《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿）

為盤活存量閒置商業和辦公用房，規範既有商業和辦公用房改建租賃住房（以下簡稱“商改租”），切實增加住房租賃市場有效供給，按照《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號，以下簡稱39號文)、《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(粵府辦〔2017〕7號，以下簡稱7號文)、《深圳市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（深府辦規〔2017〕6號，以下簡稱6號文）有關加大租賃住房建設和供應力度、允許改建非居住用房用於租賃的要求，市住房和建設局組織起草了《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿，以下簡稱《通知》），現就有關情況説明如下：

一、起草的必要性

（一）是貫徹落實國家、省、市有關培育和發展住房租賃市場的要求。為加強租賃住房建設，切實增加租賃住房供應，國務院39號文、省政府7號文以及市政府6號文均提出允許將商業用房按規定改建為租賃住房，以支援租賃住房建設。但“商改租”是租賃住房籌集的一種新模式，需要相應的指導性文件對改建活動的各個環節加以引導和規範，以確保該政策的落地實施。截至目前，我市尚未出臺有關“商改租”的指引性文件，有必要加快推進本《通知》的制定出臺，以落實國家、省、市的政策要求。

（二）是優化城市空間資源配置，提升商業辦公用房使用效率的要求。在我市産業升級步伐不斷加快、網際網路對傳統商業持續衝擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業辦公用房功能需隨産業升級進行調整，傳統工商業對空間的需求明顯下降，部分區域商業辦公出現閒置，原特區外商業辦公空置較明顯。此外，近年來城市更新工改M0（即産業研發用房，類似于商業辦公）持續推進，向市場供應了大量的産業研發用房，加上已有的總部基地、商務區規劃，全市商業辦公供應量持續增長，可能加劇商業辦公用房閒置。對此，市委市政府高度重視，要求根據國家試點工作要求，結合深圳實際，制定已建成但空置的商業辦公項目改建租賃住房的政策，以盤活存量空置商業辦公用房，培育住房租賃市場，解決人民群眾住有所居問題。

（三）是拓寬租賃住房供應渠道，實現市民住有所居目標的要求。近年來，隨著我市經濟的快速發展，人口持續凈流入，新市民人口規模快速增長，全市大部分常住人口主要通過租賃住房解決居住問題。但由於我市新增建設用地緊約束，商品住房供求關係嚴峻，無法通過新增建設用地解決租賃住房需求。儘管城市更新為我市提供了大量的住宅用地供應，但城市更新中因權利人分散、經濟利益複雜、歷史遺留問題多，存在建設週期長、更新成本高等問題，客觀上難以實現租賃住房的有效供應。鋻於我市商業辦公用房供應充足，部分地區空置率較高，且本身也存在改變房屋功能用於居住的市場需求和合理性，通過制定本《通知》，引導既有商業辦公用房改建成租賃住房，可進一步拓寬我市租賃住房供應渠道，實現市民住有所居目標。

二、主要內容

《通知》主要從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程式、保障措施五個方面進行規範。

（一）改建原則

“商改租”要全面落實黨中央、國務院的決策部署，堅持政府引導、市場主導，充分發揮市場的積極性，按照土地用途、土地使用年限和建築體量不改變，嚴格約束産權的原則進行改建；改建過程中，應執行綠色建築相關標準和規範，使用綠色建材、運用綠色技術實施改建，並對改建後的租賃住房實行綠色建築評價，促進建築領域節能減排和綠色創新發展。

（二）改建條件

為規範既有商業辦公用房的改建活動，《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。具體而言，該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建：1.已辦理不動産首次登記且不動産權證載用途為辦公、商業。2.不存在查封登記等限制轉移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權益的，必須同時取得所有他項權益人同意。3.以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應當是相對獨立的空間且改建後的租賃住房原則上不少於50套（間）。

（三）改建要求

商業辦公用房改建後作為租賃住房使用。為規範該類租賃住房的改建活動、確保該類租賃住房的基本居住條件，《通知》對商業辦公用房的改建提出了七個方面的要求。

一是結構安全。改建項目實施前，實施主體應委託具有檢測資質的第三方專業鑒定機構對房屋進行結構安全性檢測鑒定，確定房屋結構安全現狀情況，作為房屋改建設計的依據。項目改建過程中，項目建設單位或者設計單位不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，必須確保房屋結構安全牢固。

