社區，是城市社會的基本構成單元。無論是新建還是改造，社區的物質空間品質和服務水準都是關係每個市民生活品質的重要因素。

當前，我國的城鎮化率已經超過60%，城市建設的重點轉入對存量的提質增效階段，以社區為代表的存量空間更新改造成為重要的投資增長領域。全國2000年底前建成的老舊小區約22萬個，涉及居民上億人。國務院辦公廳不久前印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》提出，到2022年基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。2020年，新開工改造城鎮老舊小區近4萬個，2021年將達到5.3萬個。

從房地産開發驅動的社區建設，到社區品質的全面提升與優化，這一新領域雖然已經提出多年，但還並沒有形成全面的制度和法規，更還談不上成熟的産業模式，可以説想像空間巨大。

一、未來社區建設與老舊社區改造的新風口

相比以往的老舊社區改造，本輪改造有很多新的趨勢。以熱門的“勁松模式”為例，改造內容更綜合——不僅包括過去水暖氣路等基礎類改造，還包括配套設施等完善類改造和公共服務供給等提升類改造；居民參與更主動——從“政府改、居民看”變為居民全程參與、共謀共建共管共評共用；改造資金更多元——從過去的政府部門出資為主轉變為政府部門、居民與社會力量合理共擔。

以上趨勢基本還是以物質空間改善和社會空間營造為核心的，與此同時，社區也是智慧城市建設日益關注的場景。以5G、物聯網、雲計算為代表的資訊技術可以更高效匹配設施與服務，作為發揮存量資源的價值的重要手段。無論在新建還是改造社區中，都應該作為最核心的技術手段，並與工程建設、金融投資、公眾參與等全面結合。但在目前，所謂智慧社區大都還只是一些技術上的堆砌，尚未與物質空間和社會空間的改造很好融合，筆者認為這種融合會是之後幾年社區更新領域的重要熱點和産業方向。

1、存量空間改造的基本趨勢：精細設計與公眾參與

對於城市規劃、建築等行業來説，從城鎮化高速發展期的大拆大建，過渡到精細化的設計與平衡各方利益的協調者角色，是必然的路徑，西方國家基本都經歷了這個過程。

在快速城鎮化階段，設計師的主要工作是服務大規模空間生産的大尺度設計，難免在城市和社區中留下大量低效使用，或者未被充分利用的、沒有明確功能定義的空間，也包括自行車棚、空置地下室、庫房、建築物之間難以利用的狹窄或不規則空間等。而在空間的日常使用中，市民關注和接觸的則往往是這些存在問題的微觀尺度。這決定了設計師需要採用一種新的設計方法，從“人”的需求和尺度出發，去改造和利用這些存量空間。在這種微觀設計和改造過程中，也一定需要更多考慮使用者的需求，讓居民充分參與到改造的過程之中。

2、方興未艾的地産科技

城市進入存量時代之後，房地産開發企業需要借助科技手段提升運營和服務能力，實現轉型發展。伴隨著人工智慧、物聯網等新技術的崛起，房地産産業將愈發成為創新科技應用和落地的重要領域，從家居、社區，到城市，都有大量地産科技（PropTech）的應用場景。

2020年，COVID-19疫情對經濟社會的廣泛影響，進一步強化了用戶需求升級和線上化的趨勢。基於網際網路移動終端的線上商業模式變得十分活躍，團購、買菜等業態使社區成為網際網路行業日益關注的流量入口。

然而，地産公司與資本關注的地産科技仍然主要集中于大家熟悉的強排設計、建造、智慧家居、空間運營、社區商業等相對成熟的方向，而針對社區、尤其是社區更新改造的産品和商業模式還不多見。

3、未來社區

2019年，浙江省提出了提出了未來社區建設的“139”頂層設計，即以滿足人民美好生活嚮往為中心，突出“人本化、生態化、數字化”三維價值，構建以未來鄰里、教育、健康、創業、建築、交通、低碳、服務、治理等九大場景創新為重點的整合系統，引領生活方式變革。

圖源：《浙江省未來社區試點工作方案》

“未來社區”以整合系統的視角對社區建設與更新提出了全面創新的要求，在空間資源規劃利用、資金平衡模式、土地招標方式、服務整合供給、數字孿生社區建設等方面都在國內具有示範意義。

