赴港上市的東風正在席捲金融街物業。從遞交的招股書來看，金融街物業或將成為港交所物業板塊較為特殊的存在。

與其他物業公司有所不同，金融街物業瞄準了商務物業，這與母公司金融街集團不無關係。然而，成敗皆母公司，這也從根本上削弱了金融街物業的經營獨立性。長此以往，金融街物業未來的增量空間將非常有限。

規模難成氣候 商業物業仍是主力

自1994年成立以來，金融街物業發跡于北京金融街區域。截至2019年年底，金融街物業已擁有11家附屬公司與40家分支機構，為全國144個物業項目提供物業管理與服務，在管面積約1986萬平方米。從規模來看，儘管金融街物業的在管面積高於已上市的蚊型物業平臺，但依然未成氣候。

雖然金融街物業已經開啟了對外擴張，但是成效並不理想。數據顯示，2017-2019年，金融街物業分別管理88個、116個、144個物業項目，在管建築面積分別為1318.5萬平方米、1640.9萬平方米、1985.7萬平方米，其中持有非控股權益物業的建築面積分別約為140萬平方米、150萬平方米、270萬平方米。

金融街物業的規模發展，一方面受制于母公司金融街集團，以商業物業為主；另一方面商業物業的市場遠遠小于住宅物業。

從金融街物業營收的構成來看，商務物業佔有較高的比例。2017年-2019年9月，金融街物業來自商務物業的收入佔總收入的比例分別為70.2%、67.5%、65.8%。儘管呈現下降趨勢，但佔比依然較高。

實際上，在金融街物業的商務物業收入中，來自綜合體、零售商業及酒店的收入已進入瓶頸期，主要受限于在管面積。據悉，金融街物業綜合體的在管面積已經從2017年的144.2萬平方米下降至2018年的101.1萬平方米，直到2019年年底仍未有增長，同樣未有增長甚至微降的是零售商業及酒店的在管面積。

為此，金融街物業開始重視其他物業業態的發展。在2017年，金融街物業商務物業與非商務物業間在管面積的比例分別為48.9%與51.1%。到了2019年末，上述比例變為40.3%與59.7%。

其中，2019年公司住宅物業的在管面積約887.5萬平方米，雖然較其先前披露的9月末數據下降了35.9萬方，但同比有所增長；公共物業、醫院、教育物業及其他物業的在管面積增長至297.1萬平方米。非商務物業在管面積的增加，直接導致其帶來的收入逐漸超過了來自綜合體、零售商業及酒店的收入。

值得注意的是，儘管金融街物業表示未來將致力於改進非商務物業管理及服務，擴大在住宅等非商務物業的市場份額，但住宅物業的毛利率普遍低於商業物業。2017-2019年，金融街物業中的住宅在管面積均超過了辦公樓的在管面積，但是三年間前者提供的收入尚不及後者的一半，2019年末，二者收入分別約為2.2億元及5.1億元。

同時，商務物業的毛利率也要遠遠高於非商務物業。其中，商務物業毛利率為24.6%，非商務物業毛利率為10.5%。因此，商務物業特別是辦公樓項目還將在未來很長一段時間內成為金融街物業盈利的主力。

業務拓展高度依賴母公司 增量空間嚴重受限

在逐步調整商務物業與非商務物業結構的同時，金融街物業也在致力於擺脫金融街集團的影響。

目前，金融街集團通過附屬公司華融綜合，間接持有47.52%的金融街物業股份，金融街集團旗下的金融街控股則作為金融街物業的聯屬公司，為金融街物業提供大部分物業管理項目。

自2017年以來，金融街物業來自獨立第三方項目的在管面積不斷增長。截至2019年年底，這一數據已達到666.8萬平方米，較2017年增長304.8萬平方米，這令公司來自獨立第三方項目的在管面積佔總在管面積的比例由27.5%提升至33.6%。

得益於此，金融街物業來自獨立第三方項目的收入增速也要高於來自金融街聯署集團項目的收入，收入佔比也由2017年的16.5%提升至2019年的18.9%。但相比之下，金融街聯署集團項目提供的收入規模依然有著絕對優勢，是獨立第三方項目提供收入的4倍有餘，約為7.9億元。這也説明獨立第三方項目的回報率不足。

此外，金融街物業公共物業、醫院、教育物業及其他物業在管面積的大幅增長也離不開金融街集團的業務拓展。例如，公司與母公司集團內的一家教育領域的公司開展合作。截至2019年年底，金融街物業已為該公司所運營的9家學校及幼兒園提供物業管理及相關服務，並就未來的合作簽署了一項戰略合作協議。

在招股書中，金融街物業也指出，母公司開發的物業將繼續成為主要的收入來源，並將與母公司保持長期的合作關係，尤其是教育和醫療保健板塊。可以預見，金融街物業在加大經營獨立性方面仍有漫長的路要走。

京外拓展難度較高 區域擴張仍需發力

除了擴大非商務物業規模，加強經營獨立性之外，金融街物業未來發展的另一重點，是開拓北京以外的市場，不斷擴大地域覆蓋範圍。

據招股書透露，2008年金融街物業開始向京外擴張，開拓華北市場。直到2010年，才首次進入北京以外的西南及華北市場。如今，金融街物業的業務範圍已囊括中國11個省市，並集中于一、二線城市的市場。

不過，綜合歷史、資源、母公司等多方因素，北京作為公司大本營，依然在金融街物業佈局的各區域中增幅最高。金融街物業在北京的在管面積由2017年的543.4萬平方米提升至2019年的809.9萬平方米，增幅為各區域最高，華東（上海、江蘇）與華南（廣東）區域增幅分列二三。

從各區域在管面積的佔比來看，金融街物業在北京的在管面積佔比為40.8%，佔據絕對優勢，且較為穩定。西南（四川、貴州、重慶）、華南（廣東）與華東（上海、江蘇）區域佔比分別為17.6%、16.9%及15.5%。

因此，金融街物業在北京地區的收入無可撼動，儘管佔總收入比例呈現下降趨勢，但在2019年依然位於63%以上，為6.2億元。

雖然金融街物業在華北（包括天津、河北，不包括北京）區域的在管面積並不高，位於第五名，但收入貢獻佔比卻排在了前三。對於金融街物業來説，其主戰場依然位於北京及輻射到的外部區域，其次是西南、華東和華南區域。由此看來，金融街物業的區域擴張還需要更多時間。