二是消防安全。考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業辦公的建築功能調整為商務公寓功能。為此，《通知》要求，改建項目應以不低於公寓建築設計規範和消防技術標準進行設計和施工，並按照公寓使用功能辦理消防審批手續。

三是環保衛生。為確保改建後的租賃住房居住功能的發揮，《通知》對改建後租賃住房出租的環保、水務、衛生條件提出要求，除了必須具備良好的衛生、通風、採光、給排水等居住條件外，還應符合國家和本市有關室內空氣品質等標準，以及環保、水務、衛生部門的相關專業要求（如給排水管道設置、煙道設置等方面的專業要求）。改建後的租賃住房首次出租的，須經專業檢測符合室內空氣品質標準後，方可對外出租。

四是物業規範。改建的商業辦公用房以宗地、棟為單位，或者改建後至少也有50套（間），未來入住人數較多，物業管理也許加以規範。鋻於原按商業辦公使用時已形成明確的物業管理區域，為保障物業管理區域內的物業辦公用房和設備用房等管理條件，《通知》要求改建後的物業管理區域應當具備物業管理條件，符合我市物業管理規定。

五是用途限制。為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項目規定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建後只能用作租賃住房，且改建項目自聯合會審通過之日起5年內不能改變租賃住房用途。但鋻於原建築周邊的公共配套未從“住房”角度進行規劃、設計，且改建項目只是對既有建築內部結構的微改造，不涉及周邊的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明確該類租賃住房不提供學位。

六是綠色改建。為落實節能環保、綠色發展的要求，改建項目應按照國家和本市綠色建築的相關技術標準和技術規範進行改建，改建後至少達到綠色建築評價標識國家一星級或者深圳市銅級的要求。

七是技術標準。商業辦公用房改建租賃住房雖是租賃住房籌集的一種新模式，但並未超出現行規劃、設計、建設標準和規範的範疇，具體的設計、建設和管理要求以及最小租住面積應符合國家、行業和本市現行相關標準和規範。

（四）實施程式

為確保改建項目的有序實施，《通知》明確了既有商業和辦公用房改建租賃住房的實施程式。

一是實施主體。改建項目實施主體可以是房屋的所有權人，也可以是受房屋所有權人委託、已在市住房租賃監管服務平臺備案的專業化租賃運營機構。

二是項目申請。實施主體應按照《通知》規定，向區住建部門提交申請報告、房屋權屬證明文件、建築設計方案、申請人身份證明以及所有他項權益人同意改建的書面意見等材料進行申請。

三是項目審核。區住建部門收到申請後，根據改建項目的實際情況，組織規劃、水務、衛生、供電、燃氣等行業主管部門進行項目審核。鋻於“商改租”改建項目的土地性質、使用年限、建築體量等均不改變，同時考慮到“商改租”項目將可解決大量新市民的住房需求問題，具有明顯的民生屬性，為簡化審批流程、保障居住安全，改建項目經審核同意後，申請人可按照現行消防設計審查、建設工程施工許可的相關規定，備齊相關材料後，按規定的程式和方式申請消防設計審查、建設工程施工許可。區住建部門應將經審核同意的改建項目相關情況抄送市住建部門。

四是實施和驗收。項目審核通過，且通過消防設計審查、取得建設工程施工許可後，實施主體應按照經審定的建築設計方案進行改建。改建完成後，實施主體應根據改建項目的具體情況，組織區住建、水務、衛生、供電、燃氣等行業主管部門進行聯合驗收、出具驗收意見並抄送市住建部門。在驗收時，實施主體應提交具有檢測資質的第三方專業鑒定機構出具的房屋安全鑒定報告。

（五）保障措施

為保障“商改租”工作的順利實施，《通知》對審核管理、項目激勵、實施監管等方面提出了具體的措施。

一是審核管理。主要是強調各區可建立聯席會議制度，負責統籌制定轄區“商改租”具體操作辦法、審議“商改租”重大問題和具體改建項目。

二是項目激勵。主要是將“商改租”與中央財政獎補掛鉤，明確按照《通知》進行改建並使用，改建項目可按規定申請中央財政城鎮保障性安居工程專項資金，其用水、用電、用氣價格均按照居民標準執行。改建後的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規定享受相關政策優惠。

