“爛尾”背後常有資金“爛賬”，其中挪用預售款現象屢見不鮮

防範樓市風險，多地念起預售資金“緊箍咒”

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12月以來，全國多地出臺政策，加強對商品房預售資金的監管，確保預售資金專款專用，從源頭上防範爛尾樓等帶來的樓市風險。這些新政策對此前監管漏洞進行了有針對性封堵，規範預售資金成為防範化解房地産金融風險的重要一環。

近期，商品房爛尾消息不時傳出，一些不靠譜的開發商資金鏈斷裂、卷款跑路，導致項目爛尾、購房者入住新家遙遙無期。為了保障廣大購房人的合法權益，防範樓市風險，12月以來，全國多地出臺政策，加強對商品房預售資金的監管，確保預售資金專款專用，從源頭上防止爛尾樓的出現。

記者了解到，由於國內商品房銷售多為預售形式，此前全國各地已形成商品房預售資金監管制度，然而由於執行情況不一，一些地方資金被挪用的情況並不鮮見。

而如今，在房地産企業資金普遍承壓的情況下，預售資金的“緊箍咒”能否念出效果？一些商品房爛尾導致的樓市風險能否止住？開發商會不會因此“失血”？記者就此進行了調查採訪。

瞄準“爛賬”，嚴管商品房預售資金

3個多月前，昆明“別樣幸福城”爛尾樓盤登上熱搜。延遲6年仍未交房，購房者無奈搬入爛尾樓“抱團自救”的新聞引發熱議。在一系列討論中，加強預售資金監管被認為是一項治本之策。

據昆明市住房和城鄉建設局工作人員郎紫陽介紹，商品房爛尾主要有兩個原因：一是開發商項目太多、鋪攤子太大，當市場需求下滑時樓盤不能及時賣出，導致資金鏈斷裂；二是開發住房需要規劃證、土地證、施工證、預售證等證件齊全，有些開發商邊辦證邊開工，最後被證照卡住，導致工程停工。而大多數樓盤爛尾的原因是資金鏈斷裂。

對此，近日，昆明市出臺《昆明市人民政府辦公室關於加強商品房預售資金監管工作的通知（試行）》（下稱《通知》），對昆明市主城中心區範圍內辦理商品房預售許可的項目，其預售資金的收存（包括購房人按合同約定支付的定金、首付款、一次性付款及包括預售商品房按揭貸款在內的後續付款等預售資金）、支出、使用均進行監督管理。

在項目完成之前，資金只能用於支付項目的工程款、建築材料、輔助設施等款項、法定稅費和到期銀行貸款。房地産開發公司可以從預售資金中提取5％，用於支付辦公和管理費用。

此外，昆明市住房和城鄉建設局將根據房地産開發企業的資格、經營業績和誠信記錄，對商品房預售資金實行分級監督。對於在昆明從事房地産開發經營、具有一級資質和良好業績、無不良行為記錄的房地産開發企業，可以將開發項目重點監管資金的比例降低到25％。如果一年內發生一次不良行為，新建和在建項目的重點監管資金比例將提高到30％。

封堵漏洞，監管新政防範樓市風險

“商品房預售資金監管實行政府全程監管、專款專用原則，最重要的作用是能夠有效預防開發商卷款跑路的行為。”郎紫陽表示，對於購房者而言，這份《通知》相當於為買房加上一把安全鎖。

實際上，這並不是預售資金第一次“挂鎖”。一直以來，國內商品房銷售多采取預售的方式，即購房人將定金、首付款、貸款等資金預先支付給開發商，開發商拿到錢將其用於工程建設。為防止開發商將資金用作他途，我國逐漸建立形成了與之對應的預售資金監管制度：開發商將預售資金存入商業銀行的專用監管賬戶，在建設進度達到一定標準後，經由政府主管部門、銀行審核，劃撥相應款項，資金不得隨意支取、使用。

但現實情況是，一些購房人的房款沒有進入到監管賬戶，進入到監管賬戶的資金也可能被開發商隨意支取、用作他途。業內人士向記者透露：“商品房預售資金監管制度一直都有，但預售資金被挪用的現象屢見不鮮。”

“按照要求，開發商需要設立一個獨立的資金監管賬戶，購房人將購房款直接劃轉到該賬戶。但不少開發商會讓購房人將購房款劃轉到其他賬戶，有的甚至是直接劃轉到開發商法定代表人的私人賬戶中。這樣的話，開發商就可以隨意挪用該筆資金。”雲南鑫金橋律師事務所律師宋薇薇表示，即使將全部購房款放入了資金監管賬戶，使用預售資金時，也有一些開發商通過提供虛假文件騙取銀行撥付預售款。如果政府部門對開發商施工的進度監管不到位，資金也會被挪用。

記者梳理髮現，上述監管漏洞均受到了政策針對性的“關照”。“全程監管”“專戶專用”“分級監管”等內容被重點突出。業內認為，這將給房地産市場預售模式帶來一次深刻的變革。

資金監管趨嚴，房企要提高抗風險能力

在專家看來，對預售資金進行監管，只是為開發商劃出了一道“底線”。“只針對建設資金，而這一部分成本佔總成本比重低。房地産企業理應留足這部分的資金余量，否則就表明其自身抗風險能力弱，進而存在工程爛尾的風險。”雲南新亞地産分析師栗華説。

然而，近年來，這條“底線”卻頻頻失守。據媒體報道，今年上半年，一些地區還曾放寬預售資金的監管，將預售款提取節點前移，幫助解決房地産企業資金週轉問題。

“在‘一城一策’、因城施策的背景下，不同地區樓市的資金監管呈現相近態勢，側面印證了近期內這些地區可能出現了房企資金鏈斷裂問題。”北京工商大學經濟學院經濟研究中心執行主任周清傑表示，下半年，各地出臺的有關加強預售資金監管政策，是在新一輪穩定房價的大趨勢下，通過規範預售資金來防範化解房地産金融風險的做法。

記者注意到，市場中有人擔憂，作為房企資金的重要來源之一，預售資金被念起“緊箍咒”，房地産資金鏈條可能進一步承壓。還有人擔心，房地産市場的預售制體系因此受到衝擊影響。

對此，各地在收緊監管的同時，也對政策意圖進行了反覆強調。郎紫陽表示，預售資金監管主要針對爛尾樓的預防以及供應的提效，監管的持續加強將助力房地産行業的可持續發展。

周清傑也表示，監管並非打壓。“雖然會使房企可用資金壓力增大，但這恰恰利好資金實力強的優質企業進入房地産行業。”（記者 黃榆）