中國商業地産購置意願創新高

中國內地城市首次在亞太區跨境投資者最受青睞的十大目的地中佔據三席

2021年2月2日，商業地産服務和投資公司CBRE世邦魏理仕近日發佈《中國2021年投資者意向調查》顯示，在國內經濟強勁復蘇、市場流動性保持充裕以及租賃市場的不確定性基本消除的背景下，境內外投資者對中國內地優質商業地産的信心及購置意向創下歷年新高。

該項調查發現57％境內外投資者預計將在2021年增加對中國商業地産的購置，為2016年開始該項調查以來的最高水準。在境外投資者中，選擇此項的比例為63%，較去年躍升25個百分點。

圖表：中國區投資者的投資意願

數據來源：世邦魏理仕研究部，2021年1月

世邦魏理仕中國區總裁李淩表示：“雖然新冠疫情對2020年的大宗交易市場産生了負面影響，但是中國經濟和商業地産市場在全球疫情反覆中的快速復蘇令其安全性和成長性得到了投資者的廣泛認可。預計2021年中國內地將引領全球商業地産投資市場的復蘇，國內大宗交易成交額較2020年有望增長15％至20%。”

世邦魏理仕《中國2021年投資者意向調查》旨在分析境內外投資者對於2021年中國商業地産大宗交易市場的觀點和策略偏好。該調查于2020年11月至12月進行，共收到160份境內外投資者有效回復，回復來自於地産基金、地産公司、機構投資者等。

投資目的地方面，世邦魏理仕該項調查顯示上海蟬聯中國內地最受青睞的商業地産投資市場，近半數受訪者將其作為首選投資目的地。北京位列第二，因相對較少的新增供應和國內領先的科技中心地位而持續受到投資者關注。深圳受益於強勁的經濟增長和人口的加速流入，對投資者的吸引力較強。

在僅針對跨境投資的榜單中，上海、北京、深圳三城全部入選亞太區前十大投資目的地。其中，深圳首次入選，使得中國內地城市首次在此榜單中佔據三席，預示著更多跨境投資者2021年將積極佈局中國內地。與此互為印證的是海外私募地産基金的募資計劃。在2020年，與中國內地相關的跨境私募地産基金融資總額達到179億美元，比2016-2020年平均水準高出23％。

物業類型方面，世邦魏理仕調查顯示得益於疫情中極具韌性的租賃表現和可投資高標物流設施體量的快速增長，工業物流資産的關注度首次升至第一。同時，作為“新基建”的重要組成部分，倉儲物流被納入中國公募REITS試點的底層資産，從而為投資者創造了新的退出和投資渠道。寫字樓的投資意願有所下降，在主流資産中位居第二。世邦魏理仕發現儘管投資者對短期內的新增供應高峰仍存顧慮，但核心區位穩定期的寫字樓以及科技企業集聚的商務園區正吸引更多資本的關注。

圖表：主流資産投資意向

數據來源：世邦魏理仕研究部，2021年1月

疫情後，投資者對另類資産的投資意向進一步增強，尤其是數據中心和冷鏈物流。2020年數據中心投資總額（含股權投資）超過36.8億美元，同比大幅增長30%。而冷鏈物流的投資意向受到疫情後生鮮和醫藥冷鏈需求的爆髮式增長的推動，較2020年增長近一倍。

圖表：另類資産投資意向

數據來源：世邦魏理仕研究部，2021年1月

投資策略方面，世邦魏理仕調查發現投資者的風險偏好與回報要求有所上升，對核心增益型、機會型和不良資産投資的意向佔比升至歷年新高。

世邦魏理仕認為疫情對資産價格的短期衝擊和高杠桿開發商處置資産意願的增強為機會型投資者創造了一個收購窗口期。調查顯示，隨著“三道紅線”和房地産貸款集中度管理制度等政策的落地，內資開發商的出售意願繼續上升，53%的國內開發商表示將在2021年加大資産出售力度，去年調查中這一比例僅為33%。同時，關注穩定租金收入的國內險資、主權財富基金等機構投資者更傾向於核心增益型項目。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示：“大部分核心投資者選擇保持或降低目標回報，部分原因在於核心資産的稀缺性以及當前的低息環境確保了利差，這也意味著核心資産的價格將保持堅