三是實施監管。主要是要求各區建立年度檢查制度，加強對違規轉讓或者以“以租代售”等形式變相轉讓、將改建後租賃住房用於非租賃住房用途等違規行為進行監管。改建項目房源應通過市住房租賃交易服務平臺發佈。市住房建設部門應將改建項目納入市住房租賃交易服務平臺，對改建項目的申請、改建、驗收、租賃、運營管理等環節實行全流程動態監管。

專此説明。

二零二零年一月

培育和發展住房租賃市場的要求。為加強租賃住房建設，切實增加租賃住房供應，國務院39號文、省政府7號文以及市政府6號文均提出允許將商業用房按規定改建為租賃住房，以支援租賃住房建設。但“商改租”是租賃住房籌集的一種新模式，需要相應的指導性文件對改建活動的各個環節加以引導和規範，以確保該政策的落地實施。截至目前，我市尚未出臺有關“商改租”的指引性文件，有必要加快推進本《通知》的制定出臺，以落實國家、省、市的政策要求。

（二）是優化城市空間資源配置，提升商業辦公用房使用效率的要求。在我市産業升級步伐不斷加快、網際網路對傳統商業持續衝擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業辦公用房功能需隨産業升級進行調整，傳統工商業對空間的需求明顯下降，部分區域商業辦公出現閒置，原特區外商業辦公空置較明顯。此外，近年來城市更新工改M0（即産業研發用房，類似于商業辦公）持續推進，向市場供應了大量的産業研發用房，加上已有的總部基地、商務區規劃，全市商業辦公供應量持續增長，可能加劇商業辦公用房閒置。對此，市委市政府高度重視，要求根據國家試點工作要求，結合深圳實際，制定已建成但空置的商業辦公項目改建租賃住房的政策，以盤活存量空置商業辦公用房，培育住房租賃市場，解決人民群眾住有所居問題。

（三）是拓寬租賃住房供應渠道，實現市民住有所居目標的要求。近年來，隨著我市經濟的快速發展，人口持續凈流入，新市民人口規模快速增長，全市大部分常住人口主要通過租賃住房解決居住問題。但由於我市新增建設用地緊約束，商品住房供求關係嚴峻，無法通過新增建設用地解決租賃住房需求。儘管城市更新為我市提供了大量的住宅用地供應，但城市更新中因權利人分散、經濟利益複雜、歷史遺留問題多，存在建設週期長、更新成本高等問題，客觀上難以實現租賃住房的有效供應。鋻於我市商業辦公用房供應充足，部分地區空置率較高，且本身也存在改變房屋功能用於居住的市場需求和合理性，通過制定本《通知》，引導既有商業辦公用房改建成租賃住房，可進一步拓寬我市租賃住房供應渠道，實現市民住有所居目標。

二、主要內容

《通知》主要從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程式、保障措施五個方面進行規範。

（一）改建原則

“商改租”要全面落實黨中央、國務院的決策部署，堅持政府引導、市場主導，充分發揮市場的積極性，按照土地用途、土地使用年限和建築體量不改變，嚴格約束産權的原則進行改建；改建過程中，應執行綠色建築相關標準和規範，使用綠色建材、運用綠色技術實施改建，並對改建後的租賃住房實行綠色建築評價，促進建築領域節能減排和綠色創新發展。

（二）改建條件

為規範既有商業辦公用房的改建活動，《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。具體而言，該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建：1.已辦理不動産首次登記且不動産權證載用途為辦公、商業。2.不存在查封登記等限制轉移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權益的，必須同時取得所有他項權益人同意。3.以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應當是相對獨立的空間且改建後的租賃住房原則上不少於50套（間）。

（三）改建要求

商業辦公用房改建後作為租賃住房使用。為規範該類租賃住房的改建活動、確保該類租賃住房的基本居住條件，《通知》對商業辦公用房的改建提出了七個方面的要求。

一是結構安全。改建項目實施前，實施主體應委託具有檢測資質的第三方專業鑒定機構對房屋進行結構安全性檢測鑒定，確定房屋結構安全現狀情況，作為房屋改建設計的依據。項目改建過程中，項目建設單位或者設計單位不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，必須確保房屋結構安全牢固。

二是消防安全。考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業辦公的建築功能調整為商務公寓功能。為此，《通知》要求，改建項目應以不低於公寓建築設計規範和消防技術標準進行設計和施工，並按照公寓使用功能辦理消防審批手續。

