近日，中國證券報記者對北京二手房市場進行走訪發現，北京地區二手房成交出現較為明顯的分化，次新二手房普遍比非學區“老破小”二手房成交量大。受疫情影響，老舊小區缺乏物業管理、戶型通風采光等居住條件欠佳、對購房者首付及貸款要求高等弊端被逐步放大，且價格並沒有出現下調，部分房源近期還有上調價格的記錄，都是這些老舊二手房成交遇冷的原因。從政策面看，老舊小區改造頻獲支援，改造進度也按下快進鍵，對老舊小區未來的成交或起到一定助推作用。

“老破小”遇冷

“北京所有的住宅都可以上學，但是知名學區只在海淀、西城、東城，這些地區部分樓盤是‘校園周邊房源’，其他都不屬於嚴格意義的校園周邊房源。城區老舊小區中，校園周邊房源賣得還可以，除了校園周邊房源以外的‘老破小’，最近成交都不太好。”位於北二環外學院路附近某仲介從業人員李雪（化名）對中國證券報記者表示。

據李雪介紹，她負責的片區很多是銀行單位分下來的公房，房齡在1985年前後。在疫情發生前，這些房源在公房房源裏屬於品質較好的。“1985年左右的房子帶電梯本來就很少，房子外立面被多次粉刷過，又毗鄰地鐵和高速路口。和同一價位的板樓以及離地鐵較遠的新樓相比，具備一定的優勢。”

“購買‘老破小’的客戶分兩種，一種是年輕的剛需客戶，另一種是對醫院、地鐵等公共設施有特殊要求的。受疫情影響，年輕的剛需客戶普遍對小區環境要求提升，而樓齡長的小區基本是沒有物業的。此外，樓齡長的小區很少有裝修，且客廳多數是沒有窗戶的暗廳，通風和採光效果都有較明顯的弊端。經歷過隔離後，人們對居住環境的要求發生了較大的改變。之前希望把房子買在醫院旁邊的人，現在也改變了這個想法。”位於蒲黃榆片區某仲介銷售人員宋歡對中國證券報記者表示。

除上述因素外，中國證券報記者了解到，很多樓齡較高的小區，雖然仍可以貸款，但是貸款期限和貸款方式已經受到較大影響。

“目前，北京1970年之後的房子都可以貸款，但是樓齡太長的房源，貸款期限會受到影響。1980年左右的房子，只能貸款10年左右，且不能正常公積金貸款，商業貸款期限也比正常房源短很多，這就要求客戶還款能力或首付相應提高。很多剛需買房者經歷疫情後，貸款額度和首付付款方式都趨於謹慎，也是導致目前‘老破小’成交受困的一大原因。”位於劉家窯附近某仲介人士説。

從成交量看，中國證券報記者走訪發現，多家房齡較高的樓盤所在片區門店，近幾個月基本沒有成交。“老小區既要看業主報價，也要看購房者的需求。最近很多小區都沒有成交。”位於西二環附近某公房仲介銷售人員稱，“雖然不好成交，但是很多業主並沒有降價，有的房源還上調了報價。我們知道不能成交，但還是要尊重業主的調價選擇。”

老舊改造按下快進鍵

多位老舊小區銷售人員對中國證券報記者表示，未來，這些老舊小區會進行外立面和物業方面的改進。比如，對樓體外立面進行統一刷漆，對樓道進行統一刮瓷，對沒有電梯的小區加挂電梯，增加小區綠化及公共健身設施等。

“如果不是受疫情影響，很多老舊小區的改造已經開始進行了。”位於蒲黃榆地區某老舊小區仲介銷售人員説，“目前，老舊小區基本都沒有物業費，只有5毛錢左右的垃圾費。因為缺乏相應的管理，看起來雜亂無章。一旦統一改造，有了相應的社區和物業管理，就會大變樣。老舊小區的位置一般都在地鐵附近，外部環境改觀後，預計對成交和價格都會有正面影響。”

從政策面看，老舊小區改造頻獲支援，改造進度也按下快進鍵。

4月16日，在國務院新聞辦舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部相關負責人對外表示，今年將繼續加大老舊小區改造力度，各地計劃改造老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，改造數量是去年的一倍。

住房和城鄉建設部指出，目前已指導山東、浙江兩省及上海、青島、寧波、合肥、福州、長沙、蘇州、宜昌8個城市開展老舊小區改造深化試點工作，已形成了一批可複製可推廣的經驗做法。2019年，各地已改造城鎮老舊小區1.9萬個，涉及居民352萬戶。今年將進一步建立健全老舊小區改造組織實施機制，按照居民意願，推進改造項目有序實施，完善小區長效管理機制。對於改造的資金，中央給予補助，落實地方財政支出責任，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本和社會力量參與改造運營。

4月17日，中共中央政治局召開會議，會議強調要積極擴大有效投資，實施老舊小區改造，加強傳統基礎設施和新型基礎設施投資，促進傳統産業改造升級，擴大戰略性新興産業投資。

仍處復蘇階段

國家統計局數據顯示，2020年1-3月份，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降25.9%，辦公樓銷售面積下降36.2%，商業營業用房銷售面積下降35.1%。商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個百分點。其中，住宅銷售額下降22.8%，辦公樓銷售額下降36.8%，商業營業用房銷售額下降39.8%。

諸葛找房數據研究中心王小嬙對中國證券報記者表示，疫情下，購房者對房屋所有權和房屋品質有了更深刻的認識，購房意識進一步加強，是3月份房地産回暖的主要原因。

58安居客房産研究院分院院長張波指出，從統計局數據可以看出，房地産市場復蘇節奏整體較好。熱點城市土地市場熱度回升，疊加3月份整體有序復工復産，對市場起到明顯帶動作用。從市場表現看，一二線熱點城市3月整體市場回暖的趨勢已形成，且部分城市的實際交易量也開始恢復到去年12月水準。尤其是深滬高端項目的熱銷在市場上賺足了“眼球”，但市場總體依然處於復蘇階段。預計二季度市場出現報復性反彈的幾率相對較小，因為房價整體波動性不大，房企打折力度和廣度將有可能收窄。雖然市場側的穩定情緒會不斷增強，但是無論是新房還是二手房，預計都很難達到去年“小陽春”的同等水準。