中山“三舊”改造動作頻頻。近期，中山連續推出《關於深入推進舊廠房改造促進高品質發展的實施意見（徵求意見稿）》（下稱《舊廠房改造意見》）《關於深入推進舊村莊改造提升城市品質的實施意見（徵求意見稿）》（下稱《舊村改造意見》）兩份政策文件。

就在上月9日，中山市城市更新局還邀請廣東省“三舊”改造協會中山組、中山市房地産協會部分成員單位以及“三舊”改造諮詢服務機構代表等企業和單位，召開政策交流座談會，就上述舊廠房、舊村莊改造政策，廣泛聽取意見建議。

中山南頭鎮宏基e谷國際企業港、石岐區完美金鷹廣場、東區遠洋世家等舊改項目今年以來也在加速推進。強烈的信號已經釋放，中山紮實推進“三舊”改造事項，推動土地“存量”轉化為經濟“增量”，為高品質發展開拓空間。

1 舊廠房改造

單個項目最高獎勵1000萬元

在城區中山路和長江路的交界，往大鰲溪村方向深入數百米，可以看到左邊有一個“中國風”牌坊式的大門。走進去左邊是有著磚紅色波浪式屋頂的單層建築，另一側數棟廠房的外立面則是嶺南民居墻中常用的鍋耳墻造型，雖然還有一片在最後施工，但東城裏文化産業園的新面貌已基本成型。

東城裏原是大鰲溪村村集體物業的一處連片舊廠房，經過近一年的“三舊”改造，這個佔地40畝的“中國風”文化産業園已呼之欲出。

對大鰲溪村來説，這個改造項目不僅改善了村容村貌，還提升了物業價值，據東城裏項目負責人預計，開園後物業租金每平方米可以提升至40到50元，每年給村集體的租金可達600萬元，比原來提高三倍。

那邊廂，位於火炬開發區中山港大道70號的舊廠房，也迎來新的生機。這個建於上世紀90年代初期的舊廠房如今正進行分期改造升級，蝶變為一個通過國家科技企業孵化器培育單位認定的“中山張企科技企業孵化器”，並已有多家高新技術企業入駐。

這樣的案例在中山將會越來越多。根據《舊廠房改造意見》，中山將在符合規劃、建築規範和滿足建築物結構安全的前提下，對面積達到10畝及以上的工業用地，在保留原有合法廠房建築繼續使用的基礎上，通過局部拆改建、加建使整宗用地建築容積率達到1.5及以上的舊廠房改造項目，在竣工驗收後，對自持的新建建築面積按200元/平方米標準進行獎勵。

其中，改造後用於興辦先進製造業、科技創新産業的，分別經市工業和資訊化局、市科技局出具認定意見，獎勵標準再提高20%；單個項目市財政獎勵最高1000萬元。

此外，《舊廠房改造意見》還支援工業上樓，對拆除重建後用於工業用途，用地達到10畝（6666.7平方米）及以上、建築容積率達到1.5及以上，且廠房（不含行政辦公和生活配套設施用房）樓層達到4層及以上、層高達到4.5米及以上、設計荷載達到4KN/m2及以上，安裝工業用電梯的，在項目竣工驗收、電梯驗收合格後，按10萬元/臺的標準，由市財政通過鎮區對實施主體進行補助。

2 舊村改造

對照銜接城市總體規劃

沙溪鎮作為休閒服裝名鎮，曾有過輝煌的歷史，但近年來，隨著外部市場環境變化和産業轉型，土地資源匱乏的問題逐漸突顯。

“沙溪集體建設用地佔全鎮建設用地的44%，村集體一些低效建設用地面臨政府推不動、集體用不好、市場進不來的尷尬局面。”沙溪鎮有關負責人坦言，面對發展空間受限的瓶頸，開展舊村改造更新是産業和區域轉型升級的迫切需求。

