樓市迎“二手房參考價”時代 調控繼續從嚴

來源:中國證券報 2021-07-28 09:01:03

房地産行業調控日趨嚴厲。無錫市日前發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》(簡稱《通知》)稱,無錫市房地産市場管理和監測中心在調查分析基礎上,形成無錫市二手住房成交參考價格。據中證報記者粗略統計,截至目前,已有深圳、成都、西安、寧波、紹興、無錫6個城市明確推出了二手住房成交參考價。

專家表示,參考價制度的推行,完善了二手住房市場的監管,也為穩定二手住房價格提供了新路徑,一二手房價倒挂較為嚴重的城市,跟進實施該項措施的可能性較大。預計下半年二手房成交量和成交價穩中有跌,但全年水準可能與去年持平。

或成調控標配

《通知》提出,無錫市房地産市場管理和監測中心將在調查分析基礎上,以二手住房網簽備案價格為基礎,剔除異常和非典型性的交易記錄,形成部分住宅小區的二手住房成交參考價格,並在無錫市住房和城鄉建設局門戶網站、微信公眾號、無錫房地産市場網等平臺發佈。首批發佈100個住宅小區二手住房成交參考價格,後續將根據房地産市場變化情況,不斷優化數據採集方式,適時調整、增加小區名單,並及時發佈成交參考價格。原則上每一年更新一次。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,已發佈二手房參考價機制的6個城市,除紹興不在70個大中城市統計範圍內,其餘5個城市均屬於二手房價上漲較快的城市。嚴躍進預計,更多城市推進二手房市場參考價機制的概率較大,特別是一二線重點城市,該政策或成二手房市場調控標配。

深圳今年2月初最先發文建立二手住房成交參考價格發佈機制,同時發佈深圳3595個住宅小區二手房成交參考價格,之後多家銀行以此作為按揭貸款的參考依據。平安證券統計顯示,深圳自2月實行指導價以來,二手房月成交量已三連跌,6月成交量跌破3000套,同比下降近八成。

諸葛找房數據研究中心認為,二手房參考價機制效應見竿立影,但長期作用還需加強監管措施。深圳作為全國最早落實二手住房成交參考價制度的城市,調控力度大,政策效應最為明顯。諸葛找房數據研究中心表示,該項措施對市場預期影響很大,市場成交規模和價格水準出現一定幅度的縮水。與此同時,監管部門還需嚴格要求掛牌價格必須在參考價格範圍波動,對於高於參考價過多的仲介機構要嚴加懲治,以確保實現政策的長期效果。

房貸利率上調

愈來愈多的熱點城市開始收緊信貸。7月23日,中國人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議,確定房貸利率上調事宜。上海首套房貸利率從4.65%上調至5%,二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。

國盛證券稱,上海一直是房貸利率最低的城市之一,換錨之後上海並沒有在五年期LPR基礎上加點,而是減掉了20個點,才得到了首套4.65%的利率。此次上調後,上海首套房貸利率仍低於一線城市平均利率水準。但即便如此,房貸利率上調還是充分反應了監管部門對房地産市場調控的態度。

該機構稱,若按照貸款200萬元分30年繳納按揭,以等額本息計算,新政發佈前首套房月均還款為10312.74元,上調後月均還款為10736.43元,增幅為4.1%。原利率下二套房月均還款為11044.07元,上調後月均還款為11608.01元,增幅為5.1%。

國盛證券認為,該政策預計對部分購房需求産生影響。房貸利率上調,能提高炒房客的投機成本,降低預期收益並減弱其炒樓熱情。

近期,陸續有杭州、廣州等城市部分銀行上調了房貸利率,且放款週期也有所延長。佛山農行日前宣佈對組合貸加息,上調85BP,且為滿足首套需求,部分銀行二手房貸款業務也已暫停。

強調標本兼治

除多地加強二手房市場調控以外,多個監管部門日前也密集發聲,加強樓市調控。

7月23日,住建部等八部門公佈的《關於持續整治規範房地産市場秩序的通知》指出,力爭用3年左右時間,實現房地産市場秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制,監管制度不斷健全。7月24日召開的房地産工作座談會再次強調堅持“三穩”目標,落實長效機制確保房地産市場平穩健康發展。會議指出,要高度重視當前房地産市場出現的新情況新問題,時刻繃緊房地産調控這根弦,堅定不移推進落實好長效機制。要全面落實城市政府主體責任,發現問題要快速反應和處置,及時採取有針對性的政策措施。

“八部門的通知對房地産開發、交易、租賃、物業全流程管控。明確提出建立制度化常態化整治機制,對房地産市場秩序問題突出、未履行監管責任及時妥善處置的城市,進行約談問責。預計整改力度會相對嚴格。”中指研究院指數事業部分析師毛大鵬對中國證券報記者表示。

平安證券認為,八部門的通知強調堅持標本兼治、長效整治,建立制度化常態化整治機制,從源頭上規範房地産市場秩序,房地産長效機制進一步完善。這一方面有助於“穩房價、穩地價、穩預期”,促進房地産市場長期平穩健康發展,未來行業波動或大幅收窄;另一方面隨著租賃市場日趨規範,“租購並舉”的實施有望緩解大城市住房突出問題。

中原地産首席分析師張大偉表示,今年以來,全國房地産市場累計調控超過320次。其中,中央各部門的調控政策超過40次。“中央部門再次針對房地産市場密集發聲,加碼房地産調控政策,調控方式、力度及細緻度均有顯著升級,調控‘工具箱’不斷豐富,加強房地産金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點城市集中供地機制、建立‘人、房、地、錢’的聯動機制。整體看,下半年房地産調控從嚴趨勢不改。”

(責任編輯:王永超)
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