乍暖還寒時候，最難將息。

自房企“三道紅線”監管新規公佈以來，熱議便從未停止。“2021年1月1日開始執行，力爭3年內全行業達標”的計劃，讓房企在2020年的年報中將降負債、調結構、增加現金流作為重中之重，業績會上房企大佬對“三道紅線”的未來規劃也應聲加入其中。

來源：中國網地産

據中國網地産統計，截至2021年4月11日，超百家房企發佈2020年年報，其中超70家房企公佈“三道紅線”數據，近半數達到綠檔要求，腳踩兩道紅線的橙檔房企為5家，3家房企全踩線歸為紅檔房企。

“三道紅線”重壓下，幾家歡喜幾家愁？

“綠、黃檔”安全區房企增多 剔預資産負債率仍為“老大難” 

2020年8月，住建部、央行聯合召開房地産企業座談會，對12家試點房企有息負債規模設置了“三道紅線”，其中包括剔除預收款後的資産負債率不得大於70%；凈負債率不得超過100%；現金短債比要大於1。

據中國網地産統計，目前12家試點房企中，除保利發展、陽光城、綠地未發佈年報外，其餘9家均發佈年報及公佈“三道紅線”數據。其中，中海、華潤、華僑城3家為均未踩線的綠檔房企，萬科、融創、碧桂園、新城、中梁5家房企踩中一條安全線至黃檔房企。

依據“三道紅線”規定，如果三項指標均不達標，歸為“紅檔”，有息負債規模不得提升；兩項不達標，歸為“橙檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；一項不達標，歸屬“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；三項指標全部達標，歸為“綠檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

來源：中國網地産

據中國網地産統計的73家房企“三道紅線”指標中，綠檔房企達33家，佔比45.21%，黃檔房企32家，佔比43.84%，橙檔房企5家，佔比6.85%，紅檔房企3家，佔比4.11%。

33家綠檔房企中，除中海、龍湖、華潤置地、世茂、合生創展、大悅城地産、華僑城A等仍保持“零踩線”以外，迪馬股份、越秀地産、金輝集團、遠洋集團、中國金茂、五礦地産、建發國際等房企通過“促回款、降負債”等措施，也實現“降檔”，躋身“綠檔”房企行列。

值得注意的是，綠檔房企中有不少是卡在紅線邊緣實現降檔。據中國網地産統計，33家綠檔房企中，除凈負債率據觸碰紅線有一定“距離”外，剔除預收款後的資産負債率、現金短債比均有再碰紅線風險。

據中國網地産統計，有11家房企綠檔房企的剔除預收款後的資産負債率在69%-70%之間，其中華僑城A更是卡在70%要求線上，有3家房企的現金短債比在1.0-1.1之間，其中明發集團現金短債比僅有1.04。

在“三道紅線”三個指標中，最難調整的是剔除預收款後的資産負債率。不僅33家綠檔房企中有11家在剔預資産負債率方面存在升檔風險，剩餘黃檔、橙檔、紅檔40家房企中，剔預資産負債率越過紅線的達到36家，佔比高達90%。

不少房企管理層也在業績會上坦言，剔除預收款後的資産負債率是三道紅線中最難優化的指標。

值得注意的是，73家房企有3家仍處於紅檔。

2024年全行業達標壓力下 房企業績會釋放三道紅線目標

全行業達標時間壓力下，今年各大房企業績會上“三道紅線”目標也都定下完成時間點。

頭部房企總是行業風向標。根據2020年業績報告，碧桂園剔除預收款項的資産負債率為80％，凈負債率55.6%，現金短債比為1.9倍，觸及一道紅線，屬於“黃檔”房企。碧桂園CFO伍碧君表示，根據測算，按照現有的經營的節奏，集團能夠在2023上半年之前穩步變綠。

而恒大自2020年3月底提出新的發展戰略以來，有息負債大幅下降2000億元。

自2020年3月以來，在未發行境外債的情況下，用自有資金償還境外債本息591億元，並計劃用自有資金償還今年到期的所有境外債務。此外，恒大通過引入戰略投資、分拆優質資産上市等方式，全面優化了集團負債結構，實現穩健發展。

關於“三道紅線”降檔目標，中國恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示，中國恒大力爭在2021年6月30日，凈負債率降至100%以下，至2021年12月31日，現金短債比達到1以上，至2022年12月31日，資産負債率降至70%以下，達到“三條綠線”。

萬科方面，截至2020年年底，萬科持有貨幣資金1952.3億元，凈負債率18.1%，貨幣資金對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數為2.4倍，萬科集團執行副總裁、財務負責人韓慧華針對三條紅線降檔問題指出，萬科三道紅線財務指標較2020年初均有所優化，萬科長期以來堅持穩健的財務策略和較高的信用評級，預計2021年第一季度萬科的“三條紅線”將全部實現綠檔。

