來源：廣州中原研究發展部

【前言】

廣州中原研究發展部監測，2020年五一假期廣州一手住宅實際開盤/加推約2763套，較去年同期下降10.8%，整體去化率在4成左右，略低於去年同期的平均去化水準。

區域市場方面，南沙表現最為“搶鏡”，五一期間推出過近七百套單位吸客；而黃埔則“百花齊放”，多個板塊成交火熱，中新知識城、長嶺居等多個板塊銷售現場火熱。

此外，今年五一期間不少項目通過促銷活動強勢吸客。關於2020年廣州五一樓市分析，且看本篇解讀。

開盤推售總結

廣州中原研究發展部調研發現，2020年五一假期廣州共計2763套單位推新，推貨量比2019年五一假期減少10.8%，市場推售聲勢遠不及往年。

主力推新區域為南沙、白雲、增城等：南沙（677套）>白雲（450套）>增城（392套）

廣州中原研究發展部認為，今年“五一”推貨表現不如往年的主要原因：

一、受疫情的影響，購房需求遭受抑制，市場原本期待的“三月小陽春”未能出現。

而待疫情穩定後（三月中下旬），不少開發商便採取“推貨+以價換量”模式，以彌補一季度的損失和業績，提前消化了不少新批房源和客源；

二、目前整體市場經濟略有萎縮，不少原本意向購房客選擇推遲購房計劃。

在這樣的背景下，不少開發商恐市場不能消化推出的貨源，從而選擇觀望後市走勢才決定後續的推貨節奏或謹慎推貨，促使本次五一假期整體推貨聲勢較弱。

三、今年“五一假期”缺乏超大盤加推，據統計，本次假期推出的樓盤貨源均在300套以下，缺少如亞運城、科慧花園等社區大盤的推出的支撐，整體推貨量難達高位。

區域總結

中心區供應乏力，增城、南沙、黃埔、白雲“四大金剛”唱主角

監測加推的11個區域中，3個區較去年五一推貨增加，分別為荔灣、花都、從化；

而傳統供應大區則均有回落。其中，黃埔（324套）、增城（392套）貨量下滑最為明顯，同比分別下降49.2%、49.1%。

另外，需要指出的是，本次天河、海珠、越秀三大中心區貨源較少，加上4月份的提前搶跑，從而導致本次黃金周出現“零供應”。

板塊方面，五一共19個板塊開盤或加推，整體近4成去化率，其中金洲、中新知識城、黃閣、白鵝潭、三元里首日去化量位居前5，首日去化率均高於市場平均水準。

南沙金洲板塊作為區域老牌的跑量板塊，市場活躍度一直保持高位。

目前板塊五一在售的一手樓盤主要為中國鐵建海語熙岸、越秀·東坡等，在售均價均處於26000元/平左右，屬於板塊行情價。

廣州中原研究發展部認為，金洲板塊供應積極，貨源充足，加之整體板塊配套、居住環境逐漸成熟並被買家接受，灣區規劃出臺後不少投資客前來置業，整體較南沙其他板塊火爆，剛需買家青睞度高。

黃埔中新知識城目前在售樓盤以康大龍祥匯、龍湖雙瓏原著、萬科幸福譽等，首日去化率基本處於5成以上。

據調研了解，中新知識城的剛需盤因價格適中，産品規劃較優，最為吸引買家關注。

比如萬科幸福譽，主打82-97的剛需實用三四房，加上一定的促銷優惠活動，現場銷售氛圍火熱。

而相對的，康大龍祥匯，因産品定位為疊墅、合院，定位高端，推出數量少，故五一假期看房人數相對平穩，僅比平時週末略多。

白雲三元里板塊則主打“優惠戰”，其主力貢獻樓盤以保利閱雲臺為主，項目除97*98*99*99折的折上折優惠活動外，還推出不少一口價單位（樓層、朝向較次的單位），吸引不少預算有限的買家諮詢。

加上採用“世界大戰式”的仲介渠道帶客，現場、銷售量火爆，板塊市場五一人氣十足。

市場現狀

需求穩步釋出，供求兩端強勢反彈

4月廣州網簽一手住宅成交量為6566宗，環比大漲50%。

此外，本月新增供應達5862套（62.13萬㎡），基本與上個月持平保持年內較高水準，從供求情況來看，市場復蘇反彈勢頭強勁，買家需求進一步釋放。

因此，本次五一推新量雖不及去年，但疫情積壓下的購房需求將逐漸釋出，買家積極性相對較高；

今年五一市場環境將比去年十一有明顯改善，從而不少優質盤源交出了不錯的成績單。

五一價格

整體調價平穩，個別樓盤促銷力度大 

廣州中原研究發展部針對性調研全市14個“舊盤加推”項目發現，五一推售價格與最近3個月持平（或變化幅度±3%）的項目11個，佔調研總量的78.6%、

可以看到目前疫情對樓市並未有過大影響，大部分項目的價格策略仍是維持“平穩”。

同樣存在不少開發商去化決心較強，促銷力度大的情況，多采用“折上折”及少量的“一口價”特價單位的多種優惠模式。

但該部分“一口價”單位多屬於低樓層、朝向差的單位，主要以吸引客戶關注為主要目的。 

同時，據廣州中原研究發展部調研了解到，採取“以價換量”銷售策略的樓盤均取得較好的成效，銷售去化均處板塊高位。

由此可見，在目前的後疫情時代，廣州市場依舊具備較強的購買力，客戶只要遇到合適的價格仍然會加快入市。

亮點關注

1）産品：大戶型比例持續上升，戶型逐漸多樣化

五一開盤/加推、收籌的項目中，推出有100平方米以上的3房、4房單位比例進一步增加，佔比達72%，較去年同期提升4%。

相比之下，僅14.5%的樓盤涉及80平方米以下的戶型。“一步到位”的大戶型已成為未來發展趨勢。

另外，廣州中原研究發展部調研發現，複式單位戶型也有明顯增多，佔比約14.5%，如新塘保利335金融中心115平複式4房；

黃埔中冶逸景臺主推126-136平方米複式4房；白雲保利閱雲臺則主推88-104平方米複式3、4房。

2）首付款：首付基本正常，僅2成項目可延遲首付

為降低風險，加快資金回籠，五一假期開發商對首付期限並沒出現明顯放鬆，基本處於正常水準。

據調研了解，開盤推新的22個項目中，15個要求正常首付，佔比68%，不過也有6項目為爭取成交，延遲1個月或更長，佔比27%。

另外，白雲新盤保利閱雲臺為強勢“搶客”，首付期限可放鬆至3月內。

3）新盤：多個全新盤“蹭熱度”,別墅産品明顯增多

今年五一前全市約8個全新盤在五一盛大推出，該數量“近年罕見”，較去年十一凈增6個，較去年五一同期凈增7個。

同時，本次推出的全新盤多瞄準中高端市場為主，僅疊墅戶型産品已佔3個，其餘産品戶型均為3房以上。

疫情在得以穩定控制後，市場經濟穩步復蘇，被抑制的需求逐漸釋出，開發商對市場購買力仍保持樂觀態度；

加上經歷3、4月份的長時間蓄客後，促使開發商認為目前市場已經完全能夠快速消化推出的産品。