以上提到的存量空間改造和地産科技的若干趨勢，都正在改變著社區建設與更新的模式。然而，由於學科和行業的人為區隔，空間改造的工具仍然以規劃設計學科的空間手段為主，輔以城市社會學視角的溝通協調機制；而各種地産科技技術，則往往致力於用新技術改良地産開發建設的某個特定環節。

浙江的“未來社區”雖然及考慮到了物質空間改造，又引入了新技術和資訊系統建設要求，然而仍然延續了傳統基建領域的項目建設模式，分項設計、各自評價，把ICT技術被納入了一項項具體的系統建設指標。例如物流配送服務方面，規定了約束性指標為必須設置智慧快遞櫃等設施，30分鐘包裹從社區配送到戶，引導性指標為採用機器人等智慧配送模式。這種方式的好處是設計和評價方法都比較簡單明確，但實際上會造成簡單的項目堆砌，未必能實現很好的使用效果。

二、數字新基建為核心的社區更新新模式

新型基礎設施主要包括資訊基礎設施、融合基礎設施和創新基礎設施，是我國近年來不斷強調的滿足經濟社會高品質發展需要的重要戰略方向。其中，融合基礎設施是指深度應用網際網路、大數據、人工智慧等技術，支撐傳統基礎設施轉型升級。在社區改造與更新過程中，同樣需要利用新型ICT技術對傳統的城市基礎設施進行大量改造，創造社區新基建産品，也是所謂“新城建”的重要組成部分。

社區新基建，並不是在社區裏簡單整合一些看似高大上的成熟技術産品。而應該以數據驅動的理念，深入理解社區發展存在的問題，把IT技術、數據科學與傳統的規劃設計、工程技術、社會工作、財政金融等多學科的技術和工具充分結合，以系統科學方法活化利用各種社區存量資源，創造更舒適宜人的新的空間和社會組織形態。

1、全面感知手段帶來的精細化診斷

全面的數據採集和態勢感知是精確識別、分析和解決問題的前提，也是ICT技術最為擅長的方向。近年來流行的城市體檢，雖然初衷是改變原來城市規劃體系中五年甚至更久的規劃評估週期，實現在時空間維度上都更加精細的城市發展檢討機制。但是由於大多數數據仍然來自統計部門和傳統採集方式，導致很難有實質性提升。網際網路大數據的逐漸普及應用很大程度上提高了城市動態數據採集能力，尤其可以對人的空間分佈和屬性進行較為精確的刻畫。但是由於成本較高、且精度和採樣方式受限等原因，仍然不足以支援社區尺度的精細化問題診斷。

隨著5G、物聯網、感測器等技術逐漸成熟，大規模實時數據採集的成本越來越低。各種視頻攝像頭、環境品質感測器已經在城市裏廣泛安裝，但由於分屬各個部門、數據採集目標不同，數據品質、部署密度尚不足以支援社區治理的精細化需求。

有針對性地在城市和社區部署各種新型感測器，通過數據全面感知空間運作狀態，是社區新基建領域的重要趨勢。

以筆者長期參與研發的CityGrid城市智慧整合感測器為例，該設備以很低的成本，在一個小型設備裏整合了環境、氣象、地面積水、聲音等大量感測器，並具有視頻數據結構化分析能力，可以在城市和社區裏以百米到千米間距高密度安裝，通過大量動態監測數據的實時採集上傳，結合大數據處理及挖掘技術，為城市精細化管理提供服務。比如：發掘環境和人車流量數據的時空變化特徵和停車需求特徵，為城市精細化管理提供輔助決策支援；分析城市微環境的溫度、噪聲，引導公共空間合理佈局，實現城市管理資源的優配和效率提升；快速定位噪聲、揚塵等污染源，實現城市管理的可監控和快速響應等。

CITY GRID作為物聯網技術在城市公共空間精細化感知、輔助城市治理決策的成熟應用方案，最已在國內多個城市部署並運轉多年並持續發揮作用。圖為通過北京白塔寺街區部署的數十台Citygrid感測器採集分析人車流量數據，優化舊城社區的交通規劃和分時管控策略。

