6月12日，金地集團董事長淩克在中城聯盟直播論壇上做了題為《未來已來，面向未來的房地産能力建設》的主題分享。一如他向來被貼上的“理工男”標簽，整場演講沉穩清晰，動輒列出一串數據或案例，沒有太多辭藻修飾。

淩克指出，在地産智聯時代，企業要從提升經營管理的全面資訊化能力，建立網際網路的客戶交互能力，加強建築的數字化、工業化和定制化能力，提升服務的AI化、智慧化能力等四條路徑全面提升資訊化水準，努力實現新的快速增長。

房地産行業拐點已至，10年後新房市場或回落至2008年

在直播論壇上，淩克首先系統回顧了近二十年來中國房地産市場發生的巨大變化，深入分析了未來行業發展趨勢。

過去20年，中國房地産市場發展呈現怎樣的基本情況？實際上，國內房地産行業真正起步是在1998年，一直到2008年，整個市場取得了高速發展，不管是銷量還是房價都獲得了跨越式增長。這是因為地産商採用了高週轉的發展思想，快速拿地、快速銷售、快速建設、快速結轉，整體以快週轉為基調。所以過去10年間，中國房地産市場發展速度非常快。

但隨著調控政策進一步深入，以往那種依靠高杠桿、高週轉在短時間內規模爆發性增長的年代已經過去。如今，房地産行業的拐點已至、房企的黃金年代已經過去成為業內共識。

淩克判斷，2020年至2030年間，中國房地産市場的銷售規模將會在頂部徘徊之後逐步下降，預計到2030年，年新房銷售預計會在7億平方米左右，回到2008年銷量水準。而價格方面則會根據經濟發展情況和國民收入情況，呈波段型上升。與此同時，國內房地産市場將由過去的“同起同落”演變為“城市分化”，背後原因在於政府推行的“一城一策”。

加快新技術應用，開啟地産智慧化時代

在談到企業實現上述能力的增長時，淩董從柯布—道格拉斯生産函數切入，指出在勞動力和資本投入增長的邊際效應減弱的情況下，生産産出的增長，將很大程度上取決於科技的進步和新技術的應用。近年來，雲計算、大數據、人工智慧等新興技術的快速發展，推動了傳統産業與新技術的加速融合。數字經濟為促進經濟可持續發展提供強大內生動力，更是推進實體經濟轉型升級的新動能，房地産企業也是這一偉大變革的實踐者和參與者。

淩董表示，要實現地産行業智慧化和新增長，重點要從四個方面提升資訊化水準：

第一點，是提升企業經營管理的全面資訊化能力。通過集約化經營、精益化管理和智慧化決策，實現公司各個經營管理系統的資訊化，提高管理精細化水準，為公司決策提供科學依據和相關資訊，進而提升公司的經營和管控能力；

第二點，是要建立網際網路的客戶交互能力。現在有眾多工具可以進行客戶描摹和分析，也出現了更加精準的客戶跟進系統，即智慧化客服，這些都能夠幫助地産企業更加細緻地做好來訪成交客戶分析，進行産品定位和廣告精準投放，幫助企業更好地開展商業和社區的運營。同時移動網際網路可以幫助企業在大數據基礎上進行更為精準的人工智慧演算法，預測和挖掘增量客戶可能的方向，實現大數據對公司行銷的有效助力，這就是人工智慧在行業深層次的應用。移動網際網路帶來的交易變革和客戶體驗的變革，在移動網際網路時代，全面的線上房源資訊、置業諮詢、數字化開盤、社交分享、線上簽約將不斷出現，透明便捷的數字化全流程將成為線下交易的有力補充；此外，AR（增強現實）、VR（虛擬現實）和IoT（物聯網）技術的廣泛應用正在讓客戶體驗不斷發生變化，在浸入式體驗、圍繞生活場景建立體驗和房屋內個性化客戶定制應用場景都在發揮作用。

第三就是建築數字化、工業化和定制化能力。BIM技術不僅可以實現建設工程全生命週期的覆蓋和三維可視化模擬，還可以進一步提高規划水平、建造效率和降低成本。此外，BIM技術和物聯網技術的綜合應用，能夠為更多家庭提供數字化的智慧服務。

淩董指出，建築工業化正在中國各地廣泛應用，相信在未來的幾年，這一趨勢將更加凸顯，並幫助地産公司持續提升經營效率。而裝配式建築技術的日趨成熟，智慧製造的廣泛應用和智慧工地的不斷完善，則將使建築工業化水準得到不斷提升。

在建築定制化能力方面，越來越多的開發商致力於為客戶提供不同的定制化産品。這一能力不僅僅體現在靈活、可選、可變的戶型設計，還可以通過可選模組實現客戶個性化的需求。

第四點，是服務的智慧化、AI化能力。在智慧化時代的今天，AI技術已經在眾多行業得到廣泛應用，無人駕駛、人臉識別、語音識別等新技術讓人們的工作和生活變得更為便捷。同樣，在地産增值服務方面，智慧化服務也越來越多地出現在房屋管理、智慧家居和社區服務中，為人們提供便利。

聚焦粵港澳大灣區，産業地産優勢突出

粵港澳大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。近年來，多重政策利好下的粵港澳大灣區逐漸成為房企的必爭之地。演講結束後，有聽眾在交流環節就“金地後續如何佈局大灣區”向淩克提出了疑問。

淩克表示，粵港澳大灣區是一個非常重要的灣區。在全世界來看，當前和未來的粵港澳大灣區都是全球頂級灣區。“金地發源於粵港澳大灣區，發源於深圳，在大灣區有全面、深入的産業佈局，在未來金地也會同粵港澳大灣區一同成長、發展。” 

他指出，粵港澳大灣區各個城市的地理位置和開發程度不一樣，金地的發展策略也會因地制宜，對於深圳這樣開發程度非常高的城市，金地主要是要做好舊改的建設和運營。同時，金地在廣州、佛山、東莞和粵西也在持續進行開發。“總體來説，就是要做好住宅、辦公樓、産業園區等不同形態、不同業態的産品。”

值得一提的是，在大灣區産業地産方面，金地獨具優勢。淩克透露：“在深圳，我們開發科技園區的時間最早，而且擁有非常多優秀的客戶，比如中國的大疆，美國的英特爾、亞馬遜、英偉達，日本的松下等國內外知名企業都在園區內設立了研發中心。”接下來，金地將不斷增強招商能力、産業研究的能力和投資能力，努力打造一個集産業園區開發、招商、運營和投資為一體的綜合型園區開發公司。

寫在最後

事實上，面對國內房地産市場開始步入的平穩緩慢增長時代，淩克一直在探索房企增長底牌。過去一年他對內要求“提質增效”，掌舵金地集團邁過2000億元銷售門檻的同時，40.5%的綜合毛利率與24.5%凈利率在同行中表現亮眼，凈負債率也保持行業均值之下。

這便是淩克一貫奉行的平衡哲學，即不主張一味追求規模，堅持規模和效益平衡。也正因如此，他不看好房企的高杠桿增長模式，主張借助科技突破增長瓶頸。相關的科技基因也向來在其掌舵的集團有所體現——“理金地”一早確立了“科學築家”企業使命，擅長網際網路與人工智慧領域投資和應用。

博弈已成為過去式，未來立足於理性。在被問及金地今年的土地投資策略時，淩克非常直接：“我們一般不會追高。”等過一段時間，更多土地推出來，其他房企現金也被消耗了一部分，土地市場更加理性的時候，金地可以做更多土地投資。

這就是金地，尋求在結構性發展機會中，獲得有品質的增長。