3月5日，第十三屆全國人民代表大會第四次會議開幕，國務院總理李克強代表國務院向大會作政府工作報告，涉及房地産的內容包括房住不炒、城市更新、長租房、新型城鎮化，以及如何解決新市民、青年人的住房難題等。

在“十四五”開局之年，政府工作報告將如何影響房地産？為此，新京報邀請中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華、58安居客房産研究院分院院長張波解讀政府工作報告，並給房企及購房者指引未來市場的走向。

調控不斷深化，前50強房企洗牌或加劇

今年的政府工作報告中，除了“房住不炒”外，還提到了穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標。

在張波看來，在“三穩”目標下，房地産調控政策對市場的規範更加細緻。去年部分城市炒作房價、炒作預期，今年則對應展開了有針對性的規範措施，以保障在穩地價、穩房價的基礎上，進一步穩定市場的預期。

而從目前來看，房地産調控在不斷地深化。在金融方面，去年“三道紅線”出臺，今年又推出了房貸集中度管理制度，形成了一個長效管理機制。此外，在土地方面，今年有22個城市落地了土地“兩集中”政策。

對此，張波表示，當下對房地産進行嚴格的管控非常有必要。去年不少銷量排名靠前的房企都踩著“三條紅線”，而且部分房企已經出現了爆雷風險。如果放任房企擴大規模，杠桿越做越高，對市場發展影響不利。

值得關注的是，政府工作報告提到，完善金融風險處置工作機制，堅決守住不發生系統性風險的底線。結合3月初銀保監會喊話房地産是金融體系最大“灰犀牛”，在很多專業人士看來，今年房企融資收緊已成必然趨勢。

對此，鄒琳華認為，房地産融資的總規模和增速都會設置一些限制，未來將重點支援自住和改善性住房需求，保障性住房建設以及更新改造的融資會得到支援，而住房投資投機將會受到抑制。

在張波看來，融資收緊之後，房企的集中度越來越高，穩健、盈利能力越強的房企越有優勢。而那些過於激進的房企，由於之前步子邁得過大，融資成本過高，反而在下一輪的競爭當中處於頹勢。可以預見，整個市場會經歷洗牌，尤其是對於排名前50的房企來説，洗牌是比較正常的事件。

對於房企，張波認為，今年贏得市場不是靠企業的規模化，而是靠企業的穩健程度，穩健程度的核心指標是負債水準。也就是説，今年要控制好負債，如果不踩“三道紅線”，有機會能夠獲得較低的融資成本甚至更多的融資額。今年很多城市都將採用“兩集中”的土地供應政策，房企如果控制不好資金，即便很多城市推出優質地塊，也有可能因為在集中時間內沒有足夠的資金而失之交臂。

資金調控使城市集中度上升，區域分化加劇

在市場資金規模總量受到限制的條件下，鄒琳華認為，資金肯定會優先配置到更優秀的板塊，也就是説市場分化必然會加劇。城市房價差距也會進一步拉大。目前從市場上可以觀察到，有些城市的房價較快上漲，而有些城市房價下跌。

張波也認為，資金調控也會導致城市集中度上升，房企選擇關注更有價值的城市或板塊，拿地開始逐步向一二線城市靠攏，那麼三線以下的城市開發量會越來越少。

因此，在鄒琳華看來，房企實現穩健發展，要制定合理的區域戰略，這能夠實現更好的增長點。未來市場是一個分化加劇的市場，如果説區域投資不正確，可能會造成嚴重的後果。此外，房企要積極挖掘新的增長點，比如城市更新、社區服務等，這些都是未來比較大的市場。

“房企對於房價要有合理的預期”，張波稱，今年，在一些城市的熱點板塊，甚至還有一些區域出現溢價率超過30%的高價地塊，須提高警惕，部分區域的高價地塊也已受到政府約談。在“房住不炒”的管控下，即使是優質區域的土地，未來價格的管控依然十分嚴格，勢必增加融資壓力。

購房忌“追漲殺跌”，階梯化住房體系各取所需

事實上，房地産資金調控，不只是針對房企，對於個人居民貸款也有收緊的趨勢。今年，房貸設置了“兩道紅線”對於房貸總額比例有一個明確的限制。為此，1月份，很多城市由於前期放貸過多，導致房貸發放時間延長的局面。

在張波看來，房貸發放的節奏得到控制，其實是對一些城市的房價或者是市場穩定起到了積極的作用，“金融管控對於房地産是一個長效的機制，又結合土地的長效管控機制，在雙方共同作用之下，對於穩地價、穩房價、穩預期將會起到深遠的作用。”

眾所週知，部分城市在去年第四季度及今年1月份房價出現異動。但在“房住不炒”的政策指引下，今年以來，熱點地區調控不斷加碼，杭州、上海、深圳等城市密集出臺收緊政策，明顯特徵是補市場上的政策漏洞。

對於房價上漲而恐慌的購房者，鄒琳華的建議是，要避免“追漲殺跌”，不要在市場最熱的時候，而是在市場相對平穩的時候購房。因為住房市場天然是一個波動性的市場，並不會持續上漲，也不會持續下跌。與此同時，張波建議，不要用一些非正規的貸款手段，比如消費貸、經營貸籌集首付資金，因為現在查處力度非常強，甚至未來也有可能面臨處罰。

從目前來看，市場已經形成了階梯化的住房體系。不僅有商品房，還有共有産權、租賃房。2021年政府工作報告提到，要通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有産權住房供給。這也意味著針對中低收入人群，以及城市新市民以及青年人居住的房源將增多。

張波建議，剛剛工作的年輕人不要急於買房，在各個大城市有各種各樣租賃房出現，不僅可以保障居住需求，而且還會讓人住得更好。在有一定能力的情況下，可以考慮共有産權房，有經濟實力的基礎上再考慮商品房。

“對於無房戶來説，如果當下的確是有住房需求，又有足夠的資金儲備，可以考慮買房，但也不用慌，國家對於無房戶的保障在很多城市不斷落地，比如上海、成都等地對於無房戶的傾斜程度非常高，符合條件可有優先購房的權利。”張波如是説。