圖：Citygrid數據對白塔寺社區人車流量的刻畫和交通策略調整（作者聶聰）

除了物聯網設備以外，網格化城市管理模式也提供了一種由專人或市民眾包基於移動網際網路設備動態採集各種城市事件和城市部件資訊的方式。各種感知方式的全面結合，可以形成立體的城市感知網路，為精細化的城市和社區空間治理提供數據支援。

2、空間量化方法支援的資産化經營

從單一的政府包辦，到居民和社會力量的參與，是社區可持續更新發展的保證。而社區存量空間資産的盤活和市場化運營，將是最重要商業模式和資金來源。

傳統的地産開發模式是基於成片土地上的房屋建設和售賣，商業模式和投融資模式都比較成熟，可以實現高效的資金週轉，産生高額的投資收益。地産行業進入存量階段以後，空間資産運營成為房企競相探索的新領域。然而，大多數所謂的運營模式只是被迫持有並由賣轉租，再由整租變成分割成小單位出租，例如長租公寓和共用辦公等模式，雖然被植入了一些科技概念，但這些技術大多並沒有改變物業出租的基本邏輯。

商業地産從前期開發到資産收購都需要佔壓大量資金，良好的資本運作能力是發展的基礎。為了實現輕資産和規模擴張、變現退出，就需要引入ABS（資産證券化）、REITs（不動産投資信託基金）等金融工具進行融資。目前的社會資本介入老舊社區改造，也大都需要將經營用房、閒置空地等集中空間資産通過資本化手段獲得流動資金。而老舊社區的特點決定了其很難産生集中的空間資産。靠傳統模式，零散空間資産的設計、開發、運營難度都很大，更無法打包為高價值的金融資産，往往都需要政府額外注入可運營的空間資産、或者通過政策調整容積率、土地使用性質等，本質上仍然是靠增量解決問題。如何對零散空間資産做設計統籌、打包融資、整體運營增值，可以説是社區更新的核心技術。

傳統的空間規劃設計大都基於測繪平面圖和現場踏勘照片，難以記錄不規則小空間的三維形態和人的使用方式。因此我們越來越多使用三維空間資訊平臺進行現場數據採集，並進行深化設計和動態量算。與無人機、3維鐳射雷達、傾斜攝影測量等技術相結合，CIM城市資訊模型平臺可以承載從現狀、規劃設計到運維各階段的精細化空間數據，成為分散空間資産的綜合運營管理平臺。

除了實體空間資訊以外，與上述來自各種感測器的綜合感知融合，CIM平臺還可以實現空間運作狀態、環境狀態、預定狀態等數據的融合，結合各種智慧演算法，可以學習各種空間使用效率、運作成本和運營收益，並動態調整空間運營策略，實現精細化的空間運營，使空間資産收益最大化。

以中原某市舊城核心區為例，因歷史原因，各個國有企業宿舍密集建設，由圍墻分隔，産生大量自行車棚、庫房、荒廢綠地等低效利用空間，而換熱站、綠地、停車場等必要設施的建設很難找到合適的空間。通過對整個片區基於無人機和傾斜攝影的三維精細建模，我們對片區內甚至更大尺度的城市空間資源統籌規劃，通過拆除圍墻和違建等方式整合出道路、綠地等公共空間，以及停車場、小型商業設施等可運營空間，通過物聯網和數據平臺進行精細運營和資産化經營，獲得社區改造所需的持續資金。

老舊社區的密集建設和複雜的空間環境

傾斜攝影建模與鐳射雷達掃描融合的精細化空間數據採集（作者李加忠）

3、物聯網技術支援的共用空間運營

除了建設相對集中的商業、養老、基礎設施以外，大量小規模、零散、分散的空間如何定義功能和可持續運營，是社區空間運營商業模式的核心。

傳統的建築與城市空間和其性質功能之間是相對穩定的關係，社區承載的也是比較單純的居住功能以及常規的日常公共服務，這些服務功能往往需要比較集中並具有一定規模的空間，便於人為管理並提供服務。

近年來，網際網路的發展使社區生活服務發生了巨大的變化：O2O、快遞外賣將線上線下的服務無縫銜接；在社交平臺等技術支援下，社區居民也逐漸分化出基於共同興趣的社群，産生日益分化的個性化空間需求。傳統網際網路線上流量逐漸枯竭的背景下，社區已經成為了各大廠商最為關注的線上和線下流量入口。實體空間之上，社會空間和資訊空間的疊加融合，空間及其功能的關係愈發多樣，必然會創造更加豐富的社區公共空間形態和運營模式。