此次《舊村改造意見》提出，堅持蹄疾步穩深入推進舊村莊改造，堅持拆改並舉。其中，特別強調了規劃先行、統籌聯動。要求堅持政府主導、規劃引領、市場參與、利益共用、有序推進、公開公平原則，夯實政府管控資源、調控市場的職責，把好總基調、總佈局、總方向，提前研究謀劃，主動明確要求，落實公建設施配套捆綁責任。強化市鎮聯動，明確市鎮分工，市級主要負責定政策措施、定目標任務、抓規劃統籌、管項目審批，鎮級主要負責定改造範圍、定公建設施、抓項目實施、管過程跟蹤。

《舊村改造意見》明確，要對照城市總體規劃、控制性詳細規劃以及村莊規劃，按照《統籌鎮級規劃編制許可權管理辦法》，調整城市更新（“三舊”改造）專項規劃和單元規劃編制許可權。

其中市專項規劃根據相關上層次規劃，重點研究確定全市域城市更新（“三舊”改造）管控框架，總體目標和實施策略，劃定不同更新（改造）模式的重點分區，銜接生態控制、重大交通、工業保護等專項規劃，明確補足公建設施的總任務，分解確定各鎮區改造規模等；鎮（區）專項規劃主要負責細分全面改造、微改造、全面改造和微改造並舉等範圍，明確各個範圍相應的優先改造時序、擬改造用途、産業方向以及配建公建設施任務清單（設施類型、數量規模）等。單元規劃主要負責明確用地佈局（含公建設施用地佈局）、細分地塊及其用途，提出城市設計要求、開發建設指標等。

■案例

南頭鎮

鋅鐵棚改出

發展新空間

改造前，是3.8萬平方米又低又矮的鋅鐵棚，改造後，廠房增加到了9層，大幅提高土地利用率之餘，又滿足了引入高端産業對環保、安全生産標準的要求。借助“三舊”改造政策利好，南頭鎮同濟西路上的舊工業區迎來蝶變。

作為中山市“三舊”改造的重點項目，也是目前全市最大的工業地産試點項目，2018年宏基e谷·國際企業港（下稱“宏基e谷”）交出了一份亮麗的成績單：

入駐企業達到75家，包括生産研發、智慧製造、生産性服務業等高端行業，其中高新技術企業12家，年産值約15億元，稅收約8000萬元。

除了給予企業充裕的生産、研發空間，宏基e谷還成立了一個3億元的扶持基金，以低息幫扶進駐企業解決融資難題。

2017年入園的廣東漢邦鐳射科技有限公司（下稱“漢邦科技”）是最早進駐企業之一，以金屬3D列印裝備為主營業務。因為涉及新材料和新技術研發，項目落地不久就遇到資金難題，通過宏基e谷平臺的牽線，順利解決融資難題。漢邦科技還引進了一些創新團隊，高技術人才比之前增加了一倍，逐步成長為國內知名的金屬3D列印企業。

宏基e谷為南頭鎮突破土地資源瓶頸，提供了一個優秀的模板，也為該鎮招商引資描畫出一個更大空間、更好的前景。

據了解，南頭鎮是全市面積最小的鎮區，只有28平方公里，土地開發率高，但利用率偏低成為近年來制約鎮內産業轉型升級的重要因素。

今年年初，《中山市南頭鎮“三舊”改造（城市更新）專項規劃（2017—2020）》正式發佈。據統計，鎮內符合土規的潛在更新資源共930宗，面積1287.2公頃；符合土規的重點更新資源共175宗，面積148.9公頃。在這大量的城市更新資源中，南頭鎮計劃打造六大重點更新片區，包括新城核心片區、TCL—長虹片區、南中片區、文體—廣利片區、穗西工業事區、建業路東片區，規劃總用地為462.41公頃。

目前，南頭鎮確定“三舊”改造項目32個，預計改造後新增建築面積125萬平方米（其中商業、住宅功能約70萬平方米，高層廠房約55萬平方米），總投資80億元。其中，2019年可動工建設項目24個，預計總投資60億元。