2019年4月19日，中共中央政治局會議要求“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。為促進房地産市場平穩健康發展，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組在2019年5月緯房指數（大數據房價指數BHPI的升級版本）監測分析的基礎上，結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2019年6月《中國住房市場發展月度分析報告》。作為研究範式的創新，報告涉及的所有房地産數據均源於大數據挖掘分析。

一、住房市場運作最新動態

1.核心城市房價漲速略有減緩，二手房成交量繼續下降

反映全國24個核心城市總體房價變動的緯房核心指數顯示，2019年5月，核心城市住房價格連續4個月上漲，但5月份房價漲速較4月份略有減緩。2019年5月，緯房核心指數為105.92點，與4月的105.43點相比，核心城市房價上漲了0.46%。與2019年1月階段性低谷的102.58點相比，核心城市房價上漲了3.26%。與2018年1月相比，核心城市房價累計上漲了5.92%。據國家統計局數據，2018年全年全國居民消費價格指數(CPI)上漲2.1%，核心城市房價漲速要高於物價漲速，表明現階段核心城市房地産仍具備一定的保值性。

緯房核心指數綜合了全國24個核心城市住房價格的變化，可作為中國房地産市場的重要晴雨錶。24個核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、瀋陽、大連、福州、南通、東莞，基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個，準一線城市4個，二線城市16個。緯房核心指數以2018年1月為房價基期，以各城市2017年商品住房銷售額為指數權重進行綜合計算。

從成交量指數看，核心城市在房價漲速略有減緩的同時，二手住房成交量也繼續下降。2019年5月，10大重點城市二手住房成交量指數為163.65，比4月下降14%，也略低於2018年同期。二手房成交量的下降，表明與2019年1季度比，房價上漲的預期有所減退。從量在價先的一般性規律看，重點城市短期房價上漲的壓力減輕。

十大城市二手住房成交量指數（2017年1月成交量=100）

製圖：中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組

注：十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。

2. 一線城市房價總體平穩，其中北京、廣州房價微降，上海、深圳繼續小漲

一線城市緯房指數監測顯示，2019年5月，一線城市房價平均環比上漲0.29%，平均漲速比上月收窄0.305個百分點。北京、廣州房價穩中微降，其中北京房價環比微跌0.19%，廣州環比微跌0.12%，房價均進入平穩區間。上海、深圳繼續小漲，其中上海環比上漲0.66%，深圳環比上漲0.81%，漲速略高於正常值。

    從2018年1月以來的累計漲幅看，一線城市中房價累計漲幅最高的北京為3.95%。這一漲幅再加上1.8的租金收益率，和按揭貸款一般利率水準接近，這表明2018年以來一線城市房地産市場總體平穩。

一線城市房價的總體平穩，與一線城市嚴厲而持續的調控政策有關。

3.準一線及二線城市房價延續上漲，少部分城市漲速加快

準一線城市緯房指數監測顯示， 2019年5月，準一線城市房價平均環比上漲1.6%，漲速與上月基本持平。其中蘇州環比上漲4.88%，漲速比上月擴大1.21個百分點，居142個樣本城市漲速首位；杭州環比上漲1.24%，漲速比上月收窄0.48個百分點；重慶環比上漲1.26%，漲速比上月擴大0.13個百分點；天津環比下跌0.98%。熱點城市蘇州的房價在上一輪一二線城市房價上漲小週期中，漲速要滯後於同為長三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以來，蘇州房價漲速顯著加快，房價水準有追趕杭州、南京的態勢。

二線城市緯房指數監測顯示，2019年5月二線城市房價平均環比上漲0.303%，漲速比上月收窄0.163個百分點。2019年1月以來，多數二線城市房價由跌轉漲，其中包括2018年下半年經歷了顯著房價下降的成都、西安、青島、廈門等城市。2019年5月，二線城市房價漲速也未見明顯回落。二線城市中，廈門房價環比上漲1.12%居首，武漢房價環比下跌1.02%居末。

與三四線城市相比，準一線及二線城市具備更強住房需求增長潛力；與一線城市相比，準一線及二線城市房地産市場調節手段又相對薄弱。這導致準一線及二線城市房地産市場相對易漲難跌，一旦房價回暖，房價上漲的持續時間也要長于其他等級城市。

4.三四線城市房價漲速繼續下降

三四線城市緯房指數監測顯示，2019年5月，三四線城市房價平均環比上漲0.011%，漲速比上月收窄0.052個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為63個，比上月減少3個，上漲城市佔比為53%。2019年5月，廊坊（燕郊）房價環比下降2.07%，跌幅比上月擴大0.34個百分點，進一步確認了2018年12月以來環京房價持續快速上漲“小陽春”結束。

與一二線城市相比，三四線城市房價持續上漲的動能不足，政府的市場調節手段也更為有限。部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲後，因後續需求不足，房價將進入下跌階段。

注：城市數據一般不包括下轄縣級市及縣；由於每月都將根據最新數據對所有指數進行重算與修訂，不同版本的指數可能會有細微差異，以最新版本為準；廊坊房價主要根據廊坊市燕郊板塊數據編制。

5.經連續下降後，核心城市住房租金略有回漲

反映全國22個核心城市住房租金總體變化緯房租金核心指數顯示，核心城市住房租金在3月、4月調整之後，5月份略有反彈。2019年5月，核心城市住房租金指數為104.16，環比上漲0.19%，同比上漲1.67%。由於一年一度畢業就業季到來，租房需求增加。受季節性因素影響，預計後續幾個月核心城市住房租金有望保持穩中有升的態勢。

