2020年春節前後，突如其來的疫情牽動了千萬人的心。隨著疫情逐步得到控制，市場慢慢回暖，經濟活動逐漸恢復，各城市各行業正在有序復工復産。房地産市場也在逐漸恢復活力，長三角經濟圈首當其衝，市場恢復迅猛。多區域地王頻頻刷新，熱點項目一號難求，這些久違的場景再次出現在長三角的房地産市場上。其中，南京作為長三角經濟圈的重點城市，引領長三角樓市熱度，在疫情後觸底反彈，近幾個月更是急轉直上，回暖態勢勢不可擋。

從4月和5月份國家統計局公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據來看，南京連續兩月上榜新房指數上漲城市TOP10。4月份，南京新房上漲1.8%，位居全國70個城市第一名。5月份，南京新房價格又上漲了1.2%，位列第四。南京的房價漲幅在一線城市以及眾多強二線城市中名列前茅，可見南京樓市火爆程度。

一、房企熱情高漲，土地市場“火熱入夏” 

（一）土地市場迎來“報復性消費”，多板塊地王被刷新

從2018年以來的土地市場來看，疫情後南京市場恢復迅猛。2020年第一季度受到春節假期疊加疫情影響，土地供需水準均在低位徘徊，到4月份南京土地市場強勢反彈，供求規模迅速增長，創下2020年新高，供應建築面積同比上漲109.8%，成交建築面積同比猛漲153.6%。5月份土地成交同比增幅放緩，同比上漲89.6%。疫情期間，房企拿地意願被壓抑，隨著疫情逐步得到控制，房企之前累積的需求大量釋放，其次當前融資環境較為樂觀，房企資金較為充足，加之大量優質地塊的放出，房企表現異常積極。另外，新房市場漲價與熱銷齊飛，也給了房企很大的信心，優質宅地競爭激烈。

從成交樓面價和溢價率來看，2020年前三個月南京土地樓面價逐月下滑，溢價率低位運作。到4月份樓面價攀升至18477元/㎡達到自2018年以來歷史最高位，溢價率也升至16.37%，5月份溢價率達到24.55%。由此可見，南京土地市場熱度之高，樓面價衝破歷史最高。5月份受土地供應區域的影響，整體樓面價有所下降，但土地市場熱度依舊較高，連續誕生多個板塊新地王，為本就火爆的南京市場再加一把火。

近兩個月南京土地市場熱鬧非凡，多板塊單價地王被刷新。一方面，房企對南京的市場預期普遍看好，積極出手增加土儲；另一方面供應端新推出的地塊大多屬於熱點地段的優質宅地。就近兩個月來看，江心洲、南部新城、仙林湖、江北核心區以及江寧濱江等多個片區的地王被刷新。僅5月2日一天，南京就出讓了河西南、南部新城、板橋等5幅重磅地塊，總成交價達到了224.9億元，把南京地價再次推上4萬，且兩個區域的地王被刷新，藍光、中南分別拿下江寧濱江地王和江心洲地王。

（二）“限房價競地價”新政降溫

從節節攀升的地價和房價可以看出，南京樓市的熱情勢不可擋。對此，南京樓市出臺了新政加碼調控，對接下來樓市的發展有著至關重要的作用。

6月5日，南京掛牌8宗地塊，和此前不同的是，該批地塊均設置了毛坯房銷售限價，成為南京首批“限房價競地價”的地塊，其中河西南限價4.2萬/平，城南兩橋限價3.2萬/平。此次“限房價、競地價”新政的推出，是對此前土拍過熱、地價漲幅過快的積極回應，對於未來的房價起到了一定程度的規範作用。

二、新房迎來“搶房潮”，改善性住房引領市場大勢

（一）新房市場“開閘放水”，熱點項目一號難求 

疫情期間，南京樓市受到衝擊表現低迷，尤其是2月份零供應，成交量也在低位徘徊。隨著疫情逐步得到有效控制，近三個月市場逐漸回暖。受銷售情況逐漸好轉影響，銷供比隨之上漲，5月銷供比達到1.8。4月份供應面積68.59萬㎡，成交72.71㎡，5月份供應47.68萬㎡，成交85.94萬㎡，同比上漲57%。5月住宅市場推盤節奏放緩，但成交量漲幅明顯，市場供需矛盾漸顯，重點項目一號難求。例如江北核心區的悅辰府、城北的公園世紀、仙林湖的融信世紀東方以及上秦淮的五礦瀾悅棲原等項目開盤當天即售罄，場面一度火爆。

從2020年以來的成交均價水準來看，受到成交結構性因素影響，1月份達到成交峰值，2月份受到疫情衝擊，市場表現低迷，開發商以價換量，成交均價明顯下滑，隨後市場緩步回升，到5月份成交均價達到28426元/㎡，同比上漲3.4%，環比上漲0.1%。