三是環保衛生。為確保改建後的租賃住房居住功能的發揮，《通知》對改建後租賃住房出租的環保、水務、衛生條件提出要求，除了必須具備良好的衛生、通風、採光、給排水等居住條件外，還應符合國家和本市有關室內空氣品質等標準，以及環保、水務、衛生部門的相關專業要求（如給排水管道設置、煙道設置等方面的專業要求）。改建後的租賃住房首次出租的，須經專業檢測符合室內空氣品質標準後，方可對外出租。

四是物業規範。改建的商業辦公用房以宗地、棟為單位，或者改建後至少也有50套（間），未來入住人數較多，物業管理也許加以規範。鋻於原按商業辦公使用時已形成明確的物業管理區域，為保障物業管理區域內的物業辦公用房和設備用房等管理條件，《通知》要求改建後的物業管理區域應當具備物業管理條件，符合我市物業管理規定。

五是用途限制。為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項目規定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建後只能用作租賃住房，且改建項目自聯合會審通過之日起5年內不能改變租賃住房用途。但鋻於原建築周邊的公共配套未從“住房”角度進行規劃、設計，且改建項目只是對既有建築內部結構的微改造，不涉及周邊的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明確該類租賃住房不提供學位。

六是綠色改建。為落實節能環保、綠色發展的要求，改建項目應按照國家和本市綠色建築的相關技術標準和技術規範進行改建，改建後至少達到綠色建築評價標識國家一星級或者深圳市銅級的要求。

七是技術標準。商業辦公用房改建租賃住房雖是租賃住房籌集的一種新模式，但並未超出現行規劃、設計、建設標準和規範的範疇，具體的設計、建設和管理要求以及最小租住面積應符合國家、行業和本市現行相關標準和規範。

（四）實施程式

為確保改建項目的有序實施，《通知》明確了既有商業和辦公用房改建租賃住房的實施程式。

一是實施主體。改建項目實施主體可以是房屋的所有權人，也可以是受房屋所有權人委託、已在市住房租賃監管服務平臺備案的專業化租賃運營機構。

二是項目申請。實施主體應按照《通知》規定，向區住建部門提交申請報告、房屋權屬證明文件、建築設計方案、申請人身份證明以及所有他項權益人同意改建的書面意見等材料進行申請。

三是項目審核。區住建部門收到申請後，根據改建項目的實際情況，組織規劃、水務、衛生、供電、燃氣等行業主管部門進行項目審核。鋻於“商改租”改建項目的土地性質、使用年限、建築體量等均不改變，同時考慮到“商改租”項目將可解決大量新市民的住房需求問題，具有明顯的民生屬性，為簡化審批流程、保障居住安全，改建項目經審核同意後，申請人可按照現行消防設計審查、建設工程施工許可的相關規定，備齊相關材料後，按規定的程式和方式申請消防設計審查、建設工程施工許可。區住建部門應將經審核同意的改建項目相關情況抄送市住建部門。

四是實施和驗收。項目審核通過，且通過消防設計審查、取得建設工程施工許可後，實施主體應按照經審定的建築設計方案進行改建。改建完成後，實施主體應根據改建項目的具體情況，組織區住建、水務、衛生、供電、燃氣等行業主管部門進行聯合驗收、出具驗收意見並抄送市住建部門。在驗收時，實施主體應提交具有檢測資質的第三方專業鑒定機構出具的房屋安全鑒定報告。

（五）保障措施

為保障“商改租”工作的順利實施，《通知》對審核管理、項目激勵、實施監管等方面提出了具體的措施。

一是審核管理。主要是強調各區可建立聯席會議制度，負責統籌制定轄區“商改租”具體操作辦法、審議“商改租”重大問題和具體改建項目。

二是項目激勵。主要是將“商改租”與中央財政獎補掛鉤，明確按照《通知》進行改建並使用，改建項目可按規定申請中央財政城鎮保障性安居工程專項資金，其用水、用電、用氣價格均按照居民標準執行。改建後的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規定享受相關政策優惠。

三是實施監管。主要是要求各區建立年度檢查制度，加強對違規轉讓或者以“以租代售”等形式變相轉讓、將改建後租賃住房用於非租賃住房用途等違規行為進行監管。改建項目房源應通過市住房租賃交易服務平臺發佈。市住房建設部門應將改建項目納入市住房租賃交易服務平臺，對改建項目的申請、改建、驗收、租賃、運營管理等環節實行全流程動態監管。