來源：保利投顧研究院

3月30日，央行下調7天期逆回購利率20個基點，這是繼2月3日逆回購利率下調10個基點後，央行的再度“降息”，力度超過市場預期，且預計5年期LPR亦將隨之下調；4月3日，央行又再次公佈定向降準1個百分點，釋放資金4000億元。

一、央行態度：

整體合理增速快，東南沿海風險積聚

分析房貸首付政策可能走勢，首先要關注央行態度。實際上，央行對居民杠桿水準（房貸是居民加杠桿裏的大頭）有持續、高度的關注。

絕對值整體處於合理水準

央行在《中國金融穩定報告2019年》中，對居民杠桿有專欄分析。針對居民部門杠桿，央行表示：

從居民杠桿絕對值來看，整體處於合理水準。2018年末，我國住戶部門杠桿率為60.4%。與其他國家對比來看，我國住戶部門杠桿率與國際平均水準相近，低於發達經濟體平均水準，但在新興市場經濟體中處於較高水準。

變化增幅處於較高區間

從居民杠桿變化來看，杠桿率的增幅仍處於較高區間。2018年我國住戶部門杠桿率上升3.4個百分點，而同期美國和澳大利亞杠桿率分別下降1.5和0.7個百分點。

較大地域結構性差異，東南沿海風險高

從地域分佈來看，存在較大的地域結構性差異，央行認為東南沿海地區風險相對較高。

根據居民債務收入、綜合住戶部門貸款與生産總值比例兩個維度，央行認為浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）居民杠桿水準較高；

海南、上海、天津、浙江和廣東增速較快，四年分別上升26.4、21.5、21.4、20.8和18.4個百分點。

二、房貸杠桿與首付政策現狀：

一二線杠桿較高，3成首付為主流 

一二線城市杠桿大幅高於三四線

根據全國主要城市居民資金杠桿情況分析（住戶貸款/住戶存款），東南沿海的重點城市，如廈門、深圳、杭州、蘇州、廣州等城市，居民杠桿顯著高於中西部及北部的重點城市；

同時，一、二線城市，顯著高於三四線城市，如岳陽、南通、茂名、衡陽，杠桿率水準顯著低於同區域的一、二線。

多數重點城市首付比例約3成

從現階段重點城市的首付政策來看：

多數重點城市首套首付比例為30%，部分東北、西部的重點城市首套首付比例則低至20%；

從二套首付比例來看，北京、深圳、上海、南京、廈門、海口、蘇州要求在70%-80%，天津、杭州、濟南、鄭州要求60%，多數中部的二線、東部的三四線城市要求為40%，北部的重點城市要求僅為30%。

結合央行最近表態以及各地房貸政策近期放鬆、撤回的情況，可以看出：在貨幣寬鬆的大背景下，限貸政策的放鬆仍較為敏感。

現階段，有部分城市、部分銀行“限貸”出現試探性放鬆“風聲”，但由於政策敏感度高，目前僅浙商銀行、浦發銀行政策在局部三四線城市實現落地。

三、總結與展望

在貨幣寬鬆背景及“三穩”基調下，央行對房貸杠桿放鬆十分謹慎。在投資-銷售鏈條偏穩下，尤其是一、二線城市，大幅度放鬆空間較小；若需求持續走弱並低於預期，部分三四線城市為“穩市場”，首付比例存在優化可能。

因此，地産金融端結合調控“因城施策”，一、二線城市首付比例完全放寬可能性低，但認房又認貸可能有優化空間；部分三四線城市，首付比例或存在優化調整空間。