上半年城市分化加劇 熱點地區樓市火熱觸發調控升級？

　　2020年樓市的步伐有點“亂”，從年初新冠肺炎疫情下的錯愕、停頓，到後期的逐步調整，直至加速“奔跑”。從政策層面看，上半年，在“房住不炒”定位下，行業資金環境較為寬鬆，但房地産領域金融監管依然從嚴。地方政府因城施策更加靈活，陸續從供需兩端出臺房地産扶持政策，但仍堅守“限購”“限貸”底線。

　　值得關注的是，城市分化正在加速，在一些城市恢復力度較弱的同時，東莞“秒光”、杭州“萬人搶房”的資訊不斷傳來。在業內人士看來，此類現象也是招致6月底以來，部分城市調控收緊的根本原因，而下半年房地産市場處於調整通道的概率較大，不僅城市間出現分化，企業間的兩極分化也將更加明顯。

　　寧波、杭州、東莞等熱點地區調控升級

　　7月6日，寧波市聯合印發《關於進一步保持和促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》對當前偏熱的房地産市場進行“降溫”。該通知提出了穩定房地産市場的“十條”新政，包括保持土地市場平穩、擴大限購範圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，寧波調控收緊實際上反映了今年上半年部分城市房價、地價等依然偏熱的現象。雖然全國市場以降溫為特徵，但部分東部沿海城市依然顯現出樓市升溫過快的跡象，寧波、杭州、東莞、深圳等地甚至出現了“炒房”。從穩預期的角度出發，必須對此類市場積極進行管控。

　　事實上，近期包括杭州、東莞等在內房價明顯上漲的城市，其房地産約束性調控政策已經出現加碼。

　　7月2日，東莞為了加大力度打擊捂盤惜售行為，嚴格規範商品住房認購行為，要求從8月1日起，對申請預售的商品住房項目提出新規定，其中要求總建築面積3萬平方米及以下的，須一次性申請預售；尾期建築面積低於3萬平方米的，也須一次性申請預售。

　　同日，杭州發佈《關於進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》，明確提出支援自住需求，抑制投機炒房。其中規定，以高層次人才家庭優先購房方式取得的住房，自商品住房合同網簽備案之日起，5年內不得上市交易。

　　嚴躍進認為，從杭州的人才購房限售、寧波的限購政策升級，進一步説明部分城市非但不會鬆綁購房政策，反而會進一步加碼。也就是説，當前政策調控依然是以“房住不炒”為前提的，若出現房産炒作等現象，政策升級和收緊都是大概率事件。

　　中原地産首席分析師張大偉也分析稱，如果説2020年上半年房地産調控以寬鬆刺激為主，那麼現在隨著部分城市房價明顯上漲，調控也開始收緊了。

　　不過，張大偉認為，到目前為止，以東莞、杭州為代表的收緊政策，更多只是“撓癢”樓市，因為僅是針對搖號、限價政策做調整，並沒有影響市場的購房杠桿。

　　上半年政策整體寬鬆，區域樓市冷熱分化

　　從上半年房地産政策走勢來看，據中指研究院發佈的《2020上半年中國房地産市場總結&下半年趨勢展望》顯示，2020年伊始，在疫情的衝擊下，房地産市場量價短期均有所回落，尤其是成交量，新房、二手房均出現近年來最大同比降幅。為此，3月以來，央行多次降息，地方政府因城施策更加靈活，從供需兩端出臺房地産扶持政策。

　　然而，調控政策雖然整體呈邊際性改善態勢，但仍在堅守“限購”、“限貸”等主體調控底線，需求端政策更多從放寬人口落戶、降低人才引進門檻、加大購房補貼等方面落實。

　　對此，住房和城鄉建設部政策研究中心原主任、中國人民大學國家發展與戰略研究院城市更新研究中心秦虹也認為，人才政策主要是通過降低落戶的門檻和購房補貼政策來刺激需求。所以因城施策最大的空間是在供給端，房地産需求端的政策是非常有限的。

　　對於上半年度房地産政策，中指研究院常務副院長黃瑜總結稱， 根據中指數據庫監測，2020年上半年100個城市出臺調控政策673條，同比增長78%，其中57%的政策與疫情相關，政策主要集中在租金減免、就業社保和財政金融等方面。但是從中央到地方一再強調房住不炒的定位，房地産金融監管仍然從嚴。

　　在相對寬鬆的政策下，目前市場仍處於恢復階段。對此黃瑜表示，據中指數據庫監測，上半年150個重點城市新開樓盤4277個，受疫情影響，新開盤數量為近年最低。150個重點城市新房項目累計成交159萬套，同比下降近兩成。與些同時，上半年房企的目標完成率平均達到41.1%。

　　另據中指研究院數據顯示，就區域而言，長三角區域樓市復蘇明顯，上半年區域房價累計上漲2.72%，較去年同期擴大1.66個百分點。京津冀和山東半島累計表現均為近五年首跌，市場恢復力度相對較弱。

　　具體到城市來看，黃瑜分析表示，上半年，因受疫情衝擊，不同城市房地産市場均出現調整，但受城市基本面和房地産市場發展階段等因素影響，城市市場分化行情愈加明顯，部分熱點城市需求回升動力較強，樓盤成交套均價小幅上漲；其中，東莞“秒光”、杭州“萬人搶房”是招致6月底以來，調控收緊的根本原因。

　　預期分化仍會加劇，市場或將處於調整通道

　　對於下半年市場，中指研究院預計，在堅持“房住不炒”定位不變的情況下，為遏制房地産金融化泡沫化，短期金融監管或將針對性趨嚴。加上前期積壓的需求已連續較快釋放，市場需求入市節奏或將有所放緩。同時，下半年國內疫情發展及經濟走向仍存在一定的不確定性，進而將制約市場規模反彈力度，市場處於調整通道的概率較大。

　　在很多業內人士看來，城市分化加劇，投資重心將向需求具備長期支撐力的熱點城市聚焦。

　　不過，中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶分析認為，今年長三角東部城市群整體回升節奏比較快，未來城市和區域之間輪動傳導的特徵依然會存在，對於房企來説，應關注城市週期的時間差，以獲得更多的利潤。

　　事實上，不僅城市間出現分化，企業間的兩極分化也更加明顯。中指風險測評監測240家房企結果顯示，目前有105家企業抗風險能力較強，35家房企的抗風險能力相對較弱。

　　對此，秦虹認為，房地産未來的波動是不可避免的，從長遠來看，最重要的是房企如何實現轉型，從過去的增量到關注存量，從過去關注産品到未來關注服務，從過去單一到如何實現多元化，從過去只注重開發到如何關注經營等等。