南京新房庫存長期維持在300萬平以上水準，2020年一季度受到疫情影響嚴重，去化緩慢，積累了大量庫存，2020年3月份庫存達到394.39萬㎡，達到僅次於去年12月份的歷史高位。從4月份開始庫存水準呈現下降趨勢，5月份庫存量為352.01萬㎡，成為2019年以來的庫存最低點，去化週期5.48個月。

（二）後疫情時代，激發改善性需求釋放

隨著今年突如其來的一場疫情，市場進入調整期。疫情後南京改善需求迅速崛起，很多中産階層及以上越來越青睞于購買大戶型居住，疫情刺激改善性需求爆發。疫情之下，人們對購買大戶型的慾望增強，這是南京改善盤頻頻遭搶的重要原因。與此同時，南京80㎡以下小戶型供應量下降，剛需板塊向偏遠板塊轉移。

從數據可以看出，今年120-140㎡的大中面積産品同比漲幅最高，達到62.7%。其次為80-100㎡中等面積戶型，漲幅為34.7%，180㎡以上的超大戶型同比漲幅為26.6%，位居第三。同時，80㎡以下的小戶型産品呈現負增長，同比下跌15.6%。以前作為市場剛需産品廣受歡迎的小戶型産品逐漸被冷落，疫情讓人們對居住品質的要求越來越高，市場已經逐步邁入調整期。

三、新房攜手二手房，迎來新爆發

（一）二手住宅掛牌量價整體略遜於去年，市場預期向好

從2019年南京二手房市場均價來看，全年經歷了先跌後升的趨勢。2020年受到疫情影響，市場均價一直平穩運作，相比去年同期有小幅下跌趨勢。南京二手房市場均價環比變化與長三角經濟圈基本保持一致，但整體表現略低於長三角經濟圈。

從全市掛牌量來看，南京市場掛牌量一直維持在穩定水準，2019年9月受到傳統的金九銀十的影響，達到歷史最高水準，為238184套，環比上漲0.08%。2020年受到疫情影響不大，掛牌量基本穩定在210000套以上。2020年初春節假期疊加疫情影響下，全市掛牌量有所下降，但跌幅不大，2月和3月分別環比下跌0.62%和0.75%。

從漲跌價房源量來看，進入到2020年3月份之後漲價房源佔比明顯上升，3月份漲價房源佔比42.95%，相比上月上升了18.85個百分點，此後漲價房源佔比一直維持在40%以上。從漲降價房源佔比可以反應出賣方對於市場的信心和預期，由此可以看出2020年南京二手房市場受到疫情影響不大，尤其是近幾個月以來業主對市場信心增強，選擇降價出售的業主越來越少。

（二）疫情後南京二手房成交創新高

自2018年以來，南京二手房市場成交呈現波動上升的趨勢，整體市場表現良好。疫情階段僅2月份受影響嚴重，成交量驟降，3月份以後逐漸恢復，並在4月份達到近年來成交峰值，成交12121套，環比上漲32.41%，同比上漲31.68%。5月份成交相比上月小幅下滑，但整體市場熱度仍然不減，5月份成交量為10748套，環比下跌11.33%，同比上漲41.12%。受到南京土拍及新房市場火熱的帶動，以及江蘇省“公民同招”政策促進大量學區房成交，二手房市場水漲船高，迎來新爆發。

四、南京樓市熱度能否持續，未來走向何方

從上述數據可以看出，逐漸走出疫情陰霾的南京市場恢復力驚人，近兩月來土地、新房以及二手房市場都保持在高熱度，房企對於南京市場還是持長期看好態度，土拍的激烈程度催發政府出臺“限房價競地價”新政為火熱的土地市場降降溫，但實際效果仍未可知。

新房市場供不應求，熱門板塊的優質項目甚至一號難求，房價迎來新增長，改善性房源在後疫情時代逐漸成為人們爭相追逐的“香餑餑”。前期整體積壓庫存快速出清，去化週期縮短，部分非熱點板塊仍面臨較強市場競爭和去化壓力。二手房方面，疫情對南京二手房市場影響並不大，甚至近幾個月在土地和新房的火熱已經蔓延至二手房市場，成交量突破前兩年的最高值，達到一個新的峰值。

南京市場的熱度會一直持續下去嗎？這是一個大家關注的問題。從疫情前期的冷淡到疫情逐漸得到控制後市場的火熱，南京樓市經歷了一個轉折期。而未來的南京樓市，預計將會逐步回穩狀態，市場的“火焰”可以燃燒一時，但長期持續是不可能的，當下已經出臺的 “限房價競地價”政策已經表明瞭政府的態度。而當前的市場熱度多是前期積壓的需求集體釋放的結果，未來的市場還是會以“穩”為主。