3月30日，中國奧園（3883.HK，下稱奧園）發佈2020年全年業績公告。

自2019年首破千億之後，奧園正式進入後千億時代，向高品質發展持續邁進。2020年，奧園的銷售業績維持了適度增長，受益於近年來規模的快速攀升，其盈利面增速亦可圈可點。

伴隨房地産行業管理紅利時代的來臨，不再受規模掣肘的奧園，順應行業精細化管理大趨勢，以現金流回款作為首要導向，確保流動性的充裕與安全。在地産主業之外，奧園也在持續拓寬賽道，構建自身的護城河，以“雙引擎驅動”實現增長新曲線。

2021年，適逢奧園成立25週年，也是新發展階段的里程碑之年，集團將持續深化“一業為主，縱向發展”戰略，推動幸福人居（地産主業）與悅康生活（非房産業）雙向賦能和協同發展，發揮企業綜合競爭力、開創全新增長曲線、實現可持續、高品質發展，致力成為穩健經營的長壽企業。

區域銷售齊頭並進 銷售與回款雙破千億

在此前的規模紅利時代，正是奧園的“全速跑”時期——通過踏準房地産輪動節奏，快速週轉實現規模發展，2015-2019年以高達67%的年複合增長率進入千億房企行列。如今進入管理紅利時代，奧園開始步入“節奏跑”時期——通過優化組織運營，提升精細化管理，保持增幅高於行業平均水準，實現高品質發展。

2020年，奧園在疫情之下于6月及12月兩破單月銷售新高，實現合約銷售額約1330.1億元，同比增長13%，逆勢完成全年目標。

在奧園銷售穩增的背後，隱藏著集團的高品質發展路徑，具體呈現在佈局、管理與回款方面。

從區域來看，無論是銷售額還是銷售面積，奧園均維持了前年較為平衡的態勢——在華南、中西部核心區、華東三個區域分別實現銷售額約328.1億元、417.0億元及405.9億元，實現銷售面積約354.5萬平方米、438.5萬平方米及344.9萬平方米。以銷售額計，三大區域分佔總銷售額的24.7%、31.4%及30.5%。同時，奧園在一二線城市的合同銷售額佔比超過50%。

這意味著，奧園經過“佈局—聚焦—深耕”三步曲完成全國化佈局，已經由區域性房企成長為全國性規模房企，並逐步轉向以高能級城市為主的佈局，保障未來的結轉利潤。

在項目操盤方面，奧園通過精細化管理、差異化管控，標準化使用率大幅提升達85%。2020年，集團拿地至開盤週期進一步縮短至6.8個月，開發週期逐年提速。同時，動態調整開發節奏，適當降低新開工面積，優化現金流管理，竣工面積進一步提升，加快結轉速度。

因此，奧園在規模增長的同時加快了銷售資金的回籠，期內現金回款約1130.6億元，回款率提升至85%，實現銷售及回款雙破千億。

中國奧園集團董事會主席郭梓文表示，2021年奧園的銷售目標為1500億元，同比增長16.5%。同時，2021年奧園將進一步優化城市架構，華南區域可售貨源提升至42%，一二線城市可售貨源提升至55%；亦將集中資源、精耕細作打造年銷售100至200億元級核心城市公司，及年銷售50億元或以上的非核心城市公司，正式進入深耕3.0時代。

營收利潤快速增長 非房板塊賦能主業

銷售規模穩健增長的同時，奧園的盈利基本面延續了此前的快速增長。奧園得益於近年來規模的攀升，2020年其營業收入繼續處於“收穫期”，同比增長34%至677.9億元。同時，實現凈利潤同比增長35%至70.5億元，歸母凈利潤同比增長41%至人民幣59.1億元，增速跑贏營收，增長品質凸顯。

郭梓文主席在會上表示，董事會建議派發末期股息人民幣66分，連同特別股息人民幣11分，合共每股派息人民幣77分，同比增長40%，保持穩定寬裕的派息政策。

期內，奧園的地産板塊與非房板塊均對營收有所貢獻。其中，物業銷售結轉收入同比增長33.9%至644.2億元，確認銷售均價同比略增1.3%至9349元/平方米，40%結轉收入來自經濟活力較高的華南區域。

