“租購並舉”提出的5年間，有哭有笑，有血有淚。

自2015年中央經濟工作會議提出“購租並舉”之後，關於“租購並舉”的頂層設計不斷深化。尤其是土地端，因其直接關係到租賃住房的成本，相關方面的政策也得到了諸多參與者的密切關注。時至今日，盈利難仍是困擾住房租賃企業的難題，而租賃土地成本高昂是盈利難的主要原因之一。

這些年，政策方面也鼓勵國企將閒置土地自建自住房、租賃用地從城鄉兩個市場進行保障、産業園區地塊建租賃房等，在以租賃為抓手的新供應體系構建過程中，多主體供給、多渠道保障的政策也有更為全面的兌現。 

加之，《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱《建議》)再次強調了“租購並舉”。同時，《建議》也提出探索支援利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。這意味著，在十四五時期，租賃住房將迎來更為蓬勃的發展，而相關的土地端政策利好也將持續落地。

土地政策不斷完善 試點城市項目相繼落地

政策支援來襲，租賃住房站上了風口。

自2016年11月首宗租賃相關用地在北京成交以來，全國多個城市相繼推出並成交了此類用地。2017年8月，原國土部、住建部聯合發文，確定北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市為利用集體土地建設租賃住房首批試點城市。

同年，上述13個試點城市就推出並成交了相關的租賃用地，共計成交176宗，規模建面達到539萬平方米。

2018年，中央層面提出在供給端增加租賃住房供應，利用集體建設用地建設租賃住房，並規定熱點城市增加租賃住房用地供應。這一年，就租賃用地的推地量而言，推出租賃用地的城市明顯增加，整體推地規模較2017年進一步擴大。

得益於政策的支援，2018年各省市在推地方式方面，貢獻了多個“首次”。其中，包括以上海為代表推出的純租賃用地、以北京為代表推出的集體建設用地、以杭州為代表推出的人才租賃住房用地正逐漸成為市場供應主流。這些地塊的共同點是價格相對較低，成為促進租賃住房市場健康發展的有力保障。

中指研究院數據顯示，2018年，北京、上海、廣州、杭州等租賃需求旺盛城市繼續加大租賃相關用地供應力度。此外，合肥、南京、武漢等城市也相繼推出此類用地。2018年1-12月全國共計成交租賃相關用地142宗，規劃建面達到647萬平方米，超過上一年規模。

進入2019年，集體建設用地建設租賃住房試點城市擴容，福州、南昌、青島、海口、貴陽等5城被納入其中。至此，試點城市已擴展至18個。同時，北京、長春、上海等16城入圍中央財政支援住房租賃市場發展首批試點城市名單。

值得關注的是，就租賃土地而言，2019年通過競自持方式成交的租賃相關用地較2018年有所下降。中指研究院數據顯示，2019年1-12月共計成交148宗租賃相關用地，規劃建面417萬平方米，為2018年全年的73%，2019年以來自持用地成交規模有所下降。

此外，租賃用地的來源也不斷擴大。2019年集體建設用地、純租賃用地、人才專項租賃住房用地、城中村改造用地等越來越成為北京、上海、杭州、深圳等租住需求旺盛、土地資源稀缺城市租賃住房用地的重要來源。其中，自2017年上海成交首宗純租賃地塊，至2019年12月純租賃用地供給面積佔上海成交的總自持面積比例達86%，成為上海租賃市場的主要供應方式。

進入2020年，因為疫情影響，全國房地産土地市場也經歷了漫長的蟄伏期，全國租賃相關用地交易狀況直至今年8月才出現回暖跡象。中指研究院數據顯示，2020年8月，全國租賃相關用地共成交18宗，規劃建面27.2萬平方米，成交面積環比7月份增長183%。

據中國網地産統計，今年前11月全國租賃相關用地供給成交125宗，成交規劃建面達到356.2萬平方米。自 2016 年 11 月首宗自持地塊成交至 2020 年 11 月底，全國共計成交租賃相關用地 600 宗，可供給租賃住房 2027 萬平方米。 