在Covid-19疫情作用下，人們意外提高了對居家辦公、直播、線上網課的接受程度，社區中也增加了很多相關的空間需求，比如小型會議室、個人辦公、直播間、會客娛樂、小型教室、健身房、家庭和電商庫房等功能。這些新功能由於低頻、低私密需求，沒必要固定佔用昂貴的居室空間，而更適合在社區中以共用空間方式運營。

例如，我們研發的“i享”空間管理系統，通過電子門禁、用戶APP、管理平臺以及各種感測器，實現了對共用空間環境品質和使用狀態的遠端查看，以及遠端預定、許可權控制、線上支付等功能，可以保證對大量零散空間的低成本高效管理和動態調度，最大程度提升空間的使用價值。從居民的需求出發，定義空間功能，並通過對運營數據的分析隨時調整。結合我們正在研發的智慧裝配式技術，甚至可以實現空間功能和分隔方式的快速調整，實現空間的動態優化，最大程度提高空間的使用效率和資産價值。

i享空間系統（清華大學建築學院可持續住區研究中心CSC）

4、綜合技術應用實現安全與節能的生活方式

相對於傳統的各自獨立運作的智慧化系統，未來的智慧城市和社區新基建需要的是以數據為核心的頂層設計思維，在邏輯上將各個子系統充分解耦，再以數據為紐帶重新組織。這樣可以充分利用每個系統的數據採集等底層IT能力，並打通系統間的數據壁壘，實現彼此的業務關聯，以及基於多維數據的複雜問題分析與決策支援。

舉例來説，智慧可視對講門禁、安防攝像頭、分戶熱計量設備等産品已經是社區的標配，也是老舊社區改造的重點。然而，這些系統各自獨立運作，一方面導致大量佈線、數據採集等重復建設，一方面，受制于自身數據的局限性，又無法充分發揮系統的價值。

而我們研發的“雲視”系統，其戶外機不僅能實現多種方式身份認證的門禁和可視對講功能，還可以統計樓內居民的時空行為數據，智慧識別例如尾隨、摔倒等危險場景。通過戶內機實現室內環境數據採集，監測空氣溫、濕度，結合居民行為，聯動暖氣智慧溫控閥和電器設備調節室內溫度，也可以通過演算法控制電熱水器等大功率電器閒時關閉。

通過同一套系統，實現了三大功能，但又並非各系統簡單的疊加。第一，樓宇安防，可以代替傳統的安防攝像頭，並能解決上文中老舊社區拆除圍墻後的安全問題；第二，能源按需分配，可以控制戶內能源系統動態平衡，實現高度的節能減排，在建築標準不改變的情況下，可以節能30%左右；第三，社群連接，通過用戶app的用戶粘性，實現政府、物業與居民，以及居民社群內部的充分連接和溝通，實現精細化的社群治理和社區自治，也將成為社區商業服務的統一流量入口，具有巨大的商業價值。

作為一個高科技杠桿的産品，雲視系統無需佈線，只要在單元門口懸挂戶內機，在戶內擺放室內機即可完成部署，用最小代價解決老舊社區節能、安防等問題，且不需要對原有的建築進行深度改造，同時也提升了老舊社區物業的價值。而雲視系統與數字孿生CIM一起構成的社區新基建數字平臺底座，在調研、改造和運維階段持續發揮作用。

雲視系統基本構成（清華大學建築學院可持續住區研究中心CSC）

人居空間數字平臺在城市更新各階段的價值（清華大學建築學院可持續住區研究中心CSC）

總的來説，在未來社區建設和老舊社區改造全面展開的新階段，ICT技術與新基建將與空間規劃技術和金融工具、社區治理等手段深度融合，創造出新的社區與城市更新方法。數字新基建將以數據為紐帶，串聯規劃、設計、建設、運營、管理的全流程，發現問題、分析問題、解決問題，實現低成本高效率的社區更新改造。也將成為智慧城市建設的基礎和單元。

作者：

王鵬，教授級高級城市規劃師，清華大學建築學院可持續住區研究中心（CSC）專家委員

孔鵬，清華大學建築學院可持續住區研究中心（CSC）主任