值得注意的是，房企業績會關於“三道紅線”目標的實施措施基本都類似。通過促回款、調節奏、降成本、快交付，未來實現正經營現金流，達到降低負債、增厚凈資産的目的。從各大房企業績會來看，多數黃檔房企給出企業自身的降檔期限和目標。

新力控股首席財務官許進業提出，集團未來將繼續提高管控能力，加快項目提前預售時間，加快收入確認與利潤結轉，預計1-1.5年內實現全部達標。

奧園集團執行董事、聯席總裁陳志斌介紹，預計2021-2023年，集團有息負債每年降幅不低於5%，凈資産年複合增長率至15%或以上，力爭在2022年之前實現“三條紅線”全達標。

正榮地産執行董事、董事長兼行政總裁黃仙枝表示，2020年正榮僅扣預資産負債率暫未達標，考慮到上市以來正榮資本結構的持續優化態勢及管理層在財務方面的審慎態度，預計在2022年上半年將三線全面降為綠檔。

花樣年控股執行董事兼首席財務官陳新禹表示，關於房地産三條紅線，目前花樣年處在黃檔位置。花樣年凈負債率為75%，現金短債比為1.37倍，剔除預收款的資産負債率為72.4%，今年將全部降到紅線之下。

佳兆業管理層也在業績會上表示，2021年將力爭提前實現三項指標全部達標。

合景泰富2020年剔除預收賬款的資産負債率從2019年的80.8%降為75.1%，仍然觸及紅線。對於達標時間，集團財務資金副總裁黃妍萍表示，有信心在2021年末降至70%，轉入“綠檔”。

房企集體降檔成主流 良好財務結構構築廣闊空間

“三道紅線”壓力下，集體“降檔”成主流，當前“綠檔”陣營已倍增，踩線情況將直接影響房企融資、土儲、資本化。

加之近期，北京、廣州、天津、青島等地紛紛公佈2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓計劃。業內人士分析，集中供地將更考驗企業計劃鋪排能力，包括企業在集中供地期間，資金籌措和資源整合的能力。

同策研究院分析稱，面對單次大量供地時，在資金有限的情況下，房企面臨的首要問題便是投資城市的選擇，需要企業對城市群內的城市投資潛力和投資價值進行科學研判；另一方面，房企若要獲得更高的投資回報率，則需要對不同城市的市場週期進行精準研判，以把握最佳投資時點。這需要房企有科學且系統的投資組合策略方法去精準判斷市場機會。

2020年， “三道紅線”和“銀行房貸集中度”的監管下，房企從銀行端口進行融資的渠道難度加大。因此，本身財務方面有優勢的房企便能夠脫穎而出，紮實穩健的財務盤面，給企業發展留下了足夠的運營和拓展空間，且讓其在銷售、土地拓展、多元化開拓等方面均取得不錯進展。

招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示，招商蛇口“三道紅線”監測指標全部綠檔，擁有更大的舉債融資空間，有利於未來繼續加速拿地，在擴大土儲規模，在融資受限的大環境下更具資金優勢。

而之前一直被詬病發展保守的龍湖，也在多項新規下迎來春天。數據顯示，2016年至2020年，龍湖集團的凈負債率一直保持在54%以下，現金短債比保持在3倍以上，剔除預收款後的資産負債率保持在70%以下，連續5年處在“三道紅線”綠檔水準。

龍湖CEO邵明曉稱，“我們時刻提醒自己，不能濫佔用金融資源，不能去做高息的融資。這麼多年，在這個行業裏，很多公司做前融、非標，而龍湖從來沒有做過前融或非標，沒有過資管計劃、沒用過影子銀行”。

而對於三道紅線全踩的富力地産則在年報中表示，其透過審慎的購地策略、執行戰略性的資産出售計劃、以股本配售形式發行長期資本，削減債務共人民幣374億元。

數據顯示，2021年一季度境內外債券融資到期債務規模約3735億元，同比增加134%。融資新規後，自2020年四季度至今，已連續兩個季度新發債規模低於到期債務規模。融資新規效果較為顯著，新增發債規模不及到期債務規模已成為新常態。預期2021年二季度房企償債規模約為3279億元，較一季度略有下降，但償債規模仍屬高位。

貝殼研究院認為，“三道紅線”融資新規效果逐漸顯現，房企“降負”成為行業整體趨勢，且成果顯著。同時，房企包括融資、取地、分拆上市等重要經營環節，都將與企業踩線情況密切關聯，預期房企整體負債情況將進一步好轉。

從長期來看，“三道紅線”對房地産行業及房企有積極的作用，有利於房企更加注重抗風險能力的提高，優化資産結構，實現健康可持續發展。