來源：保利投顧研究院

國內疫情基本受控，各地逐步復工復産，武漢也獻出了年后土拍首秀，那麼3月的土地市場供求是否有所復蘇，價格表現如何？各線城市土拍市場表現如何，哪些區域逐步回升呢？

根據保利投顧研究院重點監測55城，3月土地市場概況如下：

■ 全國維度：整體來看，供應同比基本持平，環比上漲11%；成交同比小幅萎縮，環比回升11%，月度供求正持續修復。樓面均價較2月有所回落，主因是2月多宗一線高價地塊成交衝高，溢價率持續小幅攀升至14%。

■ 分線市場：3月一線城市供求量同比增幅明顯，環比減半，樓面均價相對2月有所回落；二線城市供求量同比仍為負，但土拍趨於正常化下，成交量環比增幅達45%，樓面均價環比回升；重點三四線城市相對2月供增需減，樓面均價環比有所上漲。

■ 分區域市場：3月東北、華東區域成交量同比上漲，海西區域同比下降64%，其餘區域出現約20-30%左右的下滑。

■ 高總價&高溢價地塊：3月高總價地塊主要集中在華東區域，上海、杭州、蘇州、合肥、無錫均有地塊上榜；高溢價地塊本月頻出，優質地塊接連拍出高溢價率。

一、3月全國土地市場特徵

全國特徵：土地供求環比增1成，均價回落1月水準。

3月，全國重點監測55城經營性用地供求量均處於2018年以來低位。

供應5951萬㎡，同比基本持平，環比上漲11.1%；成交4586萬㎡，同比萎縮11.8%，環比回升10.6%，月度供求環比正持續修復。

因2月出讓多幅一線城市優質地塊大幅拉高成交均價，本月樓面均價自然回落至1月水準；受市場熱度持續恢復影響，溢價率持續小幅抬升1.1個百分點至13.7%。

■ 住宅用地：

3月宅地供應4745萬㎡，同比漲幅5.7%，環比漲幅10.5%；成交3832萬㎡，同比至去年同期9成，環比漲幅16.9%。

樓面均價受2月北京、上海出讓多宗優質地塊影響，環比下降23.8%至4671元/㎡，而2019年3月起，土地市場逐步進入“小陽春”，因此均價仍不及去年同期水準。

■ 商辦用地：

3月商辦用地供求量同比均降，環比供增需減，樓面均價環比基本持平。

二、 分線城市土地市場特徵

一線環比量縮但仍超去年同期，二線成交環比快速修復，重點三四線城市量價平穩。

■ 一線城市：

本月供應227萬㎡，成交175萬㎡。供求同比增幅明顯，主要因2019年3月一線供求量為2019年最低點；供求環比大幅回落，因年初為北京、上海土地市場放量的週期，2月北京、上海成交多幅優質地塊。

樓面均價為11281元/㎡，溢價率下降7.2個百分點至3.7%，均為2月衝高後的自然回落。

■ 二線城市：

同比供求雙降，其中成交降幅20.4%，環比供求雙升，其中成交漲幅45.4%，隨著土拍正常化，土地市場成交環比快速修復。

樓面均價4104元/㎡，較上月上漲13.9%，溢價率微漲0.8個百分點至12.6%。

相對去年同期，長春、青島、蘇州、武漢成交明顯。

■ 重點三四線城市：

同比供求雙升，供求同比分別增長14.2%、4.4%；環比供增需減，成交量環比有所下降。

樓面均價環比上漲18.6%，已達到去年年內較高水準；溢價率回升3.5個百分點至20.5%，其中泉州、湖州的平均溢價率超60%。

相比去年同期，無錫、南通、嘉興等華東城市及贛州、漳州成交放量顯著。

三、分區域土地市場特徵

3月，東北、華東區域土地成交量同比增長，漲幅分別為93%、13%；海西成交同比大幅下滑64%，其餘區域同比下滑20-32%不等。

■ 東北區域：成交大幅上漲，主要受長春北方影都在凈月高新開發區集中拿地、打造影視基地影響，合計成交建面289萬㎡；

■ 華東區域：成交同比保持上漲態勢，環比持續第三個月回落，環比降幅擴大2.8個百分點，但因年中為放量週期、年初供求均為低位，未來土地供求量仍可期；

■ 西部、華中區域：受疫情影響較大，西部與華中區域成交同比低位，但3月土地開始明顯穩步回升，重慶、武漢單月成交量分別為276萬㎡、240萬㎡。

四、土地成交榜單

01、高總價地塊

從拿地區域來看，3月成交高總價地塊集中于華東區域， 7宗入榜；一線城市廣州、上海在榜單中各佔1席，二線城市佔7席：蘇州、武漢、合肥各2宗，杭州1宗，三四線僅無錫1宗宅地入圍。

從成交情況看，3月高總價地塊上榜門檻降低，3月top3地塊總價段34-39億元，2月top3地塊總價段67-78億元，本月有4宗地塊以底價成交，溢價率最高的地塊為合肥經開區地塊，溢價率僅30%。

02、高溢價地塊

從溢價率區間看，3月頻出超高溢價率地塊，重點監測城市高溢價地塊溢價率均超80%，6宗溢價率超100%，而2月高溢價地塊溢價率則主要集中在40-70%區間內。其中洛陽伊濱區2020-3號地塊，以溢價率165.3%成交，衝至本月高溢價地塊榜首，供不應求的洛陽，以這樣的方式再一次衝入大家視野。

從總價段區間看，相比2月高溢價地塊總價段偏低，3月高溢價地塊總價段多為5-8億元，低總價、素質優的地塊更受房企追捧，且價格上存在競價空間。

從成交區域看，這些地塊更多的存在於非強二線城市及強三線城市中，且區位較優，房企採取高溢價競拍，為該類城市市場預期企穩助力。