地産主業之外，奧園在非房地産業務的佈局不僅持續賦能地産主業，也為集團實現可持續發展注入強勁的內驅動力。

2020年，奧園已成功打造奧園健康（3662.HK）、奧園美谷（000615.SZ）兩家奧園繫上市平臺。

其中，奧園健康在管收費建築面積同比增長174.2%至4140萬平方米，商業運營在管總建築面積增長4%至80.6萬平方米，旗下大健康業務、數字化平臺持續發展。

另一方面， 奧園美谷計劃通過收購下游醫美機構快速切入醫美産業鏈，實現向醫美産業鏈的快速轉型，並通過多種形式深度綁定醫美産業鏈核心資産，為醫美産業鏈的深入佈局積累核心資源。

為更好統籌地産板塊與非房板塊間的資源與發展，2021年奧園主動求變，大幅度調整組織架構，實現管理扁平化。

今年年初，奧園成立悅康控股全面統籌非房産業，賦能地産主業；其地産開發業務則統一至集團總部管理，實行直接強管控，有利於減少管理層級，發揮整體效能。據董事會測算，優化組織後，預計經營指標較原定增加約5%，實現增量、增利、增效。

未來，奧園計劃將加快物業交付結轉速度，預計至2023年物業結轉收入年複合增長率達到25%或以上。同時，集團計劃逐步增加投資性物業及其他資産業態等，持續提高多元化收入，預計至2023年多元化收入年複合增長率達到約50%。

債務結構優化 2022年前“三道紅線”達標

優化債務結構，提升財務健康度是奧園高品質發展時期的重要目標。期內，奧園貫徹審慎的資金管理，以較低的融資成本拓寬融資渠道，成功發行12.3億境外美元債及人民幣37.2億元境內公司債，創境內外發行成本新低，並獲10家商業銀行提供境外銀團貸款及雙邊貸款共3.7億美元。

截至2020年底，中國奧園授信額度總額約人民幣2550億元，其中尚未使用的授信餘額為人民幣1348億元；總現金約人民幣700億元，現金短債比1.3倍，足夠覆蓋短期借貸。期末已售未結銷售額約1960億元。

2021年3月份，中國奧園已經償還及續期約人民幣153億元的短期借貸，進一步減輕短期債務的壓力，短期債務佔比下降到40%以下。

未來，奧園將通過促回款、調節奏、降成本、快交付，預計在未來三年均實現正經營現金流，達到降低負債、增厚凈資産的目的。同時，奧園計劃在投資性物業方面，包括寫字樓、商業等業態落成新物業提高多元化的收入，提供長期穩定的現金流。

中國奧園集團執行董事、聯席總裁陳志斌表示，預計在2021-2023年，集團每年債務有息比例下降不低於5%，未來每年凈資産複合增長率達到15%，有信心在2022年之前實現三道紅線全達標。

土儲結構優化 城市更新提速

報告期內，中國奧園持續豐富土地儲備，土儲結構不斷優化。

2020年，奧園新增建築面積約2015萬平方米，新增可售貨值約人民幣2426億元。以貨值計，集團通過收並購方式佔57%，招拍挂佔27%，城市更新及其他佔16%，保持多元化購地渠道。新增項目的城市能級進一步上升，其中一、二線城市約佔新增可售貨值的70%。

基於長期以來積累的優勢，中國奧園城市更新業務拓展迅猛，截至2020年底，擁有逾60個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售資源約人民幣6730億元，其中大灣區可售資源約人民幣6552億元，佔比97%。計入城市更新項目後的總貨值約人民幣12938億元，其中一二線城市佔比增至82%，土儲結構不斷優化，為中國奧園未來規模與利潤持續增長提供源源不斷的動力。

2020年，中國奧園城市更新開始進入加速轉化和收穫期，為集團貢獻豐厚土儲價值。年內，轉化10個城市更新項目，其中8個轉入土地儲備，提供可售資源約382億元。未來三年，奧園城市更新業務可轉化貨值約1600億元，預計平均毛利率約35%-40%，凈利潤率約10%-20%。 

截至2020年底，奧園擁有約370個項目，分佈95個境內外城市，土地儲備總建築面積達5,718萬平方米（權益比71%），總貨值約人民幣6208億元，計入城市更新項目後的總貨值約人民幣12938億元，足夠未來四至五年的發展需要。

中國奧園集團執行董事、行政總裁郭梓寧指出，奧園堅持“一業為主，縱向發展”，提前佈局了很多國家鼓勵，又有市場潛力的産業。在實施城市更新“三舊”改造過程中，奧園旗下擁有科技、健康、文旅、醫美、跨境電商、教育等成熟産業，對於推動地方整體發展鄉村振興等方面，集團具有很大的産業優勢。