從更長時間看，2018年7月前後，受長租公寓企業炒作、畢業季到來、租房市場清理等因素的疊加影響，部分重點城市租金大漲。2018年下半年，在政府整頓市場秩序等諸多因素的綜合作用下，租金逐步回落。預計2019年的租金上漲將表現得相對溫和，部分經營方式相對激進的長租公寓經營企業將面臨較大的經營壓力。

二、形勢分析與短期預測

1.繼一線城市之後，二線城市嚴控房價將成為常態

一線城市房地産調控歷史最長，調控機制相對完備，調控手段最為嚴厲。房地産市場投機成份低，房價波動性相對較小。相比之下，二線城市房地産調控機制手段還很不成熟，市場波動性也較大。但自2019年4月以來，中央和相關領導多次強調和重申要堅持“房住不炒”， 多個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示。抑制住房投機、穩定住房市場作為調控政策的主線，已經非常明確。隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進，各地方政府穩定房價的主體責任進一步落實。二線城市將繼一線城市之後，建立更為完備的市場調控機制，嚴控房價或成為一種常態。這一方面將穩定二線城市乃至全國房價預期，另一方面將抑制購房需求的集中釋放，從而有利於熨平市場短期波動。

2.房地産融資將適度收緊，助力熱點城市樓市降溫

2018年底以來，房地産融資條件顯著改善。隨著定向降準等政策的實施，資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸的執行利率由上浮10%-15%降至基準利率水準。隨著2019年1季度房地産市場的回暖，住房信貸也較快增長。預計與2019年上半年相比，下半年房地産融資將適度收緊，以避免房地産信貸過度擴張推高房價。房地産融資的適度收緊，有利於熱點城市房地産市場的降溫。

3.外部不確定性增強，導致市場預期進一步分化

中美貿易摩擦使世界經濟前景趨於複雜化，將導致全球經濟不確定因素進一步增加。由於長期房價變化與預期收入的變化緊密關聯，內外部經濟形勢的複雜化使得預測房價走勢變得更為困難。這將抑制房地産投資，使部分潛在購房者推遲或取消購房計劃。但中國的房地産市場走勢主要取決於城市化及經濟增長預期，外部因素的影響仍較為有限。

4.熱點城市房價漲幅將進一步收窄，非核心城區房價或將下跌

在“一城一策”和強調地方政府穩定房價主體責任的背景下，熱點城市房價上漲將直接導致調控政策的出擊或加碼。由於“限購”、“限貸”等政策對短期住房需求有直接的抑製作用，預計短期內熱點城市房價漲幅將進一步收窄，交易量下降。對於這些城市的非核心板塊，當住房投資需求減退時，短期房價還可能面臨下跌。

三、對策與建議

1.大力推進公共服務均等化，緩解住房長期供求矛盾

房地産需求與城市公共服務息息相關。公共服務的不均衡，不僅表現為不同區域公共服務水準的巨大差異，更表現為同一區域內部公共服務水準的較大落差。公共服務在空間分佈上的極不均衡，是導致住房結構性短缺的重要原因。單純地擴大住宅用地供給，並不能有效緩解住房供求的結構性矛盾。這需要優化各級政府的財權與事權劃分，大力推進基礎教育、醫療、公共交通等公共服務的均等化。通過公共服務的均等化，平衡住房需求的空間分佈，促進存量住房資源的有效利用。

2.穩定宏觀貨幣供應，加強住房信貸管理

歷史經驗表明，房地産市場和金融市場密不可分，貨幣供應量的穩定是房地産市場平穩的前提。穩定房地産市場，首先需要從宏觀上維持貨幣供應量的相對穩定，避免大水漫灌或過度緊縮。

從微觀上看，按揭貸款是達成房地産交易的重要前提，差別化信貸政策是控制住房投資投機最為直接有效的政策手段。房價上漲壓力較大的城市，可以提高二套及以上住房首付比例，升級二套及以上房貸的認定條件，實現對住房投資投機的精準抑制。為避免其他信貸資金流入房地産市場，同時還需要加強對各類非房地産信貸的用途管控。

3.進一步明確地方政府穩定房地産市場的主體責任，同時將租房市場穩定納入各地政府目標

房地産市場屬於地域性很強的市場，將城市政府作為穩定房地産市場的第一責任人契合經濟規律。應進一步明確各城市政府穩定房價的主體責任與上級政府的監督指導責任。為穩定市場預期，房價短期波動較大的區域，還可進一步明確穩定房價的短期數量目標。對於局部房價的異常上漲，實現及時預警和“露頭就打”。

發展租房市場是建立完善住房市場長效機制的重要組成部分。長期以來，租房市場被社會所忽視，租房者權益未得到很好的保護。應將穩定租房市場納入各地政府穩定房地産市場的重要目標，大力規範租房市場秩序，打擊仲介及各類租房管理機構試圖操控、壟斷市場行為，防範租金的異常上漲。

4.利用新技術手段強化市場監測，實現市場風險的實時預警

與股市等資本市場相比，房地産交易屬於低頻、大額交易。房地産市場的規律性、可預判性相對較強。加強人工智慧、大數據等新技術手段在房地産監測領域的應用，加大對地價、房價、房地産輿情及交易量等的監測力度，實現對市場風險的實時預警。及時發現和預判市場動向，實現事前預調，減少事後調控。