新春伊始，北京甲級寫字樓市場又將踏上新一年的征程。回顧2020年，北京市場經歷了不平凡的一年，全年數據刷新了多項歷史記錄：實際年凈吸納量刷新了有歷史記錄以來的新低；空置率創近十年新高；市場迎來近十年的租金同比最大降幅。然而，就在這樣的市場環境下，一些子市場的需求仍實現了逆勢增長，其中，麗澤子市場的表現非常亮眼。2020年2月24日，全球頂尖房地産服務上市公司高力國際（Colliers International）發佈北京麗澤商務區市場報告，就2020年麗澤商務區的表現進行回顧並對2021年做出展望。

北京“第二金融街”

麗澤金融商務區，位於北京的西南二環和三環之間，規劃範圍包括盧溝橋東區、萬泉寺、西局和太平橋等4個行政單位，總面積8.09平方公里。就其目前的商業價值來講，可以説是京城四通八達寸土寸金的絕版之地。麗澤區域自古就是建都的風水寶地，金中都就曾建都於此，區域內每一處都蘊含著千年的古都文明。據悉麗澤的道路命名依然延續其歷史和文化傳承，超過六成的道路命名沿用其歷史名稱，其中一半多的地名都恢復了金中都時的名稱。時至今日，麗澤又被賦予了新的時代使命，正在逐步朝著北京的”第二個金融街”的目標邁進。

地理和交通

從戰略定位來看，《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》已經把麗澤金融商務區定位為新興金融産業集聚區和首都金融改革試驗區。從交通規劃來看，麗澤金融商務區在建及規劃的軌道交通線路達到5條，包括地鐵11號線、14號線、16號線、新機場線、麗澤-金融街直連線。其中14號線、16號線及新機場線已開工；麗澤城市航廈于2020年12月開工，建成後將實現5線換乘，20分鐘即可到達大興國際機場。麗澤內部及周邊共有4條城市快速路和7條城市主幹路，正在擴建的麗澤路將成為麗澤最重要的城市快速路。據麗澤管委會披露，截止到2020年底，麗澤金融商務區入駐企業共計618家，其中金融類企業佔比65%。2020年已引進企業109家，其中金融類企業30家。

麗澤南區新項目預計將於2021年集中入市， 截止到2024年整體市場可租賃面積存量預計將超過152萬平方米。麗澤市場的存量甲級寫字樓從2018年開始陸續入市。截止到2020年，區域內已經擁有了近77萬平方米的市場化租賃面積。由於當前整個麗澤市場依然處於大規模建設時期，該區域的空置水準依然較高。2018-2020年，市場年均新增供應量約26萬平方米。預計2021年麗澤將迎來近60萬平方米的新項目入市，這也將是整個麗澤區域未來五年之內最後一次的大規模新項目入市。從2022年開始，整個麗澤區域將進入去化週期。

2020年麗澤市場租賃需求快速回升，去化速度加快，空置率大幅降低。回顧2020年整體北京市場，麗澤區域的表現在所有子市場中位列首位。2020年全年去化面積接近10萬平方米，若加上華為中國區總部落戶麗澤的去化面積，市場去化量接近16萬平方米。得益於此，空置率同比下降了12.5個百分點至77%，預計2021年將降至70%以下。從租賃成交的行業來看，目前主要集中在科技、金融和企業服務。該區域突出的去化表現，主要有三個核心因素：

1.麗澤區域的性價比優勢巨大。麗澤目前是北京唯一一個租金低於200元每月每平米的甲級寫字樓市場，已入市及在建項目多數具備LEED認證。麗澤毗鄰金融街，而金融街甲級寫字樓的租金水準要比麗澤高出了三倍，乙級樓宇的租金都是麗澤甲級寫字樓平均租金的兩倍多。

2.麗澤區域有著足夠的高品質辦公空間資源供大型機構進行選擇。就北京西部區域來看，金融街和中關村的甲級寫字樓空置率都只有5%左右，無法滿足一些機構的大面積辦公需求。因此麗澤成為了該類大面積需求企業的首選。

3.疫情導致企業更加重視成本管控，麗澤性價比優勢進一步凸顯。在疫情後，不少企業都對各項成本非常敏感，因此麗澤超高的性價比在疫情的助推下更加凸顯出來。

展望未來，加速空置面積的去化依舊是麗澤市場未來三年的主旋律。雖然市場的空置水準依然維持高位，但會逐年降低。同時，市場也將在未來較長一段時間內處於租戶市場，租金承壓。隨著內部道路和軌道交通施工在今年的大幅推進，麗澤將在十四五期間進入快速發展期。特別是華為、銀河證券等科技和金融頭部企業的落戶，麗澤的商業價值將會進一步提升，吸引更多的高品質企業入駐，引領北京南部區域的發展，成為輻射京津冀發展的重要高地，並在不遠的未來成為北京又一個高標準規劃的綠色生態核心商務區。