研究發現，新增租賃住房的土地來源主要是集體土地及自持土地兩類。近幾年，在利用集體土地建設租賃住房方面，很多制度障礙被慢慢突破，建設模式已初步形成。

以北京為例，截至目前，北京已有39個集體土地租賃住房項目開工，可提供房源5.3萬餘套，今年已有南三環成壽寺項目和豐臺花鄉項目投入運營。另外，廣州花都區獅嶺鎮旗新村集體用地建設租賃住房試點項目早在2018年11月就已開工建設。上海也于2019年開工建設了第一個集體土地租賃房泗涇站社區項目，預計2021年前後啟用。

為此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，“大型租賃社區”將成為未來租住新形態，而推出的集體土地租賃項目以及自持租賃項目未來將為市場帶來大量可供租賃的新房。這兩類新增的租賃住房建成後通常為大型租賃社區，項目體量大、房源數量多，從産品和配套來看都將與過去的租賃住房産生不同的體驗，為租客提供更多元化的租住選擇，僅單個項目就能夠為市場提供數量可觀的新增房源。

房企參與度提升 盈利模式仍需探索

企業積極參與，有望實現租賃市場的良性迴圈。

“租購並舉”提出後，不少房企紛紛入局長租公寓賽道。觀察發現，在“租購並舉”的發展過程中，參與企業發揮了積極作用，為市場、消費者提供了多樣化、多層次的租賃産品。

在土地出讓條件方面，“競自持”成為一線以及多數強二線城市土地出讓的必備條件。開發企業在通過招拍挂途徑獲得土地時，競自持面積的大小成為其獲得土地的條件之一。競自持面積越高，企業獲得土地出讓的可能性也更高。

貝殼研究院數據表明，目前全國近30個城市已經推出1300萬方自持土地用於租賃住房的建設。此外，已有超300家開發主體通過獨立或聯合的方式獲取了自持租賃項目的土地。

不過，從目前的現狀來看，近七成租賃住房用地尚未開工，其餘開工項目僅有少數運營産品落地。

由於重資産開發運營尚未有足夠的人才儲備、成熟模式可借鑒複製，項目註定需要更長時間，一般情況下多數項目需要2-3年。因此，雖然全國已經成交了大量的自持性租賃地塊，但拿到地塊的開發商仍然面臨著一系列難題。

由於投資週期長、回報率低，開發商需要將大量資金沉澱在項目當中，通過長期持有運營逐漸收回成本。顯然，此類運營模式與高週轉的開發模式截然不同，這也是開發商斬獲自持性地塊後所面臨的最大難題。

此外，市場定位、産品設計均不同於傳統的銷售型住房項目。開發商原有的定位和設計均是針對購房市場，而對於租賃人群的了解屬於新課題，租賃住房應當如何確定目標客群以及進行産品設計需要對市場有新的理解和思考。

與此同時，租賃社區考驗開發商的運營能力。自持性租賃住房項目一旦建成就是大體量的租賃社區，目前市場上的開發商普遍缺乏大型租賃社區的運營經驗，租賃住房的出租和運營對於開發企業而言提出了更高的精細化要求。開發企業也需要提升運營能力，聚焦産品設計，不斷積累大型租賃社區的運營經驗。

因此，由於租賃型産品開發運營階段往往需要花費更長的時間精力以及沉澱更高的資金成本，其投資收益率大都不高，投資回收週期也普遍長于銷售型産品。受此影響，儘管租賃市場的發展速度較快，諸如前期開發、後期運營乃至盈利模式仍處於探索階段，並未形成完整的商業模式，這在很大程度上也拖累租賃用地整體開發的進度。

雖然有諸多不便，但在“租購並舉”發展的前提下，租賃市場仍前景可期。目前我國每人平均住房已經突破戶均一套，居民面臨的住房問題主要是結構問題而不是總量問題，大城市總體房源量充足，只是存在一定的結構錯配。

黃卉也表示，目前中國租賃市場逐漸形成存量與增量並行的租賃房源供給結構。

因此，新增的租賃住房建設主要包括集體租賃用地及自持租賃住房項目，通過增加租賃住房的建設為租客提供大型租賃社區等多元化的租賃住房選擇。除了供地方面的支援，在租賃房源的供給上，盤活存量是提升租賃房源供給快速有效的方式之一。可以預見，中國租賃市場未來將形成新增集體土地租賃住房、自持租賃住房、存量更新改造、閒置房源流通等多種存量與增量並行的租賃住房供應結構。