從信託到銀行，房地産融資的收緊是近期金融領域的一大熱點。各大金融機構都在相關監管要求之下進行嚴查，同時嚴格控制流向房地産領域的資金。從市場和機構反饋的重點來看，主要針對的是房地産企業的融資渠道，比如信託房地産業務、銀行開發貸等對公涉房信貸業務。

不過事實上，此輪調控覆蓋的範圍以及影響要更為廣泛。

日前，銀保監會辦公廳下發《關於開展2019年銀行機構房地産業務專項檢查的通知》（簡稱《通知》），重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地産業務，涉及土地儲備貸款、開發貸款、個人房貸、住房租賃貸款等。對銀行而言，目前接受嚴格監管檢查的不僅對公涉房貸款，個人按揭貸款甚至個人信用貸款、消費貸都有明顯收緊跡象。

個人貸款管控被盯緊

“明顯感覺到下半年以來，個人信用貸批的速度慢了很多。上半年我申請了3筆，批得很快，都搶著批，下半年就不行了。”上海地區一位信用貸申請人士對記者表示。他認為，其背後的原因跟監管收緊房地産融資是一致的，因為其實大家都知道這些個貸很大程度上最終都是流向了房地産領域，其自身所申請的多筆貸款即是為此用途，“就是用來買房、買信託。”

8月12日，記者以申請人身份諮詢信用貸情況，浙江地區一家信用貸業務較大的城商行個貸經理表示，如果是用來買房的就別想了，這個途徑走不通，後期會查資金流向的，查得很嚴格。事實上，數月前，記者諮詢這一問題時，個貸經理還建議可以通過現金取出、繞道賬戶等方式進行操作。

不過，當日也有另一家城商行個貸經理對這一需求回復稱，仍可以操作。對比之下，該行的信用貸貸款利率和額度均較高，正常標準，其一年期個貸利率達到7.2%，額度為50萬元，上述銀行則分別為6.15%和30萬元。

南京、江蘇、無錫等江蘇的部分城市是今年房地産熱點區域，房價漲幅較高，也是此輪監管的重點之所在。江蘇地區一位銀行業人士表示，最近幾個月，個貸額度已經明顯收緊，針對信用貸的流向亦監管嚴格，“近期就查出來有信用貸流向了房地産，結果銀行處罰了貸款經理，並且要求申請人立即還上貸款。”

他還透露，此前該行有專門針對銀行內部員工的信用貸額度，最近也全部取消了。與此同時，該行的按揭房貸業務也暫停了。“有監管檢查的原因，但是額度的控制和暫停這種決定是銀行自己做的，主要還是因為去年底到今年上半年放得太多了。”據記者了解，在當前時間暫停個人按揭房貸業務的並非個例。

個貸受衝擊邏輯

事實上，對個人房貸的收緊也是近期非常明顯的一個現象，具體體現在，一方面，熱點城市的房貸利率呈現上浮跡象，“上半年的時候 ，我們首套上浮5%-10%，現在在這個基礎上繼續上浮5%-10%。”上述人士介紹稱。據了解，南京、杭州、蘇州等地近期房貸利率上浮是較為普遍的現象。

另一方面，據記者了解，部分大城市房貸利率沒有變化，但是在放款節奏上有了很大調整。工行上海地區一位房貸經理表示，目前該行仍執行首套房九五折的房貸利率，其他條件也沒有什麼變化，但是放款要等很長一段時間，以前證件齊全之後可能數天之內就能放款到賬，但是現在要等一個月以上。究其原因，並非銀行缺錢，而是監管要求對放款額度和節奏進行管控。

“以前放得太快了，很多二手房交易當中，資金到了上家的財務賬面上之後，他們會利用這個時間繼續炒房。上半年房價炒得太熱，現在要求對每天、每個月的額度進行控制。”該貸款人士介紹。

央行公佈的數據顯示，2019 年二季度末個人住房貸款餘額27.96萬億元，同比增長17.3%；個人住房貸款餘額新增10900億元，環比下降2%，同比增長 11%，房貸餘額新增額目前絕對值仍處於歷史較高位；個人住房按揭貸款新增額佔新增境內貸款比例為 28%，環比上升9個百分點，同比上升4.6個百分點。

近年來，個人房貸規模經歷了爆髮式增長。央行公佈的統計數據顯示，2004年四季度-2014 年四季度的10年間，個人住房貸款餘額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，其間新增房貸餘額約9.9萬億；2015年-2017年四季度，短短3年時間，貸款餘額迅速攀升至21.9萬億元，其間新增貸款餘額約10.4萬億。對比之下，本輪僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。

隨著個人住房貸款餘額的快速增長，居民部門杠桿率也迅速攀升。

上海易居房地産研究院發佈的《第二季度全國居民購房杠桿率研究》顯示，2019 年二季度，我國住戶部門杠桿率繼續上升至55.3%。2018年底，我國住戶部門杠桿率為53.2%，相比2008年底增長了35.3個百分點。