管理條例》頒布的人，我是物業行業的一代半人，也是最早進入行業的大學生之一”。

二十余載堅守行業，同時也是物業行業上市潮的見證者與參與者，以及後來物業行業一系列大事件的親歷者，梁兵對這個行業有著很深的感情。

“我們經歷了這個行業發展壯大的全過程，從過去走到現在，但是我還希望看到這個行業的未來，行業最後走到哪一步。我希望行業最終定型的時候，我還在崗位上”。梁兵憧憬道。

規模擴張絕非易事 整合協同長路漫漫

現階段，物業行業收並購與市場拓展呈現白熱化趨勢，價格競爭此起彼伏。

廣東省物業管理行業協會當值執行會長楊國賢透露，國稅總局金稅三期項目預算2400多萬元，中標價才1900余萬元，中標價比預算低500萬元。

不難發現，當下物業公司紛紛選擇了不斷做大規模、做多營收的發展路徑，並在資本加持下大大加速這一進程。

對此，梁兵有著不同的思考與看法。“我們物業行業內一直有個共識，叫做規模不經濟效應。我認為物業行業是一個規模不經濟的行業，因為我們越是規模化，管理成本佔的比例越大，因為個人在組織中的力量被削弱了，這就需要一個龐大的管理機構幫你實施日常管理與監督，這塊管理成本大了以後，規模不經濟效應就出來了”。

與此同時，當下收並購市場虛高的估值也讓梁兵十分不理解。

“相對來講中奧到家上市比較早，也是物業行業最早接觸到資本的企業之一，我們對資本的認識相對來説一直比較清醒。現在物業行業競爭非常惡劣，以買一個物業公司為例，你出8倍估值我就出10倍，你出10倍我就出12倍，你出12倍我就出14倍，一步步拉高了整個行業的收並購成本”。

梁兵進一步分析道，現在問題是收購方花了成本，從資本的邏輯來講，花了成本就一定要把錢賺回來。但現狀是物業服務費不能夠大面積、大幅度提高，那麼在物業公司新的盈利模式還沒有完全清晰之前，唯一的賺錢途徑就是減成本、減費用，這就會影響業主的服務感受。

與此同時，收並購後的物業公司間整合也是一個漫長而艱巨的過程。

梁兵表示，物業公司的品牌化、品質化是很長的一個發展過程，這需要非常長的時間積澱才可以形成。同時由於物業公司間規模、區域分佈等的差異，彼此整合併不容易。“被收購方在管項目是否存在風險，企業品牌與口碑如何維持，客戶忠誠度如何提升，高端、中端、低端不同業主的訴求如何滿足？這都需要我們認真思考，一步步探索”，梁兵透露。

行業估值終將回歸 有為更應有所不為

截至8月12日收盤，各上市物業公司的股價相對前期高點皆有不小的跌幅，而物業行業的估值中位數也一直在緩慢下跌。行業內外人士不無擔憂，物業行業，是否會就此迎來價值重估？

對此，梁兵表示，從微觀的角度來看，我認為物業行業現在的問題是行業在資本市場上過熱，被資本不停追捧。一般而言，如果一個行業估值到了60倍、70倍，意味著大家認同它現有的模式，同時行業內的企業能活60年或更久。但我敢保證沒有哪個物業公司有膽子説自己能夠活60年甚至更久，所以我認為現在的估值是偏高了。

梁兵進一步分析道，上市公司估值過高，連帶著下來收並購以及整合的估值也會過高，在資本追求儘快盈利的訴求的裹挾下，不少物業公司儘快解套的唯一辦法就是降低服務品質，用更少的成本來換取更高的效益，這對物業行業長遠發展是非常大的傷害，也是現有泡沫化、資本化的過程中一個非常大的問題。

梁兵同時也透露了行業發展中的一個亂象，就是搶項目。“物業公司以前是靠服務去獲取項目，現在是靠資本去獲取項目。在有的小區，明明物業服務的還不錯，但就是會有物業公司跑去跟業委會説，我們幫你投入100萬做改造，讓我們來管理這個項目，然後把現有的物業公司趕走，這種現象目前越來越多”。

對此，梁兵反思道，物業行業的健康發展離不開協會的引導，同時參與其中的物業公司也要有所為有所不為，要有底線。對同行要有底線，對業主也要有底線。

對於業主的底線，梁兵一方面提到了做好服務的重要性，另一方面也説到了業主數據的保密和使用問題。

“前年我們有個機會進入德國，我們發現德國的物業管理效率非常低，可能就幾間房子，但是看門大爺就得在那看著，改進空間非常大。後來我們思考能不能用人臉識別、指紋識別等方式提高效率，最後發現德國法律不允許做這個事，導致效率不能提升，最後我們就放棄了這個業務。這裡也可以看出來，對於業主數據，我們要有社會責任感，不能濫用職權，我們要看住這些數據，明確哪些該用、哪些涉及隱私、哪些不涉及隱私，要做詳細的區分“。

“我相信中大型以上的物業公司都有數據分析的能力，但在能力建立之初我們就要篩選哪些數據我們應該抓取，哪些數據我們壓根不應該抓取、不應該做這樣的分析。即使你有這個能力，你應不應該運用？這是社會和企業都需要思考的問題，關乎企業道德和對業主的底線，大家要有所為更要有所不為”，梁兵最後補充道。