近日，多家房企的康養業務有所進展。

融創美邸國際康養中心正式開業，旭輝首個康養社區落戶蘇州，越秀地産成立養老領域的合夥基金，遠洋集團與首創置業聯手打造的北京首家“長者社區”即將開業。

隨著國內本就龐大的老齡化人口的迅速增長，養老産業有著可觀的發展空間，市面上則涌現出一些具有不同功能與服務的康養項目。不過，這類項目的投資回報週期較長仍是康養産業的痛點。

CCRC成房企首選

中國的社會化養老起步較晚，作為産業鏈中游的康養項目，早年大多是以養老作為拿地噱頭。經過幾年的沉澱，康養項目的開發模式日趨成熟，産品形態也呈現多元化。如果沒有清晰的發展路線與獨特的産品，很難在康養領域分得一杯羹。

通過學習先進經驗，目前市場上的分支産品以護理型養老項目與CCRC項目（Continuing Care Retirement Community，持續照料退休社區）為主，同時也有老年公寓、社區嵌入中心等産品，將老年群體細分，滿足不同的市場需求。

護理型養老項目類似福利院、敬老院的升級版本，通過更好的硬體設施、更高的軟性服務，為老人們提供更完善的醫療保障；CCRC項目依靠社區內的功能配套與服務保障，實現一站式養老生活；社區嵌入中心則屬於居家養老分支，即通過社區服務中心為居住在社區內的老人提供到府服務。

其中，定位較高的CCRC項目成為不少規模型房企的選擇。

近日，旭輝在蘇州揭幕的康養社區“旭輝·太湖彩園”，即是旭輝集團旗下旭輝健康打造的CCRC（持續照料退休社區）康養社區系列産品——“旭輝·彩園”在全國的首個項目。

起步比旭輝更早的華潤置地、萬科等房企也有自己的CCRC項目。比如華潤置地在北京佈局的高端CCRC項目華潤·理想國，而萬科有隨園系列中的嘉樹分支作為養老社區産品。

同樣在養老業務佈局多年的遠洋集團，其社區養老産品為長者社區CLRC，意為“持續生活退休社區”。在CCRC的基礎上，遠洋將Care替換為Life，從關注照護的領域轉向更加關注老人的生活。近期亮相的椿萱茂·和園，即是遠洋集團與首創置業聯手打造的長者社區産品，該地塊也是北京市首塊機構養老設施用地（A61）。

作為融創高端康養服務品牌“融愛家”旗下首個頤養社區，融愛家藏馬山頤養社區由融創與日本第一失能失智品牌美邸集團（簡稱MCS）聯手打造。據悉，藏馬山頤養社區為專業失能失智照護機構與CCRC養老社區提供了全新的思路和解決方案。

由於是社區類産品，所以CCRC項目的建築規模比其他類型産品更加龐大，擁有小到幾萬方，大到幾十萬方的建築面積，可容納更多的床位。以遠洋集團為例，其首家老年公寓椿萱茂（北京亦莊）的建築面積約6403平方米，椿萱茂·和園的建築面積則為4.88萬平方米。

同時，CCRC項目內還會依據老年人自理及需照顧程度，將居住區域進行劃分，當老年人的照顧需求發生變化時，可移至相應居住區，繼續在熟悉的環境中生活。這是CCRC項目最大的特點與優勢。例如，華潤置地位於南寧五象的悅年華·頤養社區內就包含5座健康長者公寓、1座高齡養護公寓、1座健康生活館，功能和服務相對更為豐富。

回報週期長 大額付費來填補

相較于普通住宅，這類康養項目投資回報週期普遍偏長。從拓客階段到成熟運營，從收支平衡到實現盈利，一個項目需要花費的時間遠超交付即結算的普通住宅。這對開發商的資金實力也提出了較高要求。

華潤置地華北大區康養業務負責人沈毅認為，養老行業具有長週期的特性，不能簡單套用住宅開發的生意邏輯，應有自己的核算邏輯。與投入高、回款週期長相對的，是其能夠提供長久穩定的現金流。

據機構統計，當前康養地産項目的主流盈利模式有5種：住宅銷售、會員制、逆抵押貸款、使用權轉讓以及長短租。其中，會員制、使用權轉讓、長短租模式較為普遍。

會員制以出租為主要經營方式，一般採用記名會員制形式，通過交納一定數額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費即可獲得居住權利，特點是記名會員卡可以繼承和轉讓；使用權轉讓是在項目存在不能進行産權分割銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，採取轉讓固定年限使用權的盈利模式；長短租顧名思義即分為長租與短租兩種，針對不同年齡段的老年人。

實際上，三者都是房養結合下的集中大額付費模式，首先通過一次性收取大量費用回籠資金，後續再配以每月收取服務費補充現金流。

比如，定位較為高端的CCRC項目以及老年公寓等護理型項目，會員制、押金模式較為普遍，也有如萬科的某些社區類養老項目，使用住宅銷售、使用權轉讓、租賃等模式。值得一提的是，其長短租費用均需要躉交，短租期限在5年，長租則按項目不同分為15年、20年兩種期限，費用在幾十萬元到上百萬元不等。

較高的費用門檻，對標的是有消費能力，也願意消費的老年人群體。對標高消費能力的老年群體，再結合對醫療資源的需求，令大部分康養項目集中佈局在一線城市或強二線城市。同時，這也有利於養老貸等金融養老服務的推行，以及可以招攬一部分潛在的願意將住宅售賣後入住養老物業的老年群體。

不過，對於國內而言，人們往往在孩子教育中支出的費用高，但在衰老以後消費嚴重降低，並擁有較高的儲蓄意願。有研究認為，老年人自己不捨得花錢、卻願意在孩子身上花錢這種狀況可能很快就會改變，因為老年人群體間有很大的異質性，他們的消費模式、社會參與行為都有所不同。

比如，在養老産業上游中的金融保險，以及下游的旅遊、老年用品等方面，就不乏具有一定消費能力的老年人青睞，如何引導他們願意在老年服務産業消費，推動養老地産項目入住率提升，是其中的關鍵。到了項目層面，則離不開設計定位、運營模式、硬體設施、服務品質等方面，在專業服務、適老設計、人才引進、醫養結合等難點上，也考驗著房企的財力與能力。

可以預見，伴隨銀發經濟的發展，CCRC項目也將不斷涌現，併為我國未來多層次的康養産品體系奠定基礎。