原標題：65平方米裝了4套單身公寓 這樣就能收4份房租？

杭州城西有個樓盤，新推出了一款“四鑰匙”公寓，即：建築面積65平方米的房子裏，設計了“四套單身公寓”，算算一共有四個廁所，有人戲稱之為“廁所拼多多”戶型。

65平方米為什麼要設計出“四套單身公寓”？小空間這樣設計真的實用嗎？前幾天，北高峰記者前往這個樓盤一探究竟。

一個身高1米7的人 舉起手可以摸到天花板

這個樓盤位於三墩北，沿著紫金港路快速路向北，過了宣杭鐵路的上跨立交後，就能看到道路西側的兩幢在建高樓，高樓外還包著網布與腳手架，塔吊也在旋轉工作著，高樓上挂著“五幸銀座”四個大字，後面是板塊內的紅盤西湖國際城。

售樓處在工地北側，恰巧和我們一同走進售樓處的市民盧先生説，他原本想來看看西湖國際城有沒有合適的二手房，看到這裡有個售樓處，就順便進來看看，“我有些閒錢可以投資，‘房票’又有限，酒店式公寓正合適”。

當聽説五幸銀座還有設計了四個廁所、可以分成四套“單身公寓”出租的戶型，盧先生便十分興奮地要求去看樣板房。

售樓小姐一直強調：“這樣的設計，就是為了讓客戶擁有更好的收益回報，一套房子可以收四份單身公寓的房租，回報率説不定比普通的住宅還要高不少呢。”盧先生聽了，一路微笑著點頭。

樣板房位於工地內。65平方米的酒店式公寓戶型，是兩層設計的，進門後便是一樓房間的入口，樓上樓下各有一個公用的狹小廚房。一樓有兩個帶衛生間的單間。二樓也有兩個帶衛生間的單間，其中一個房間還隔出了一個只能放一張單人床的小間，像是極為迷你的兩室一衛套房。

整體看下來，每個房間的面積都很小，而且層高很低，低到一個身高1米7的人舉起手可以摸到天花板，難免讓人産生壓抑感。

不過，這套房間、廚房、走廊和樓梯等處處顯得壓抑擁擠的房子裏，幾個衛生間卻中規中矩，坐便器、淋浴房、洗臉臺一應俱全，坐在坐便器上還可以把腿伸直。

“看來是因為廁所空間相對較大，所以其他空間就更加擁擠壓抑了。”盧先生指著一樓的一個房間説，“這個房間似乎只能放下一張雙人床，但租房的人住在這裡肯定還會有很多行李，而這裡幾乎沒有放東西的地方，想要住得舒服也是不可能的。”

“多鑰匙”等於多套單身公寓？

本質還是合租房

眼下，“多鑰匙公寓”可以説是杭州公寓界的“網紅”産品。杭州已經先後冒出了“雙鑰匙”“三鑰匙”“四鑰匙”公寓，居住體驗究竟如何？

曾租住城北一個“雙鑰匙”酒店式公寓的張姑娘説：“一套酒店式公寓分成兩部分，空間變得很跼踀，我身高才1米6，感覺都好像要碰到房頂似的，當然實際上不至於真的碰到，但確實住得很壓抑，不舒服的。”

另一位住過“三鑰匙”酒店式公寓的小夥子小朱，直接説這樣的房子與合租房沒什麼兩樣。“本來就是小公寓，還要隔成三間出租，每個房間只有十來個平方，我覺得這就是合租房，就算有的房間配備了單獨的衛生間，也頂多是個升級版的群租房”。

另外，酒店式公寓由於投資者大部分用於出租，往往整幢樓都是出租房，加上“多鑰匙”結構，易導致人口居住密度大、居住環境不佳。

目前租住在城東一處合租公寓內的劉姑娘反饋説，除了公寓內部的居住體驗一般，外部環境也比較臟亂差，樓道裏經常堆滿東西，租客太多太雜，進出沒有管控，等電梯的時間比較長，噪聲也比較大。“完全沒有想像中高大上的感覺，還不如以前住在採荷新村合租房”。

4個鑰匙就能收4份房租？

現實是至少20%以上的空置率

對於酒店式公寓來説，租金回報率，是一項很重要的指標。

五幸銀座的售樓小姐就説，之所以設計“四鑰匙”戶型，就是為了讓一套房子收到更多的房租，“同樣面積的房子，4個鑰匙能收4套單身公寓的收益”。

剛剛在城西一售樓處看過“三鑰匙”公寓的李姑娘也説，售樓小姐告訴她，這個地段單身公寓每個月能租3000元，買了這個“三鑰匙”公寓，一個月可以收9000元房租。

事實真有那麼美好嗎？

我們採訪了杭州德祐地産一家門店的呂店長。他説，酒店式公寓的租賃行情，沒有想像中那麼好。除了未來科技城、錢江新城、錢江世紀城等個別熱門區域，杭城很多區域的酒店式公寓都有至少20%以上的空置率，“多鑰匙”酒店式公寓內有房間空置沒租出去，是很常見的現象。

“4個鑰匙收4份房租只是理想狀態，想實現，有點難”。

有的“多鑰匙”分租

租金還不如“單鑰匙”整租

此外，對於一些開發商宣傳“多鑰匙”公寓的房租收益遠大於“單鑰匙”，甚至大於同等面積普通住宅的説法，呂店長直接用數據説話——

“比如現在丁橋地區一套五六十方的酒店式公寓，價格大約每月2500元上下。如果二房東將公寓內的房間再進行轉租，每間房的價格可能就在700元上下”。

這樣算下來，一套“雙鑰匙”在滿租的情況下，每月能收到的租金為1400元左右，“三鑰匙”則為2000元出頭。公寓“多鑰匙”分租比整套出租收到的租金更少。

再來和普通住宅對比。丁橋地區的一套普通裝修的三居室，每個單間的出租價在1000元左右，如果滿租，每個月的房租有3000元左右。也高於“三鑰匙”酒店式公寓的房租。

在租賃熱門區域未來科技城同樣如此。

余杭塘路一位專做酒店式公寓租賃的仲介説，以板塊內比較熱門的萬通時尚公館為例，一套五六十方的酒店式公寓，每月租金2700元左右；如果分成兩個房間出租，每間每月租1300元左右，加起來2600元左右。

而萬通時尚公館周邊的倉溢綠苑、倉溢東苑等住宅小區，每個房間月租在1500元左右，一套兩居室滿租，每月有3000元左右。

記者觀點

“多鑰匙”迭出的背後 是公寓成交量“腰斬” 更推薦住宅類的小戶型公寓

開發商紛紛推出“多鑰匙”公寓産品的背後，是眼下不景氣的公寓市場。

中國指數研究數據顯示，2018年上半年杭州市區酒店式公寓成交19178套；下半年迅速下滑至9348套。而今年上半年，杭州市區酒店式公寓共成交8943套，同比降幅達53.4%，可謂“腰斬”。

在這樣的背景下，市場上大量冒出“多鑰匙”公寓産品、以買“一套房子能收多套單身公寓租金”為噱頭吸引購房者，就容易理解了。

當然，酒店式公寓也不是不能買。比如位於地鐵口等優越地段、周邊租房需求較大、品質較高等優點明顯的公寓，還是能讓無法落戶、流動性差的公寓類産品，具備一定的保值、升值潛力。

但同比之下，我們更推薦住宅類的小戶型公寓。這類房源戶型設計和酒店式公寓類似，總價也相對較低，但擁有70年産權、學區以及民用水電費的屬性，市場競爭力更強，後續無論是出租、出售都有更大優勢。