12月16日，由中國網地産傾力打造的房地産行業首個文化綜藝類點評欄目《月旦評樓》首評東參金茂府圓滿落幕。在《月旦評樓》欄目中，圍繞CBD東參國際住區面臨的三項大考，來自房地産行業內的知名行銷專家李偉、數據專家張大偉、品牌專家張劍以及消費者代表俠姐，與東參金茂府行銷負責人侯耀坤展開了一場重量級對話。

在“樓蹤俠影”環節，作為消費者代表的俠姐從國貿CBD出發，實地走訪了東參金茂府的樣板間。同時，她也提出了外界頗為關注的CBD東參國際住區面臨的三項大考，即東參金茂府所在的板塊能否撐起10萬+的價格；CBD東參國際住區三個項目的內在競爭關係如何；CBD東參國際住區是否能夠與傳統的中央別墅區、朝陽板塊高端區域一爭高下？在隨後的“三客拍案”“舌綻群儒”等環節中，上述問題得到了一一解答。

李偉：CBD東參國際住區錨定國貿

針對CBD東參國際住區的價格問題，李偉表示，“談及價格，心理學上有個概念叫錨定效應。按錨定效應看定價，CBD東參國際住區這個板塊定價多少取決於它的錨是什麼。顯然，錨放在國貿，這個地塊的價值、價格就取決於國貿。從這個角度看，CBD東參國際住區的想像空間還很大。一個城市高端住宅的價格，其實是整個城市房地産市場的錨，而國貿CBD的産品價格基本上就是北京樓市的錨”。

據了解，CBD東參國際住區與國貿CBD的直線距離僅6公里，同時疊加各種配套資源，在東三環的黃金軸上，即可形成而立精英15分鐘的世界生活圈。從規劃來看，CBD東參國際住區周邊的配套涵蓋約45萬平方米城市綠海（規劃中）、幼小初12年一貫制教育（規劃中）、高端購物中心（規劃中）等等。

如此優越的地理位置及配套資源，CBD東參國際住區未來可期。李偉指出，由於三家開發商對土地的理解不同，疊加各自的産品力優勢，未來幾年CBD東參國際住區可能是北京高端住宅關注度最高的板塊。北京高端住宅的競爭首先是板塊之間的競爭，而不是區域內幾個項目之間的競爭。CBD東參國際住區的特點非常鮮明，區域內的配套是統一拆遷、統一規劃，未來仍有想像空間。但現在是想像的起點，恰好是整個板塊將起未起的階段。放眼整個北京市場，高端項目板塊之間對客戶的吸引遠遠大於板塊內項目的吸引。因此，三家品牌房企也是各有韆鞦。

具體到中國金茂，李偉認為，過去的十年間，中國金茂始終圍繞一個邏輯，針對高端改善人群，拿同樣類型的土地，做同一個産品係。同一拿地邏輯，就是土地要和城市的核心區有緊密聯繫，同時未來有比較廣闊的發展空間；同一個産品體系，就是金茂府整個系統不斷地迭代和優化。而東參金茂府仍然是在這樣的土地邏輯、産品邏輯、客戶邏輯下形成的。

張大偉：CBD東參國際住區或是下一個萬柳

即將過去的2020年，“不限價”、“暖冬”成為北京樓市的關鍵詞。數據顯示，截至11月，北京新建住宅網簽完成了43110套，較2019年全年上漲了10%。值得關注的是，豪宅市場在本輪復蘇中率先回暖。

針對這一現象，張大偉表示，北京樓市出現暖冬，原因有兩方面。第一，從政策層面來看，今年北京供應的不限價住宅地塊成為市場主流，明年北京樓市大量地價比較高的房源會成為市場主流；第二，暖冬離不開優質項目入市。限競房時代堪稱産品力的黑暗時代，很多房子基本都會出現維權情況。但從2020年年初開始，一批優質項目陸續上市，包括東參金茂府等，這些標桿項目拔高了整個北京商品房市場的産品力，並打動了購房者。因此，供需兩端的新變化最終促使北京樓市出現暖冬。

暖冬之下，一些熱點區域板塊更是加速崛起。在2020年的上半年，石景山區域相對火熱；而在今年下半年，熱度迅速回到了位於東三環的CBD東參國際住區。“縱觀北京樓市，在不限價的所有房源裏，100套房子只有3套會在四環以內。因此，CBD東參國際住區概念的火爆，其核心原因也是真正的稀缺。這個區域很多年已經沒有土地供給，再疊加一些高標準、高配置的房源確實打動了沉睡的市場需求。因此，不論是政策還是土地供給，北京樓市將從2020年的暖冬開始，其市場熱度也會在東三環持續攀升”，張大偉深有感觸地説。

與此同時，他也補充道，“中關村有萬柳，但國貿CBD缺一個萬柳。相比之下，CBD東參國際住區或是下一個萬柳。目前來看，CBD東參國際住區具備了成為北京下一個萬柳的一切條件，這是它的價值點及爆發點”。

而CBD東參國際住區的崛起，不僅賦予了區域想像力，也給整個新的首都財富縱貫線帶來了生機。“CBD東參國際住區的誕生，應該算是天時地利人和。即CBD東參國際住區的崛起趕上了不限價時代，這是天時；CBD東參國際住區眾望所歸，遵循先規劃後開發的原則，符合新時代的人居需求，同時很好地承接了雙井的居住升級需求，這是地利；最擅長打造豪宅的三家房企依次在該區域落子，整個區域的價值也能得到充分挖掘，而中國金茂創造了北京房地産市場的最高均價，意味著其最懂財富人群需求，這是人和”，張大偉解釋道。

張劍：中國金茂的品牌包含三個維度

談及企業品牌對項目賦能，張劍坦言，“中國金茂的品牌包含三個維度。第一，它是中國房地産市場化進程中的第四代典型房企；第二，中國金茂的科技住宅辨識度非常高，金茂府則是給城市高級精英定制的産品；第三，金茂服務正在邁向中國頂級物業管理公司。因此，購房者看房時，一定不是從單一維度出發，而是要綜合考量多重維度，除了居住本身，也會關注居住之外的精神享受，這就是品牌對項目價值的賦能”。

自合生創展摘得分鐘寺的三塊土地後，CBD東參國際住區所在的板塊熱度持續增加，其中很重要的原因是三家品牌房企進駐。目前，CBD東參國際住區的三個項目均以高端改善為主，操盤方依次為中國金茂、世茂集團、合生創展。三個項目享受同樣的地段以及商業、教育、醫療、綠化等配套，其內在的競爭關係也為外界關注。

“將CBD東參國際住區的競爭比喻為‘三國演義’，並不是很貼切”。顯然，張劍並不認同上述單一的競爭關係。他表示，歷史上有三家分晉、三家歸晉。CBD東參國際住區開始的局面猶如三家分晉，即一塊土地三家品牌房企分別做産品；未來三家房企也會合力把這個區域打造成統一且國際化的板塊。因此，未來CBD東參國際住區一定會形成三家歸晉的態勢。

毋庸置疑，三家開發商落子，利好整個CBD東參國際住區。“事實上，三家房企是競合關係，正所謂‘群而不黨、分而治之’。彼此之間合作開發項目，但是各家也會呈現帶有自身鮮明特性的産品，從而最大限度地滿足該區域內高端改善客群的需求。儘管這三個項目在同一個區域享受同樣的配套，但每個産品又都具有差異性，可以不斷豐富整個區域板塊，最終呈現百花齊放、百家爭鳴的局面”，張劍指出。

侯耀坤：新奢係、國際化成東參金茂府新標簽

實際上，決定房子價格的因素有很多。侯耀坤坦言，決定房價的第一核心要素是地段。因此，中國金茂在打造金茂府産品係時，擇址也是首要考量的因素。而東參金茂府位於CBD正南6公里的位置，整個三環的沿線從北起貫穿使館區、三里屯、國貿CBD等，這是北京最具商業活力的環線。而東參金茂府的位置距離國貿CBD核心不遠不近，恰好在15分鐘生活圈之內。

她進一步強調，除了區位，資源的邏輯也很重要。國內外知名的豪宅，其核心都是對資源的佔有，屬於資源導向型。而東參金茂府也佔有極為豐富的資源，這是其他項目難以匹敵的。此外，從品牌和産品維度來看，東參金茂府是北京的第七座金茂府，也是金茂府經過迭代後新十年的代表作，堪稱“新奢係金茂府”。雖然CBD東參國際住區所在板塊的房價甚至沒有雙井二手房高，但經過多年發展，中國金茂的産品從立面設計、戶型、精裝、園林以及中國金茂核心的科技系統，其産品一直都在迭代與進化，這與二手房住宅是不可同日而語的。

值得關注的是，為了精準定位，東參金茂府在前期做了大量充分的客戶調研工作，調研對象包括廣渠金茂府等一些老業主以及業內同行。最終，整個操盤團隊發現，東三環有大量高品質住宅需求。這些需求一方面來自於新的精英人群，他們三十而立，有高端置業需求；另一方面，是分鐘寺板塊的改善性需求。與此同時，這些人群也傾向於科技、健康住宅。“正是這些需求的疊加，我覺得才支撐了CBD東參國際住區的人居價值”，侯耀坤感慨道。

從板塊內部來看，東參金茂府所在的具體位置和地塊形狀也是有差別的。侯耀坤認為，“東參金茂府所在的地塊是最大的，其地理位置不論是北望CBD、中國尊，還是飽覽附近45萬平方米的林海（規劃中），其視野都是最好的。

儘管CBD東參國際住區雲集了三個重磅項目，但三個項目的差異化也較大。其中，東參金茂府最大的亮點是“新奢係”、“科技住宅”。“從産品維度來看，作為第三代新奢系列産品，東參金茂府在建築立面、精裝戶型設計等方面都有創新。例如，建築立面沿襲了金茂府一貫的世界東方建築基底，同時結合國貿的城市天際線進行了現代化演繹，整體的風格趨於國際、時尚；精裝和戶型設計方面則由世界新奢大師曾仕乾操刀，主要是契合CBD而立精英們的國際視野、極簡審美以及藝術美學追求。最關鍵的是在科技系統方面，東參金茂府也做了相應的升級，首次使用離子瀑過濾技術，過濾精度可以從PM2.5提升到PM1”，侯耀坤指出。

伴隨東參金茂府盛大開盤，CBD東參國際住區再次迎來重磅消息。據悉，豐台區教委與首都師範大學附屬中學簽署合作辦學框架協議，將在分鐘寺地區合作建立首都師範大學附屬中學豐臺學校，包含初中部和小學部的九年一貫制區屬公辦學校。可以預見，CBD東參國際住區的規劃加速兌現，正助力其人居價值不斷提升。

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